До 3 марта Минэкономразвития проводит очередной отбор гостиничных проектов в рамках программы льготного кредитования. В этом году у объектов культурного наследия появились новые возможности. Воспользуются ли ими инвесторы?
За первые девять месяцев 2024 года частные и государственные инвестиции в туристическую отрасль выросли на 44%, достигнув 652 млрд рублей. Это почти в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года. Такие отчетные данные привели недавно зампредседателя правительства Дмитрий Чернышенко и министр экономического развития Максим Решетников.
Если более детально, то, по словам Дмитрия Чернышенко, по программе льготного кредитования в рамках нацпроекта «Туризм и гостеприимство» реализуются 239 проектов с общим объемом инвестиций 1,2 трлн рублей. По программе субсидирования строительства модульных гостиниц за 2023-2024 годы поддержано более 600 проектов в 61 регионе с номерным фондом около 14,5 тысячи номеров. В целом же в числе проектов по программе льготного кредитования — 218 строящихся гостиниц и многофункциональных комплексов с общим номерным фондом 51,3 тысячи номеров, девять аквапарков, три парка развлечений и девять горнолыжных комплексов.
Новый отбор в рамках программы льготного кредитования Минэкономразвития объявило в самом конце 2024 года, прием заявок продлится до 3 марта 2025 года включительно. И на сей раз в правила предоставления данной меры поддержки внесены некоторые изменения. Например, отныне обязательным условием участия в конкурсном отборе станет наличие в гостинице не менее 5% номеров для размещения семей с детьми от четырех человек. По мнению экспертов Минэкономразвития, такая мера будет способствовать росту предложения для семейных путешественников.
Еще одно нововведение — предоставленная инвесторам возможность строительства двух и более гостиниц категории не ниже «три звезды» в составе единого инвестиционного проекта с общим номерным фондом от 120 номеров. Такие отели должны размещаться вдоль автомобильных дорог и могут входить в состав многофункциональных зон дорожного сервиса, что будет способствовать развитию инфраструктуры для комфортных автопутешествий.
Тут уместно вспомнить, что летом 2023 года портал «Бизнес FM» подробно рассказывал о предложении проектно-консалтинговой компании «Новая Земля Лаб» создавать так называемые распределенные гостиницы, которые позволили бы преодолеть разрыв между порогом входа гостиничных проектов в льготную программу (120 номеров) и невозможностью строить столь крупные объекты на исторических городских территориях.
«Многие туристы хотят останавливаться в гостиницах на улицах с историей. Однако в исторических центрах городов появившееся крупное здание гостиницы может разрушить сложившийся характер застройки. Но можно реконструировать существующие объекты культурного наследия и разместить в них гостиничные номера, кафе и другие сервисы. В таком случае десять исторических зданий с 10-12 номерами в каждом из них — это те же необходимые для льготного кредита 120 номеров под единым управлением и брендом. Распределенная гостиница — возможность сохранить историческую застройку и создать в ней эффективный туристический инвестпроект», — приводил портал слова руководителя проектно-консалтинговой компании «Новая Земля Лаб» Ивана Курячего.
Нынешнее решение Минэкономразвития направлено на развитие автотуризма и к исторической городской застройке и объектам культурного наследия отношения не имеет. Но на их улице свой праздник: смягчены условия для получения льготного кредита для ОКН, которые планируется вовлекать в туристический оборот, создавая на их базе гостиницы. Для таких объектов минимальное количество номеров в проекте снижено до 15, а площадь — до 500 квадратных метров.
Прежде чем продолжить рассказ, стоит обратить внимание на слова директора подразделения «Туризм» банка «Дом.РФ» Анны Маликовой о четком разделении грантовых мер поддержки. Есть программа льготного финансирования туринфраструктуры в рамках правительственного постановления № 141 — именно о ней выше шла речь. И есть программа льготного кредитования проектов по сохранению объектов культурного наследия, оператором которой является АО «Дом.РФ», но это уже другая история.
