Аналитики отметили нарастание разрыва цен между новостройками и вторичкой

По России в целом разница в ценах на новостройки по сравнению с жильем на вторичном рынке за год увеличилась с 16% до 20%. Однако в некоторых крупных городах этот показатель доходит до 52%

В феврале 2025 года ценовая разница между квартирами в новостройках и жильем, которое предлагается на вторичном рынке, увеличилась на 4 п.п. за год и достигла 20%. Рост произошел из-за разных темпов подорожания: с февраля 2024 года цены на первичное жилье выросли в среднем на 11%, а на вторичное — лишь на 7%. Такие данные приводятся в поступившем в редакции исследовании «ЦИАН. Аналитики».

Как считали

По крупным российским городам (с населением от 500 тыс. человек) сравнивали средние цены в новостройках и на вторичном рынках жилья в феврале 2024 года и в феврале 2025 года. Данные брались из цен предложения по объявлениям, которые размещены на площадке агрегатора.

Где цены на новостройки существеннее всего превышают цены на вторичку

Среди всех крупных российских городов наиболее существенное превышение цен в новостройках над ценами на вторичное жилье аналитиками выявлено в Томске и Тольятти — в обоих городах разница составляет 52%. «Именно в этих городах в 2024 году были зафиксированы самые высокие темпы роста цен на первичном рынке», — поясняют аналитики.

В Томске средние цены в новостройках в феврале 2025 года составляют 185,8 тыс. руб. за 1 кв. м, а вторичное жилье продается в среднем за 122,5 тыс. руб. Год назад ценовая разница была вдвое ниже нынешних 52% и составляла 25%, следует из отчета.

В Тольятти первичное жилье сейчас продается за 145,9 тыс. руб. за 1 кв. м, а вторичное — за 96,2 тыс. руб. Год назад в этом городе разница также составляла лишь 25%.

Очень сильное превышение цен новостроек над ценами вторичного жилья аналитиками также выявлено:

на 47% — в Челябинске (158,9 тыс. руб. за 1 кв. м на первичном рынке против 108,4 тыс. руб. на вторичном); год назад тот же показатель составлял 39%;

на 43% — в Новокузнецке (141 тыс. руб. за 1 кв. м в новостройках против 98,7 тыс. руб. за вторичное жилье); в феврале 2024 года тот же показатель оценивался в 38%.

Ценовой перевес в Москве и Санкт-Петербурге

В Москве цены в новостройках превосходят цены на вторичное жилье на 10% (383,9 тыс. руб. за 1 кв. м против 349,4 тыс. руб.). Интересно, что год назад, по данным аналитиков ЦИАН, перевес составлял лишь 1%.

В Санкт-Петербурге ценовая разница составляет 16% (266,5 тыс. руб. за «квадрат» первичного жилья против 229,7 тыс. руб. за вторичное). Год назад та же разница оценивалась в 12%.

Где вторичное жилье дороже квартир в новостройках

Превышение цен на вторичное жилье над ценами в новостройках в феврале 2025 года аналитиками отмечено лишь в двух из 35 крупных городов России.

На 15% новостройки дешевле вторички в Махачкале (102,3 тыс. руб. за «квадрат» на первичном рынке против 119,7 тыс. руб. за вторичное жилье). Год назад аналитиками наблюдалась обратная картина — новостройки были дороже вторички на 5%. Меняющуюся ситуацию аналитики объясняют тем, что в этом городе объем строящегося многоквартирного жилья невелик.

На 5% новостройки дешевле вторички в Ставрополе (100,9 тыс. руб. за 1 кв. м первичного жилья и 106,5 тыс. руб. за 1 кв. м вторичного жилья). Год назад вторичка тоже перевешивала, но лишь на 2%. Более высокие цены на местном вторичном рынке аналитики объясняют тем, что большинство здешних новостроек располагается на окраинах города.

Год назад превалирование цен вторичного жилья над ценами в новостройке наблюдалось в четырех городах — Ставрополе, Севастополе, Самаре и Саратове. Самый существенный перевес тогда отмечался в Севастополе, где цены на новостройки были на 18% ниже. Однако за год ситуация сильно изменилась. Теперь местные новостройки стоят на 2% дороже вторичного жилья.

Как изменился ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем за год

За год ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем увеличился в 24 из изученных аналитиками 35 крупных российских городов. Среди городов, где цены на новостройки превышают цены на вторичное жилье, помимо Тольятти и Томска, наибольший прирост ценового разрыва аналитиками отмечен:

на 15 п.п. — в Кемерове, до 16% в феврале 2025 года (сейчас средние цены в новостройках здесь составляют 132,8 тыс. руб. за 1 кв. м против 114,5 тыс. руб. на вторичном рынке);

на 14 п.п. — в Ульяновске, до 25% (116,7 тыс. руб. за «квадрат» в новостройках против 93,1 тыс. руб. за вторичное жилье);

на 13 п.п. — в Волгограде, до 33% (141 тыс. руб. за 1 кв. м первичного жилья против 106 тыс. руб. за вторичное).

Наибольшее сокращение ценового разрыва в городах, где цены на новостройки продолжают превышать цены на вторичное жилье, аналитиками выявлено:

на 15 п.п. — в Краснодаре, до 17% (166,8 тыс. руб. за «квадрат» в новостройках против 142 тыс. руб. за вторичное жилье);

на 11 п.п. — в Набережных Челнах, до 20% (137,9 тыс. руб. и 115,2 тыс. руб. соответственно);

на 10 п.п. — в Оренбурге, до 32% (119 тыс. руб. и 90,2 тыс. руб. соответственно).

Единственным крупным городом, где ценовой разрыв не изменился, стал Хабаровск. Как и год назад, разница в ценах на первичное и вторичное жилье здесь составляет 21%. Новостройки в среднем сейчас продаются за 165,7 тыс. руб. за 1 кв. м, а вторичное жилье — за 137 тыс. руб.

В конце ноября 2024 года Центробанк заявил о росте ценового разрыва между первичным и вторичным жильем, который произошел из-за долго действовавшей всеобщей льготной ипотеки. Как тогда сообщал регулятор, по итогам третьего квартала 2024 года он достиг почти 54–57%, тогда как на конец 2023 года оценивался в 44%.

В июне прошлого года «Домклик» отметил сокращение ценового разрыва между недвижимостью, расположенной в центре регионов и на их периферии. Сильнее всего показатель сократился в Воронежской, Волгоградской и Ростовской областях. В целом цены на вторичку за пределами административных центров ниже, чем в самих центрах. Значения разрыва колебались в диапазоне от 18% до 64%, отмечали аналитики «Домклик».

Источник