Рассказываем, как частному лицу максимально безопасно купить офис в Москве: в какой локации, что с ним потом делать, если хочешь получать доход
Повышение ключевой ставки и отмена ряда льготных ипотечных программ с господдержкой побудили часть инвесторов, предпочитавших вкладывать средства в жилую недвижимость, сместить фокус внимания на офисы. «Это проявляется в увеличении числа сделок по покупке офисов и интересе к коммерческой недвижимости», — подтверждает тенденцию международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Наталья Никитина. По ее словам, в среднем инвесторы располагают бюджетом, сопоставимым с бюджетом покупки квартир.
Более того, наблюдается новая тенденция. «В поисках более высокой рентабельности некоторые инвесторы продают имеющиеся квартиры и на вырученные средства покупают офисные помещения. Жилье в свою очередь превратилось в консервативный способ сохранения сбережений», — говорит коммерческий директор девелоперской компании Tekta Group Елизавета Севастьянова.
По информации Tekta Group, на долю частных инвесторов приходится около трети всех сделок с московскими офисами. «Инвесторы обычно приобретают небольшие лоты — от 50 до 200 кв. м. Такие площади, как правило, востребованы на рынке аренды со стороны малого и среднего бизнеса. При этом крупные компании также оказываются в числе целевой аудитории некрупных лотов. Соседние площади могут быть выкуплены и объединены в единый офис», — продолжает коммерческий директор девелоперской компании Tekta Group.
Как купить офис в Москве: варианты договора
Покупка офиса осуществляется через ДДУ (214-ФЗ «Договор долевого участия) либо через договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), который регулируется Гражданским кодексом, а также через прямые договоры купли-продажи (ДКП) и прочие виды договоров.
Через ДДУ могут покупать как физические, так и юридические лица. Если покупают физические лица, то государство называет их дольщиками и защищает в рамках 214-ФЗ: все ограничения в этом законе накладываются на застройщика. Сегодня это самый надежный способ покупки офисной недвижимости.
Офисную недвижимость в Москве в основном продают по ДКПБВ (около 90%, по данным «РБК Исследования рынков»). В этом случае застройщики обязаны продавать либо юридическим лицам, либо ИП.
«Если физическое лицо хочет купить недвижимость через ДКПБВ, то необходимо оформить на себя ИП либо юридическое лицо, но это, как правило, происходит в редких случаях. Частные инвесторы, которые покупают недвижимость через ДКПБВ, делают это через ИП и тем самым несут предпринимательский риск, потому что если объект не будет построен и инвестор не получит офисное помещение, то понесет убытки», — объясняет директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Антонов.
Проект бизнес-центра AIR на Ходынском поле(Фото: Tekta Group)
Преимущества покупки офиса по ДДУ
Инвестиционные стратегии для частных лиц при покупке офиса
Можно отметить три стратегии владения офисными площадями, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости».
Первая стратегия предполагает приобретение объекта на этапе строительства и его продажу после ввода в эксплуатацию. «В среднем на основе анализа уже реализуемых проектов можно говорить о приросте 30–50% за весь срок строительства. По отдельным проектам, начатым в 2020–2021 годах, мы наблюдали прирост до 100% от стартовой стоимости», — говорит партнер NF Group Мария Зимина. «Обратите внимание, что разница в ценах квартир в Москве на этапе котлована и на момент ввода сегодня, по данным, составляет в среднем 19%», — добавляет Елизавета Севастьянова.
Во втором случае продажа офиса происходит после заключения договора с арендатором, обычно трехлетнего. «С точки зрения реализации офисов в аренду стоит учитывать в первую очередь внутреннюю конкуренцию — в среднем в структуре спроса 50% приходится на инвесторов, а остальные 50% — на конечных пользователей. Таким образом, при вводе здания в эксплуатацию при сдаче офисов в аренду придется конкурировать с другими инвесторами, что зачастую приводит к демпингу ставок. Дополнительно стоит отметить наличие конкуренции и со стороны классических бизнес-центров, реализуемых только в аренду», — делится информацией Мария Зимина.
Третья стратегия заключается в покупке объекта на этапе строительства и продаже его после 10–13 лет владения и сдачи в аренду, когда окупятся вложения. «Если сложить рост стоимости и пассивный доход от аренды, такой продукт выглядит крайне привлекательным для инвесторов, он обеспечивает не только прирост капитала, но и стабильный денежный поток», — считает Мария Зимина.
