Как изменился ипотечный рынок в 2022 году

2022 год для ипотечного рынка — время турбулентности: за последние месяцы рекордных показателей достигали и ставки, и инфляция. Непростая экономическая ситуация для многих россиян стала причиной отложить приобретение жилья до более благоприятных времен. 

Какая сейчас ситуация на рынке? Пора ли брать ипотеку? Если пора, то на какие факторы обращать внимание? На эти вопросы  редакции журнала “Фокус внимания” ответила Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент». 

На рынок ипотеки оказали сильное влияние февральские и сентябрьские события. В начале года ключевая ставка устремилась вверх, в отдельных случаях достигая аж 30% годовых. 

Затем ситуация немного успокоилась, и мы снова начали встречать ставки 4-5%. С такими цифрами намного проще строить долгосрочные планы, и интерес россиян к ипотечному кредитованию подрос. 

Ситуация ухудшилась в конце сентября — особенно на рынке новостроек: снизилась активность, трафик и число обращений, а ставки снова начали расти. Многие запущенные процессы по оформлению сделки приостановились в условиях неопределенности, а застройщики придерживают лоты и не выводят в продажу новые объекты, распродавая остатки. 

Эксперты уже сейчас говорят, что сокращение объемов продаж относительно 2021 года составит минимум 10-20%.

Однако при этом на рынке есть много интересных предложений, а ждать снижения цен на ликвидные объекты вряд ли стоит. Если были планы по покупке жилья, имеет смысл рассмотреть и вариант ипотечного кредитования.  

Первоначальный взнос

Если говорить о первоначальном взносе, его минимальное значение на сегодняшний день чаще всего находится на уровне 15%. При этом есть и более привлекательные предложения (до 10%), но их банки предлагают крайне редко. 

Конечно, существуют и программы, в которых первоначальный взнос вообще не требуется, но они остаются непопулярными из-за других условий (например, более сложного залогового обеспечения). При этом уровень ставок сегодня держится на уровне 8-11%. 

Россиянам все так же доступны программы господдержки. Самая популярная из них — семейная ипотека: несмотря на то, что ограничение суммы кредита составляет шесть миллионов рублей, есть банки, которые готовы предоставить ипотечный кредит по семейной госпрограмме на сумму до семи миллионов (но с чуть более высокой ставкой). 

Если клиент не соответствует требованиям программы, некоторые компании за счет субсидии готовы снизить стандартные 9.9% до отметки 6.7%. 

Есть и отдельные государственные программы, направленные на айтишников. Они доступны работникам аккредитованных компаний из IT-сектора и подразумевают льготную ставку в 5%. 

Требования к заемщику

Из требований к заемщику — возраст (от 22 до 44) и размер дохода до вычета налогов (100 000 или 150 000 рублей в зависимости от города. 

В этом случае можно рассчитывать на 15% первый взнос, а ограничение по сумме составляет 9 миллионов или 18 миллионов (опять же, зависит от того, покупаете вы квартиру в городе-миллионнике или нет). 

Еще несколько слов о требованиях. Чтобы кредит одобрили, заемщик должен быть трудоустроен на текущем месте не менее трех месяцев. Необходимый уровень дохода при этом отличается в зависимости от стоимости жилья. 

Чтобы прикинуть финансовую нагрузку, можно пользоваться ипотечными калькуляторами — в интернете их множество. Пример: вы хотите купить квартиру стоимостью 5 миллионов рублей по программе государственной поддержки. 

Если первый взнос составляет 1 000 000 рублей, то ежемесячный платеж будет находиться на уровне 25 000 рублей. Это значит, что уровень дохода должен превышать 44 000 рублей в месяц. 

Ситуация несколько изменилась в октябре, когда некоторые кредитные организации анонсировали повышение ставок по некоторым программам ипотеки — так банки стремятся компенсировать риск невыплат. Однако госпрограмм это не касается — ни о каких изменениях не объявляли, поэтому на существующих условиях программы поддержки продержатся как минимум до конца 2023 года. 

Сегодня можно наблюдать и постепенное изменение условий оформления ипотечного кредита: например, банку ВТБ сейчас достаточно вашего паспорта и СНИЛС, без дополнительных справок и документов. 

Для клиента это довольно удобно: достаточно внести первоначальный платеж в размере 15% и предоставить паспорт и СНИЛС, и уже на следующий день банк сообщит, готов ли выдать кредит. Причем это касается как льготных, так и базовых программ. 

Не удивительно, ведь банкам самим нужно выдать как можно больше ипотечных кредитов, поэтому долгое, затянутое рассмотрение заявок — скорее исключение, но точно не правило. 

Льготные предложения касаются не только квартир, но и домов — недавно такую программу запустил Сбер. Здесь вполне реально рассчитывать на ставку на уровне 5-6% — в условиях растущего интереса россиян к загородной недвижимости, который начался с ковидом, такие предложения пользуются популярностью. 

Кредитная история

Ключевым фактором, влияющим на одобрение вам кредита, уже давно остается кредитная история заемщика. 

Чтобы узнать о ней больше, можно воспользоваться услугами бюро кредитных историй — вы получите подробную выписку, из которой сможете сделать вывод, одобрят вам ипотеку или нет. Раньше такие услуги предоставляли сами кредитные организации, сегодня же это сходит на нет — лучше обращаться именно в бюро кредитных историй. 

Еще один больной вопрос для заемщика — серое трудоустройство. В целом неофициальная работа почти всегда закрывает вам доступ к одобрению ипотеки — для этого нужен именно официальный доход. Но все мы понимаем, что в России по-серому работают миллионы человек — и банки тоже это понимают. 

Часто кредитная организация имеет собственную форму заявки на ипотеку. Там клиент может указать свой фактический доход, но нужно быть готовым к тому, что банк запросит более детальное подтверждение этому доходу. 

Еще один вариант — одобрение кредита с большим первым взносом: если официального дохода у вас нет или его размер недостаточен, но вы готовы первым платежом заплатить чуть ли не половину стоимости жилья, это существенно повышает шансы на одобрение. 

В последнее время делиться с банками данными о ваших доходах становится проще — это можно сделать через Госуслуги. Выглядит это так: кредитная организация присылает вам ссылку, перейдя по которой, вы даете согласие на предоставление сведений о доходах. Это проще, чем собирать справки и распечатывать бумажки, поэтому все больше россиян охотно пользуются таким методом. 

Чтобы реально оценить свои шансы на одобрение кредита, важно помнить о наличии долгов или судимостей. Во втором случае все довольно просто — с непогашенной судимостью шанс одобрения околонулевой.

Что касается долгов, здесь все зависит от суммы. Условно говоря, неоплаченный штраф ГИБДД или регулярное уклонение — кардинально разные вещи, и кредитная организация обязательно будет это учитывать. 

Банку важно получить от вас деньги и заработать — поэтому ваша порядочность выходит на первый план. Не стоит пытаться темнить, скрывать и обманывать — банки проверяют каждого заемщика в мельчайших подробностях, и несоответствие может даже стать причиной занесения вас в черный список. 

Как итог — будьте честны с банком при оформлении заявки на ипотеку, запрашивайте подробности о собственной кредитной истории и реально оценивайте то, насколько вы соответствуете требованиям. 

Последнее крайне важно — если отправить заявку наобум, то банк вам скорее всего откажет, и в следующий раз вы сможете подать заявку не раньше, чем через месяц. 

Еще один небольшой лайфхак — пробуйте подать заявления на оформление ипотеки в разные банки: это не увеличит шанс одобрения кредита, но позволит вам сравнить условия и выбрать оптимальное предложение.