Цена квадратного метра впервые преодолела полумиллионный рубеж, ипотечные перипетии отразились на продажах, но не сказать, чтобы серьезно их подкосили, география проектов продолжает расширяться — игроки столичного рынка жилья бизнес-класса подводят итоги уходящего года
По подсчетам экспертов, все последние месяцы объем предложения на столичном рынке жилья бизнес-класса колеблется в диапазоне от 20 тысяч до 21 тысячи лотов. Как отмечают в компании «БЕСТ-Новострой»*, в ноябре, например, бизнес-классные показатели находились на отметке 20,7 тысячи лотов (1301 тысяча квадратных метров). По сравнению с нынешним октябрем это -1% в лотах и -3% в метрах, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — +17% и +11% соответственно.
Что касается цен, то в новостройках бизнес-класса и средневзвешенная цена метра, и средняя стоимость лота продолжают снижаться. «Средняя цена квадрата уменьшилась на 2% (до 508 тысяч рублей), а средняя стоимость лота — на 4% (до 32 млн рублей). Правда, за год метр подорожал на 8%, лот — на 2%», — отмечают эксперты компании.
BFM.ru обратился к игрокам рынка бизнес-класса с просьбой рассказать, во-первых, какие три показателя, три факта, три тенденции, с их точки зрения, определяют положение дел в сегменте на конец 2024 года. А во-вторых, от каких трех вещей будет зависеть расклад в 2025 году. И оказалось, что они не кардинально различаются, но и не всегда полностью совпадают в оценке ситуации.
Алексей Попов, руководитель подразделения «Циан. Аналитика»:
«Сначала про итоги этого года. Первый: доля квартир и апартаментов в ЖК бизнес-класса в предложении в Москве (с учетом ТиНАО) в 2024 году продолжила расти, преодолев 40-процентный рубеж. Еще пять лет назад на эти проекты приходилось менее 30% от активного предложения. Второй: номинальные цены предложения в бизнес-классе растут опережающими темпами по сравнению с рынком в целом. Средняя цена метра в Москве в декабре 2024 составила 379 тысяч рублей (+10% год к году), в бизнес-классе — 512 тысяч рублей, впервые преодолев полумиллионный рубеж (+21% год к году). И третий: проекты бизнес-класса увереннее себя чувствуют после рубежного для ипотечной сферы 1 июля. В первом полугодии на них приходилось около 34% сделок, во втором — около 39% (почти столько же, как и в объеме предложения). Покупатели в этом сегменте менее зависят от льготных кредитов, застройщики смогли привлечь аудиторию с живыми деньгами и/или готовую купить жилье в рассрочку. Что касается расклада следующего года, то он во многом будет зависеть от ситуации с ключевой ставкой (как фактора, определяющего расклад сил в отрасли в целом), от ситуации с санкционными ограничениями на трансграничное движение капиталов (их ужесточение — один из факторов роста спроса на дорогую столичную недвижимость в последние три года) и от финансовой устойчивости девелоперов при дорогом проектном финансировании».
Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продукта ГК «ФСК»:
«Говоря о трех основных трендах, которые мы выделили в уходящем 2024 году, отмечу прежде всего, что, по нашим наблюдениям, квартиры с отделкой продаются в среднем на 90 дней быстрее, чем с предчистовой отделкой. Эта статистика характерна для высокого ценового сегмента. В проектах комфорт-класса срок несколько меньше и составляет 30 дней. Также мы заметили в этом году дефицит квартир с отделкой. Второй тренд: бизнес-класс стремительно сближается с комфортом по своему продуктовому наполнению. Но прежде всего это связано с тем, что в комфорт-классе существенно повысилось количество атрибутов, характерных для более высокого ценового сегмента. И, наконец, от отмены субсидированной ипотеки спрос на проекты бизнес-класса в Московском регионе снизился несущественно: все зависит от проектов, где-то снижения не наблюдалось вообще, а где-то оно составило 25%. Для сравнения: комфорт-класс пострадал на 40%. В 2025 году расклад определят следующие моменты: что будет с вкладами (от этого зависит, будет ли спрос на рынке новостроек), паспорт ипотеки (ужесточатся ли условия субсидирования и насколько критичными они будут для девелоперов и банков) и введут ли дополнительные санкции, которые разрушат новые цепочки поставок».