Проект бизнес-центра AIR на Ходынском поле(Фото: Tekta Group)
Доходность и управление
«Сдавать офисы в аренду выгоднее, чем квартиры сопоставимой площади, в среднем в полтора-два раза. Срок окупаемости квартиры в Москве при сдаче в аренду обычно составляет 17–18 лет даже при условии роста арендных ставок на квартиры, который мы наблюдали в течение последнего года. Коммерческие лоты окупаются в среднем за 10–12 лет», — считает Елизавета Севастьянова.
При этом офисы в некоторой степени даже проще в управлении. «Так, в квартире, чтобы она оставалась конкурентоспособной, необходимо обновлять отделку и мебель — требуются регулярные дополнительные инвестиции. В офисном помещении ремонт делает арендатор в счет арендных каникул», — говорит эксперт.
Покупка офиса существенно отличается от покупки квартиры, так как это высокотехнологичный продукт с большим количеством факторов, влияющих на его стоимость. «Инвестору важно учитывать, что для успешной аренды офиса потребуются инвестиции в отделку, которая может существенно увеличить общие затраты. На данный момент стоимость отделки офисов класса А колеблется от 150 тыс. до 220 тыс. руб. за квадратный метр. Эти расходы обязательно должны быть учтены в финансовой модели», — резюмирует руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.
Проект бизнес-центра AIR на Ходынском поле(Фото: Tekta Group)
Где искать офисы по ДДУ
Выбирая бизнес-центр для покупки офиса в инвестиционных целях, в первую очередь стоит обращать внимание на расположение объекта. «[У частных инвесторов] наибольшим спросом пользуются здания, расположенные в наиболее развитых деловых кластерах в пешей доступности от метро. Среди таких локаций можно выделить формирующийся деловой кластер Ходынского поля, который является частью Ленинградского делового района. Вакантность офисов класса А является одной из самых низких по рынку — свободными остаются всего 3,6% офисных площадей, а за 2024 год ставки аренды выросли на 8,2%», — говорит Мария Зимина.
«Ходынское поле демонстрирует активное строительство и развитие новых объектов, что может обеспечить интересный и конкурентный продукт для инвесторов. Однако следует иметь в виду, что данный кластер является весьма конкурентным и будет привлекать множество игроков на рынок. Инвесторы должны быть готовы к высокой конкуренции и закладывать соответствующие риски в финансовую модель», — предупреждает Наталья Никитина.
Отметим, что одним из немногих бизнес-центров, которые реализуются по схеме ДДУ в районе Ходынского поля, выступает проект AIR от Tekta Group (см. видеоинтервью Елизаветы Севастьяновой об этом БЦ и обзор локации на РБК).
Интервью коммерческого директора Tekta Group Елизаветы Севастьяновой телеканалу РБК (Видео: телеканал РБК)
Офисы на Ходынcком поле: изучаем деловой кластер у метро «ЦСКА» Недвижимость
Деловой центр будет состоять из трех башен (20, 34 и 14 этажей), архитектурный проект разработало бюро ADM architects. В зданиях разместятся офисы, центр современного искусства, помещения стрит-ретейла и подземный паркинг. Девелопер предполагает реализовать офисные блоки различных форматов — от мелкой нарезки (55 кв. м) до этажа (1,5 тыс. кв. м) и даже целой башни.
Резюме. Сводная таблица: сравнение покупки квартиры и офиса в инвестиционных целях
| — | Квартира | Офис |
|---|---|---|
| Входной порог (стоимость в Москве) | от 6,7 млн руб. за лот 20 кв. м | от 12 млн руб. за лот 35 кв. м |
| Ликвидные площади под аренду | 20 кв. м | от 50 до 200 кв. м |
| Капитализация в год | 8,8% | 9,5% |
| Арендные ставки | 50 тыс. руб./мес. | 96 тыс. руб./мес. |
| Условия покупки | ДДУ | ДДУ и ДКПБВ |
| Безопасность сделки | Эскроу-счета | Эскроу-счета, если по ДДУ |
| Ежегодные налоги / коммунальные платежи | 6,7 тыс. руб./ год (налог на имущество) / 3,7 тыс. руб./мес. + по счетчикам | 242 тыс. руб./год (налог на имущество, 2%) / 23 тыс. руб./мес. |
| Возможности для оптимизации покупки или владения | Приобретение в рассрочку с одновременным размещением свободных средств на депозите | Оптимизация программ рассрочек; гибкий график платежей |
| Уровень спроса в Москве | Высокий | Высокий |
| Налоги при продаже | НДФЛ 15% при владении до трех лет | НДФЛ 15% при владении до трех лет |
| Ликвидность | Высокая | Высокая |
Данные для таблицы: Ricci
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.