Распроданность новостроек упала. Какие риски грозят рынку жилья

Исходя из снижения продаж первичного жилья и сокращения новых проектов от застройщиков, напрашивается вывод, что рынок новостроек ожидают проблемы. Но это односторонний взгляд на ситуацию — нужно учитывать и сроки сдачи

Распроданность квартир в новостройках за последний год упала с 35% на конец 2023 года до 31% на конец 2024 года, следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Однако на основании только этого делать выводы о состоянии рынка новостроек нельзя, предупреждают эксперты. Для корректной оценки есть другие показатели.

Дефицит или избыток новостроек. Как оценить

Нередко по доле уже проданного жилья оценивают, насколько объем жилищного строительства соответствует текущим возможностям населения приобрести квартиры в новостройках. Или по обратному показателю — объему еще не реализованных квадратных метров. Однако этот подход неидеален.

«Абсолютные значения по объему нераспроданного жилья интерпретируются как «затоваренность» рынка, что не совсем корректно. Зачастую основные запасы нереализованного жилья сосредоточены на объектах с дальними сроками сдачи, в то время как в проектах с высокой степенью строительной готовности наблюдается даже некоторый дефицит предложения», — говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Поэтому ориентируясь лишь на долю проданного жилья среди всего строящегося, правильные выводы не сделаешь.

Чтобы избежать подобной ошибки, применяют другой маркер рынка — соотношение распроданности к строительной готовности (степени близости строящихся проектов к вводу в эксплуатацию). «Этот показатель позволяет учитывать стадию строительства при анализе структуры предложения новостроек, а следовательно — делать более корректные выводы о текущей ситуации на жилищном рынке», — поясняет эксперт.

Соотношение распроданности к строительной готовности выражается в процентах.

70-80% является маркером идеально сбалансированного состояния рынка новостроек. Этот диапазон означает, что нет ни дефицита строящегося жилья, ни его избытка, поясняет Михаил Гольдберг.

60-70% у экспертов тоже не вызывает опасений. Он чуть ниже идеального, но не является критическим, говорят в «Дом.РФ».

80% и выше означают, что есть риск недостатка предложения на рынке новостроек. Чем выше этот показатель (в силу методики вычисления он может и превысить 100%), тем существеннее риск дефицита новостроек, говорят эксперты.

60% и ниже означают наличие рисков затоваренности рынка: новостроек гораздо больше, чем могут себе позволить приобрети покупатели. Чем ниже показатель, тем выше этот риск.

Регионы, где слишком мало или переизбыток новостроек

Фото: Konstantin Tronin / Shutterstock / FOTODOM

Состояние рынка новостроек по России в целом сейчас находится в идеально сбалансированном состоянии — соотношение распроданности к строительной готовности по стране в целом составляет 76%, утверждают в «Дом.РФ». Нынешнее значение показателя даже лучше, чем год назад. Тогда он составлял 89% и означал недостаток строящегося по стране жилья.

Однако по регионам ситуация разная. Примерно в 47% регионов с большим объемом строящегося жилья (более 1 млн кв. м единовременно) риски избытка или недостатка новостроек сейчас отсутствуют, следует из данных ЕИСЖС. Однако в остальных 53% такие риски есть.

В 15% регионов с большим объемом строительства выявлены риски избытка новостроек. Риски затоваренности есть:

в Калининградской области;

в Воронежской области;

в Челябинской области;

в Краснодарском крае.

38% регионов, где строится много жилья, находятся в зоне риска недостатка предложения в новостройках. Самые высокие риски дефицита предложения:

в Нижегородской области;

в Москве;

в Крыму;

в Свердловской области.

Также риски нехватки первичного жилья имеются в Санкт-Петербурге, Рязанской и Ростовской областях, Хабаровском и Ставропольском краях и в Удмуртии.