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
«Для понимания ситуации к концу 2024 года необходимо знать следующее. Во-первых, ипотека в 2024 году перестала быть ведущим драйвером спроса на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Доля ипотечных сделок сократилась с 65% в январе до 38% в ноябре. Большинство клиентов переориентировались на рассрочки, преимущественно беспроцентные: доля новостроек с этим финансовым инструментом в бизнес-классе достигла 75%. Во-вторых, после отмены льготной ипотеки девелоперы проектов бизнес-класса впервые с конца 2022 года широко стали применять дисконт. Максимальный размер скидок достигает 37,9%. Причем действительно происходит коррекция цен вниз, так что текущий дисконт — зачастую не маркетинговая уловка. А в-третьих, в 2024 году объем предложения в новостройках бизнес-класса превысил число квартир и апартаментов массового сегмента. По итогам ноября в «старой» Москве продается 22,79 тысячи лотов бизнес-класса и 19,96 тысячи лотов в массовых комплексах. В 2025 году на уровень спроса, безусловно, будет влиять ключевая ставка. Хотя доля ипотечных сделок сократилась, она по-прежнему остается значительной. А большая часть клиентов, оформляющих рассрочки, рассчитывают на их дальнейший перевод в жилищный кредит после ввода дома. Важную роль в развитии рынка сыграет возможное решение правительства о вводе моратория на банкротство застройщиков. Если такая мера будет утверждена, то девелоперы смогут смело запускать новые проекты. Если же этого не произойдет, то число стартов ощутимо снизится. Наконец, нельзя не отметить фактический запрет на строительство новых апартаментов в Москве. Сегодня доля помещений такого формата на первичном рынке бизнес-класса составляет 17%. Как правило, это самые доступные варианты. По мере их исчерпания будет повышаться порог входа на рынок. Этому также поспособствует запрет на проектирование малогабаритных квартир площадью менее 28 квадратных метров».
Илья Чепрасов, руководитель компании Forma:
«Если называть показатели, которые характеризуют положение дел в 2024 году, то это вот что: из 58 девелоперов бизнес-класса 15 — с долей ипотечных продаж более 50% с июля 2024 года; 65% — таков средний уровень распроданности в проектах бизнес-класса со сдачей в 2025 году; 1,6 млн квадратных метров — столько было продано в бизнес-классе за 2024 год (с учетом прогноза на декабрь). Это рекордное значение за последние 10 лет. 48% — доля бизнес-класса в 2024 году в общем объеме сделок по рынку. За последние пять лет доля бизнес-класса выросла на 13 процентных пунктов (с 35% в 2019 году до 48% в 2024 году). А про 2025 год, как мне кажется, нужно знать следующее. Нас ждет снижение динамики вывода новых объемов в реализующихся проектах и перенос стартов новых жилых комплексов, как следствие — сокращение прироста нового объема. Сегменты сохранят положительную ценовую динамику в целом по году, но темпы прироста цен снизятся. И произойдет укрепление позиций крупных игроков, придерживающихся диверсифицированной стратегии реагирования на внешние факторы».
Екатерина Батынкова, директор департамента продаж компании «Галс-девелопмент»:
«Для оценки итогов 2024 года крайне важно, что средняя цена предложения проектов бизнес-класса в границах старой Москвы в этом году преодолела отметку в 500 тысяч рублей за квадратный метр. Доля спроса и предложения в бизнес-сегменте увеличивается за счет повышения класса проектов, выражающегося в более глубоком продуктовом исполнении и дополнении опций из высоких сегментов. Еще один серьезный тренд — расширение географии проектов: локации, в которых ранее (до 2022-2023 годов) строились проекты комфорт-класса, на сегодняшний день наполняются проектами бизнес-класса. Отмена массовой льготной ипотеки с государственной поддержкой и ужесточение условий семейной ипотеки в Московском регионе, хоть и не напрямую (ввиду невысоких лимитов кредитования относительно средней стоимости квартиры на первичном рынке в проектах бизнес-класса), но косвенно повлияла на покупательскую активность. Многие люди, желающие улучшить свои жилищные условия, например, путем приобретения квартиры бизнес-класса, были вынуждены отложить это решение».
Что касается перспектив 2025 года, то, по словам Екатерины Батынковой, на расклад прежде всего повлияют динамика изменения ключевой ставки, инфляции, курса доллара и вытекающие из них макроэкономические последствия, активность девелоперов по выводу на рынок новых проектов бизнес-класса и развитие застройщиками более широкой и разнообразной линейки инструментов стимулирования спроса.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.