Главные риски покупки квартир в новостройках в рассрочку вытекают из простоты этого механизма и небольшого периода действия. Рискуют не только покупатели строящегося жилья, но и сами застройщики
На фоне недоступных ставок по рыночной ипотеке покупка новостроек в рассрочку становится все более популярной. Доля первичных квартир, которые приобретаются в рассрочку, уже составила 40–50%, а по итогам года может превысить половину всех сделок в новостройках, утверждают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их оценке, в некоторых столичных проектах это уже произошло — рассрочка порой доходит до 70% от всех сделок.
Несмотря на широкую распространенность, использование рассрочки сопряжено с рисками. Рассказываем, в чем они заключаются.
Отличие рассрочки от ипотеки
Рассрочка, как и ипотека — это возможность заплатить за приобретаемую квартиру в новостройке не всю сумму единовременно, а растянуть оплату на некоторый период времени. Но есть отличия.
Главный риск рассрочки для покупателя новостройки
Фото: Рамиль Ситдиков / РИА Новости
Своевременно с платежами заемщики не всегда справляются даже при ипотеке. При рассрочке, которая предоставляется на значительно более короткий срок, чем ипотека, даже при равном первоначальном взносе и более низких процентах регулярные платежи более высокие. Бывает и второй вариант — периодические платежи примерно такие же или даже меньше, зато последней выплатой нужно сразу погасить существенную часть стоимости квартиры. Поэтому главный риск рассрочки — это невозможность оплатить очередной взнос.
«Если у покупателя стабильная финансовая ситуация и гарантирована возможность своевременной полной оплаты взносов, то рассрочка — неплохой вариант. Но если покупатель по каким-то причинам не может собрать средства на очередной взнос, это может стать серьезной проблемой. Тем более если мы говорим о большом взносе», — рассказывает основатель агентства недвижимости «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Отчасти купировать этот риск пытаются сами застройщики — некоторые из них при предоставлении рассрочки требуют от покупателя застраховать свою жизнь и здоровье на период действия договора, поясняют эксперты. Точно такую же меру (но уже как обязательную) используют и банки при выдаче ипотеки. Однако этот способ снимает риски неплатежей лишь частично.
Невозможность внести очередной платеж для покупателя означает как минимум штраф, говорят эксперты. Но возможны и другие последствия. Могут увеличить проценты за пользование рассрочкой или вовсе расторгнуть сделку — все зависит от условий, прописанных в конкретном договоре.
Риски короткой рассрочки
Рассрочка на самый минимальный срок (как правило, шесть месяцев) обычно беспроцентная или с минимальными процентами, что делает ее привлекательной в глазах покупателей. Такую рассрочку обычно берут в надежде продать за этот срок исходно имеющуюся квартиру и за счет полученных от продажи средств погасить долг перед застройщиком. Однако времени, отведенного на рассрочку, на совершение сделки может не хватить при низком спросе на жилье.
По данным «ЦИАН.Аналитики», только к осени прошлого года за 12 месяцев в среднем по России время поиска покупателя на вторичку увеличилась на 44%, а в городах-миллионниках самый большой прирост сроков экспозиции аналитиками «Яндекс Недвижимости» отмечен в Краснодаре, Волгограде и Красноярске. Но если вторичную квартиру вовремя продать не успеешь, возникнут большие проблемы с погашением рассрочки, напоминают эксперты.
Риски длинной рассрочки
Фото: THICHA SATAPITANON / Shutterstock / FOTODOM
Максимально длинную рассрочку (обычно это три года, но многое зависит от этапа строительства, в который приобретается квартира в новостройке) порой берут в надежде перейти с нее на ипотеку, как только ставки станут ниже, чтобы за счет жилищного кредита закрыть обязательства перед застройщиком. Большинство застройщиков такой переход допускают. Однако успеют ли ипотечные ставки уменьшиться до приемлемого для покупателей уровня за период действия рассрочки — большой вопрос.
Гарантий, что это произойдет к определенному моменту, никто не даст. На этот счет есть лишь прогнозы. Как рассказал в подкасте «РБК-Недвижимости» руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг, снижение ставок по рыночной ипотеке хотя бы до 12% годовых (против нынешних 29% и выше) может случиться не ранее конца 2026 года — начала 2027 года.
Однако чтобы это произошло, сперва должен реализоваться базовый сценарий, при котором в ближайшие два года Центробанк будет постепенно снижать ключевую ставку, пояснил эксперт. А как будет на самом деле, покажет лишь время. «Ожидания в будущем перейти на дешевую ипотеку могут не реализоваться», — предупреждает директор направления «Новостройки» агентства «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Чем застройщики могут заменить рассрочку
В 2025 году доля квартир в новостройках, проданных с помощью рассрочки, может превысить 50%, прогнозируют в «Инком-Недвижимости». По данным bnMAP.pro, это уже произошло — точечно в некоторых новостройках доля рассрочки уже достигла 70%.
Однако для самих застройщиков столь широкое распространение рассрочки — лишь вынужденная мера. Даже если покупатель справляется с платежами по рассрочке и вносит их регулярно, счета эскроу пополняются не сразу (как в случае ипотеки), а постепенно. А это в свою очередь мешает снизить ставку по проектному финансированию, которое они используют для строительства домов, поясняют эксперты.
«Думаю, что как только ставки по ипотеке вернутся к нормальным значениям, хотя бы на уровне 12–14%, тема рассрочек исчезнет сама по себе, потому что она невыгодна прежде всего застройщикам», — полагает Михаил Гольдберг. Пока же для снижения своих собственных рисков застройщики могут начать добавлять альтернативные варианты продаж (помимо рассрочек).
«Можно ожидать каких-то новых схем от застройщиков, которые не выходят за пределы ипотечного стандарта, но дадут возможность покупателю приобрести квартиры в более комфортном режиме, чем при полной оплате», — полагает Ирина Доброхотова. Появление альтернативных способов продаж предвидят и в «Инкоме». «Долгие годы рынок не принимал лизинг на недвижимость, так как выгоднее и понятнее была рассрочка. Сейчас самое время все-таки опробовать лизинг и долгосрочную аренду с правом выкупа», — считает Валерий Кочетков.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.