Конечно, работа инвесторов с историческими зданиями далеко не всегда завязана на получение государственных грантов. Например, владелец многопрофильного холдинга «Деловой дом на Архиерейской» (ДДА) Алексей Бобров планирует создать на Урале несколько крупных проектов: в исторических усадьбах должны появиться бутик-отели и бизнес-отели для работы и отдыха, причем некоторые из них могут стать объектами с гибридным историко-туристическим форматом размещения. К реализации уже готовят два проекта в Екатеринбурге: усадьба товарищества «А. Печенкина и К» и «Дом купца Петрова» превратятся в бутик-отель в стиле эпохи неоренессанса, а в рамках второго проекта в бизнес-отель для работы и отдыха будет преобразована гостиница «Исеть».
Одиннадцатиэтажная гостиница «Исеть», построенная в стиле конструктивизма. Фото: Донат Сорокин/ТАСС
«На сегодняшний день выполняются процедуры по преобразованию государственного унитарного предприятия «ИнЭкспо» в акционерное общество в связи с требованием закона № 185. После создания общества памятник конструктивизма, который является центром притяжения туристов и горожан, будет восстановлен и включен в гражданский оборот», — отметил Роман Вахрамеев», — сообщало информагентство Ura.ru в начале октября 2024 года.
Но, безусловно, внимание туристических инвесторов к грантовой помощи очень велико. И упомянутое смягчение требований к площади и количеству номеров в ОКН значительно повысит интерес к вложениям в такие исторические объекты, уверена Анна Маликова.
Анна Маликова директор подразделения «Туризм» банка «Дом.РФ» «Создать гостиницу в памятнике на прежних условиях было достаточно трудной задачей. Особняк, в котором можно оборудовать 120 номеров, подобрать непросто — в основном такие объекты небольшие по площади. Обновленные требования программы в части ОКН появились только 25 декабря, но инвесторы активно интересуются новыми возможностями, консультации проходят каждый день. Ожидаем, что до конца отбора новые проекты приспособления памятников поступят на рассмотрение в банк».
«Жизнь ОКН, имеющих музейную либо какую-то иную понятную культурно-социальную функцию, сложилась, у них все хорошо, они часто становятся архитектурными бриллиантами, символами своих городов. Совсем другая ситуация, если это объекты, находящиеся на периферии. Типовая проблема — они брошены, никому не нужны, и их приведение в порядок стоит слишком дорого: инвесторы просто боятся их брать, потому что историко-культурная экспертиза — и все, объект становится неокупаемым. Так что единственно возможной формой спасения ОКН, чтобы они все-таки оставались в городской ткани, является усиление их инвестиционного потенциала. С этой точки зрения однозначно хорошо, когда окно возможностей работы с историческим наследием становится шире», — поддерживает разговор урбанист, главный архитектор КБ «Руспроект» Дмитрий Селивохин.
Дмитрий Селивохин урбанист, главный архитектор КБ «Руспроект» «Ретроспективный, всем понятный пример — Суздаль, где в объектах культурного наследия находятся и общепит, и гостиницы. Псков, Великий Новгород — и здесь ОКН задействованы подобным образом. То есть, если брать города с ярко выраженным историческим наследием, которое формирует центр, то они и не могут развиваться иначе, чем придавая ОКН современные функции. При умелом руководстве и грамотном управлении со стороны городской администрации это однозначно позитивно, а другого пути просто нет».
По мнению партнера, руководителя департамента туризма и гостиничного бизнеса компании CMWP Марины Смирновой, в целом такого рода проекты (на 15 номеров) интересны тем, кто работает в формате семейного бизнеса или самозанятости. Но объекты, располагающиеся в фондах культурного наследия, редко интересуют «простых» инвесторов, которые хотели бы сделать свой маленький семейный бизнес.