Рейтинг регионов с большим объемом строительством по сбалансированности рынка новостроек (наличию или отсутствию избытка или дефицита проектов)

Регион	Объем строящегося жилья, млн кв. м	Доля уже проданного жилья в новостройках	Сбалансированность рынка новостроек (соотношение распроданности жилья к строительной готовности новостроек)
Есть риски дефицита новостроек
Нижегородская обл.	1,3	38%	115%
Москва	17,7	44%	94%
Республика Крым	1,5	32%	93%
Свердловская обл.	5,1	35%	92%
Рязанская обл.	1,3	34%	90%
Хабаровский край	1,3	35%	90%
Санкт-Петербург	5,6	38%	89%
Ставропольский край	1,7	30%	85%
Ростовская обл.	4,5	22%	84%
Удмуртская Республика	1,2	38%	83%
Рынок полностью сбалансированный – нет ни дефицита, ни затоваренности
Республика Татарстан	3,3	36%	79%
Пермский край	1,9	28%	79%
Тульская обл.	1,3	31%	76%
Тюменская обл.	3,9	31%	75%
Московская обл.	8,2	31%	74%
Красноярский край	1,8	26%	74%
Новосибирская обл.	3,5	30%	71%
Самарская обл.	1,8	33%	71%
Пензенская обл.	1,2	26%	71%
Состояние рынка новостроек близко к сбалансированному
Ленинградская обл.	4,0	23%	63%
Приморский край	3,0	25%	63%
Республика Башкортостан	3,4	21%	60%
Есть риски переизбытка новостроек
Краснодарский край	8,1	23%	55%
Челябинская обл.	1,4	22%	54%
Воронежская обл.	1,9	24%	53%
Калининградская обл.	1,5	20%	49%

Источник: «РБК-Недвижимость» на основе данных ЕИСЖС

Где еще рынок новостроек не сбалансированный

Среди всех российских федеральных округов России сильный избыток новостроек есть лишь в Северо-Кавказском ФО. Там соотношение распроданности к строительной готовности составляет 49%, при этом изо всего строящегося жилья продано лишь 19% квартир (наименьший показатель по всем федеральным округам).

Жители могут не успеть своевременно раскупить строящееся жилье в городах с населением до 50 тыс. человек. Там соотношение распроданности к строительной готовности составляет 60%. По населенным пунктом другой величины такой проблемы не наблюдается, следует из данных ЕИСЖС.

Риски избытка или дефицита новостроек

Фото: Мобильный репортер / Агентство «Москва»

Соотношение распроданности строящегося жилья к его строительной готовности говорит лишь о вероятности наступления проблем, с которыми могут столкнуться застройщики или тот или иной регион. Однако на практике прогнозируемый сценарий может и не реализоваться. Все будет зависеть от того, как в будущем будет меняться скорость продаж и выход на рынок новых проектов — а эти параметры постоянно меняются.

Например, в 2024 году на фоне завершения программы всеобщей льготной ипотеки, изменения условий оставшихся льготных программ и запредельно высоких ставок по рыночной ипотеке в крупных городах продажи жилья в новостройках упали вплоть до 46%, выяснили аналитики «Яндекс-Недвижимости». Даже наименьшее по мегаполисам падение, которое пришлось на Казань, Санкт-Петербург и Москву, составило 13-16%. Снижение скорости продаж может скомпенсирировать нехватку новостроек в некоторых из этих регионах, которая заметна по соотношению распроданности к строительной готовности, считают эксперты.

С середины прошлого года наблюдается и второй процесс — вывод новостроек в продажу замедлился. Аналитическая платформа bnMAP.pro фиксировала самое большое сокращение числа новых первичных квартир в продаже в Краснодаре, Самаре и Казани (вплоть до 55,2%). Снижение показателей было заметно и по данным ЕИСЖС. Например, за первые три месяца после окончания всеобщей льготной ипотеки количество еще не выведенного на продажу жилья в строящихся на тот момент новостройках по стране в целом увеличилось на 10,6%. Хотя по итогам всего 2024 года падения не наблюдалось — такой эффект дала очень активная первая половина года.

В итоге в прошлом году повторился рекорд 2023 года, когда в продажу вышло 48 млн кв. м жилья. Однако уже в 2025 году в «Дом.РФ» прогнозируют спад показателей до 30-35 млн кв. м. На фоне снизившихся продаж это тоже может помочь рынку новостроек в ближайшие годы оставаться в гармоничном состоянии, без сильного избытка или недостатка квадратных метров, даже несмотря на снижение показателей, надеются эксперты.

Источник