Эксперт поделился способом сэкономить 2 млн. рублей на ипотеке

Эксперт поделился способом сэкономить 2 млн. рублей на ипотеке 

2020 и 2021 годы запомнятся нам минимальными процентными ставками по ипотеке за всю историю России. На этом фоне кредиты стали дешевле, ежемесячные выплаты снизились, и множество людей, желающих приобрести квартиру, исполнили свою мечту.

Не остались в стороне и те, кто брал ипотеку под высокие проценты в прошлом, когда ставка доходила до 11–14% годовых. Многие успели провести рефинансирование под 7% годовых и сэкономили миллионы рублей семейного бюджета. 

Даже сейчас еще не поздно сделать это, особенно тем, кто брал кредиты в 2008 и 2014 году.

К слову в 2020 году рефинансирование было очень популярным и выросло почти в два раза с 7% до 13%. Сейчас тенденция постепенно снижается, так как центральный банк начал резко повышать ключевую ставку (и продолжит повышать), вслед за которой растет процентная ставка по ипотеке.

Для удобства прочтения введем следующую терминологию: «новый банк» – банк, которому должник будет платить ежемесячные платежи после рефинансирования, а «старый банк» — банк, в который должник платит до рефинансирования.

Как рефинансировать ипотеку

Весь процесс рефинансирования можно разбить на 3 ключевых этапа.

1. Одобрение клиента в новом банке

По сути это получение одобрения на ипотеку. Сводится к проверке банком платежеспособности клиента. Есть два основных варианта получения одобрения:

— по полному пакету документов: паспорт, СНИЛС, ИНН, копия трудовой книжки и справки о доходах (давностью не более 30 дней), ипотечный договор и график платежей по старому банку, выписка из банка об остатке задолженности,

— по двум документам: паспорт и СНИЛС. В данном случае первоначальный взнос составит от 30–35% и выше, против 20% по полному пакету.

В среднем этот этап длится 2–3 дня при наличии полного пакета документов.

2. Сбор документов и одобрение объекта

Для строящегося объекта долевого строительства:

• выписка ЕРГН,
• договор долевого участия или уступки права требования,
• оценка (требуют некоторые банки),
• согласие супруга,

* рефинансирование возможно лишь в некоторых банках, которые аккредитованы застройщиком.

Для вторичного жилья и сельской ипотеки, это:

• выписка ЕРГН,
• правоустанавливающие документы,
• договор купли-продажи,
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию,
• акт приема-передачи,
• справка о технических характеристиках помещения,
• справка о зарегистрированных в помещении лицах,
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
• оценка,
• согласие супруга,

* для рефинансирования сельской ипотеки территория должна входить в перечень, утвержденный Министерством сельского хозяйства РФ.

Банк проверяет объект около 3 дней после полного сбора документов, после чего наступает этап выхода на сделку.

3. Выход на сделку

Данный этап содержит в себе несколько последовательных действий:

• подписание предварительного кредитного договора,
• подача документов в МФЦ. 1-й пакет на снятие обременения в старом банке, 2-й на наложение обременения в новом банке. Регистрация занимает около 10 рабочих дней и на этот период новый банк обычно устанавливает процентную ставку на 2% выше, чем будет в дальнейшем,
• получение должником выписки ЕГРН и передача ее в новый банк,
• снижение банком временно повышенной процентной ставки (те самые 2%). По регламенту банков это может занимать до 30 календарных дней.

Хотя в среднем весь этап длится около 2,5 недель.

Что на что меняем?

1. В среднем рефинансирование новостроек и вторичного жилья в данный момент идет под 7,95–10% годовых. В некоторых банках ставку можно снизить за единовременную комиссию в 20000–30000 рублей на 1% годовых. Иногда это может быть выгодно, но лучше каждый раз считать индивидуально.
2. Допускается рефинансирование ипотек из обычных в семейную под 5–6% годовых, но при условии, что в семье 2-е детей, и последний родился не позднее 01.01.2018 года.
3. Рефинансированием сельской ипотеки занимается всего 4 крупных банка в России под 2,7–3% годовых.

Расходы:

• госпошлина в МФЦ 2000 рублей
• взаиморасчет с банком (ячейка, аккредитив и т. п.) – 3000–7000 рублей,
• отчет об оценке квартиры — 3000–7000 рублей,
• новая страховка жизни и здоровья, а иногда и титульное страхование – примерно 1% от стоимости объекта,
• нотариальный договор купли-продажи 3000–5000 рублей,
• нотариальное согласие супруга — 1500 рублей либо его/ее личное присутствие,
• документы на квартиру (технические и прочие) — около 10000 рублей,
• выписки из ЕГРН — для оценки, после погашения старой и после регистрации новой ипотеки — 2250 рублей,
• увеличенный процент до регистрации нового залога, 2% годовых,
• комиссия за снижение процентной ставки по ипотеке – 20000–30000 рублей (на усмотрение должника),
• услуги брокера 5000–10000 рублей (на усмотрение должника).

То есть суммарно в среднем 40000–50000 рублей.

И все же, несмотря на такие расходы приведем пример, о какой конкретно экономии может идти речь.

Пример расчета:

Старая ипотека:

• • Ставка — 10,0% годовых.
  • Остаток долга —2,5 млн руб.
  • Срок до погашения — 17 лет.
  • Платеж — 25,53 тыс. руб. в месяц.

• Переплата за 17 лет — 2,7 млн руб.

Новая ипотека:

• • Ставка — 8,6% годовых
  • Остаток долга —2,5 млн руб.
  • Срок до погашения — 17 лет.
  • Платеж — 23,36 тыс. руб. в месяц.
  • Переплата по ипотеке за все время — 2,26 млн руб.
  • Экономия в месяц — 2171 рубль.

• Экономия за весь период — 443 тыс. руб.

Андрей Мозоль

эксперт по недвижимости, инвестор