Марина Смирнова партнер, руководитель департамента туризма и гостиничного бизнеса компании CMWP «Как правило, историческое и культурное наследие, особенно в регионах, находится если не в плачевном состоянии, то уж точно требует ремонта. Но стоимость этого ремонта/реконструкции заранее определить очень сложно: под слоем старой краски могут скрываться стены в грибке или прогнившие полы и деревянные перекрытия. При этом есть еще и охранные обязательства, которые делают работы сильно дороже, а иногда и не способствуют конвертации объекта охраны для нового назначения. Реконструкция исторических зданий признается самым дорогим видом строительных работ, их стоимость может быть в два-три раза выше, чем стоимость строительства «с нуля» объекта аналогичной классности. Обычно историческими зданиями занимаются либо крупные банки, либо предприятия нефтегазового сектора (примером может служить парк-отель «Морозовка» «Газпрома»), либо меценаты (тут примеры — восстановление особняков в Бийске, усадьбы Гурьевых в Калужской области, замка купца Понизовкина в Ярославской области и так далее). Как правило, исторические объекты становятся либо фишкой, якорем более крупного проекта, включающего другие объекты и новое строительство, либо это некоммерческий проект — дань амбициям инвестора или его дар родным местам. В любом случае бизнес на 15 номеров с условием того, что реконструкция будет обходиться дороже, чем новое строительство, практически не окупаем. Так что распространение льгот на этот вид активов и снижение «порога» (а большинство исторических построек совсем небольшие по размеру) — это положительный фактор, позволяющий надеяться, что инвестиции в эту сферу пойдут.
В России лет десять назад была попытка запустить программу развития исторических усадеб и превращения их в загородные гостиницы (по типу испанских парадоров или французских шато), но она не была реализована из-за проблем с привлечением финансирования и нерешенных вопросов с правами собственности на реконструированные активы, вспоминает Марина Смирнова. «На тот момент только в Московской и сопредельных областях насчитывалось около 300 усадеб в разном состоянии, что открывало широчайшие возможности для развития туризма в исторических объектах. Но для вовлечения таких объектов в оборот нужна программа действий — и льготные кредиты, и прописанные обязательства инвесторов (чтобы объекты не превратились в личные особняки), и затем уже программы продвижения и продаж. К тому же в части активов невозможно и нецелесообразно было размещать гостиницы (например, в слишком маленьком доме), но можно было бы сделать ивент-площадку для концертов и ресторан. Вот только такого рода бизнес менее доходный, чем гостиничный, и эти проекты нужно было бы развивать в комплексе, чтобы более высокие доходы в одном месте перекрывали убытки в другом», — считает эксперт.
Инвесторам, размышляющим, стоит ли вообще размещать в ОКН гостиницу, Марина Смирнова советует начать с оценки местоположения объекта: оно должно быть привлекательным для туристов и легкодоступным для транспорта. Дмитрий Селивохин, со своей стороны, призывает помнить не только про подъезды к домам, но и про парковки, с которыми у объектов культурного наследия, часто расположенных в центре города, дела обстоят непросто.
Вид на бутик-отель «Усадьба Хлудова» из парка «Ривьера» в Сочи. Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС
Пункт второй — площадь. «Предположим, что есть здание в 500 квадратных метров, и в нем мы делаем гостиницу на 15 номеров с маленьким ресторанчиком. Окупаться такой объект будет более 10 лет (это без учета дисконтирования, простой «возврат первоначальных инвестиций»). Если площадь вырастет до 1500 квадратных метров, то при тех же параметрах доходно-расходной части окупаемость объекта сократится на один год. Если нет возможности сделать хотя бы 50 номеров, то проект по сохранению культурного наследия будет просто «памятником» инвестору. Да и 50 номеров — это недостаточно для получения хорошего финансового результата, поэтому проекты реконструкции усадеб и предполагали, как правило, дополнительное новое строительство на той же территории», — подчеркивает Марина Смирнова.
А что думают по этому поводу отельеры и архитекторы, реализующие гостиничные проекты? Видят ли в изменившихся правилах какие-то принципиально новые возможности? Об этом — в следующий раз.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.