Повысить арендную плату: как и когда собственник может это сделать

59

При заключении договора аренды квартиры наймодатель может включить в соглашение пункт о досрочном повышении платы. Если такого пункта нет, процесс повышения будет менее простым. Вместе с экспертами объясняем, как сделать все по закону

Повысить арендную плату: как и когда собственник может это сделать

К октябрю стоимость аренды жилья в России достигла нового максимума, ставки находятся на пиковых значениях, которых ранее не наблюдалось. Так, в третьем квартале в среднем по всем городам-миллионникам (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) арендные ставки за последний квартал увеличились на 17% (до средних 43,7 тыс. руб. за квартиру в месяц), а в крупных городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 14% (до 35,5 тыс. руб.). В Москве средняя стоимость аренды увеличилась на 25%, до 110,5 тыс. руб. в месяц. В таких условиях у многих собственников возникает желание повысить стоимость аренды квартиры сразу и до истечения действующего договора с арендатором.

Рассказываем, когда наймодатель может повысить арендную плату до истечения срока договора и как сделать это, не нарушая законодательства.

Содержание

  1. Возможно ли одностороннее увеличение арендной платы
  2. Если в договоре прописано увеличение платы за аренду
  3. Какова периодичность изменений арендной платы
  4. Как начать увеличение арендной платы в одностороннем порядке
  5. Можно ли повысить стоимость аренды жилья в связи с инфляцией

Эксперты в статье:

  • Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики «Недвижимость и строительство»;
  • Алина Нерсесян, юрист общей практики юридической компании «ЮКАМ»;
  • Виктория Ситдикова, юрист;
  • Юлия Щипцова, юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре».
  • Возможно ли одностороннее увеличение арендной платы

    Повысить арендную плату: как и когда собственник может это сделать

    Фото: DimaBerlin / Shutterstock / FOTODOM

    Размер арендной платы, согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, объясняет Алина Нерсесян. Таким образом, произвольное увеличение платы за аренду квартиры в одностороннем порядке невозможно. В этом случае арендатор может подать иск в суд и выиграть процесс, говорит эксперт.

    Увеличение арендного платежа, размер которого изначально согласован сторонами в договоре, не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в течение действия соглашения. Любые изменения условий договора аренды подлежат согласованию сторонами в дополнительном соглашении, добавляет Анна Жолобова.

    Если в договоре прописано увеличение платы за аренду

    Повысить арендную плату: как и когда собственник может это сделать

    Фото: fizkes / Shutterstock / FOTODOM

    Эксперты поясняют, что в договоре обычно присутствует пункт о досрочном расторжении соглашения по инициативе одной из сторон, но подобный пункт об изменении арендной платы в договор включают крайне редко. О расторжении договора в одностороннем порядке наймодатель или арендатор должны оповестить другую сторону за месяц или два до той даты, когда хотят разорвать договор, и проблем, как правило, не возникает. А вот что касается повышения арендной платы до истечения срока договора в одностороннем порядке, то здесь возникают сложности — как раз из-за частного отсутствия подобного пункта в соглашении.

    Поэтому, чтобы спокойно и без нарушений увеличивать арендную плату до истечения срока договора, наймодатель сразу должен включить в документ пункт о возможном повышении платы. Для этого необходимо подробно прописать условия изменения размера оплаты и причины увеличения стоимости аренды, говорит Виктория Ситдикова. «Четко и ясно должен быть прописан срок, когда арендодатель может повысить арендную плату, периодичность изменения стоимости и сумму, на которую данный платеж может быть увеличен. Лучше прописывать данные пункты как можно подробнее, детально разбирать основания и итог. Это поможет избежать лишних недоразумений», — добавляет эксперт.

    В договоре может быть предусмотрено, что право на увеличение арендной платы поставлено в зависимость от изменения каких-либо экономических показателей: повышение ключевой ставки Центробанка на определенное количество процентных пунктов, изменение курса валюты и так далее, добавляет Юлия Щипцова.

    Также не исключен вариант увеличения стоимости аренды по соглашению сторон. Для этого потребуется дополнительное соглашение, составленное и подписанное наймодателем и арендатором, поясняет Виктория Ситдикова.

    Алина Нерсесян предупреждает, что если наймодатель и арендатор договорились о повышении размера арендной платы по соглашению сторон, то арендодатель не сможет повысить ее в одностороннем порядке даже через суд.

    Какова периодичность изменений арендной платы

    Повысить арендную плату: как и когда собственник может это сделать

    Фото: Freepok

    Периодичность изменения арендной платы — это частота, с которой может происходить повышение/понижение стоимости аренды по договору. Согласно ст. 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, объясняет Юлия Щипцова.

    Перечень факторов, влияющих на повышение арендной платы, согласовывается сторонами в условиях договора. Если стороны согласовали данный перечень в надлежащей форме, в последующем они не вправе ссылаться на его неправомерность, добавляет Анна Жолобова.

    Эксперты поясняют, что наймодатель и арендатор могут также договориться об индивидуальных условиях, на которых будет меняться стоимость аренды. Но в любом случае периодичность и размер изменений арендной платы стоит внести в условия соглашения.

    Увеличение арендной платы в одностороннем порядке

    Юлия Щипцова объясняет, что для изменения договора в одностороннем порядке (если такая возможность предусмотрена действующим договором аренды) достаточно в письменной форме уведомить арендатора. Для этого необходимо:

    1. Подготовить уведомление. Оно должно содержать:

  • реквизиты договора аренды жилого помещения;
  • основания для увеличения цены договора. Тут понадобится ссылка на пункт соглашения, который предоставляет право на одностороннее изменение;
  • подтверждение соблюдения условий для возникновения права на повышения;
  • новый размер арендной платы.
  • 2. Вручить уведомление арендатору. Это можно сделать несколькими способами:

  • послать заказное письмо с уведомлением о вручении;
  • послать электронное письмо на почту арендатора;
  • послать арендатору сообщение в мессенджере с прикрепленным к нему уведомлением;
  • лично передать бумагу арендатору.
  • «Размер арендной платы считается измененным с момента, установленного договором (например, спустя 30 дней с момента получения уведомления). Если соглашение не содержит такого условия, считается, что арендная плата изменена с момента получения арендатором уведомления», — добавляет Юлия Щипцова.

    Самый простой вариант — это заключение дополнительного соглашения об увеличении стоимости аренды жилого помещения. В нем наймодатель может привести весомые доводы о причинах увеличения: улучшение транспортной доступности объекта недвижимости, появление новых станций метро или МЦД, запуск нового маршрута автобуса, проведение ремонта в самом доме, улучшение входных групп, внутренних дворов. Вариантов может быть много, поясняет Виктория Ситдикова.

    Можно ли повысить стоимость аренды жилья в связи с инфляцией

    Особого основания, позволяющего повысить арендную плату в связи с инфляцией, действующим законодательством не предусмотрено. Поэтому для того чтобы можно было изменить стоимость аренды в связи с инфляцией, соответствующий пункт должен быть включен в договор. И только при таком условии стоимость возможно будет изменить, поясняет Анна Жолобова.

    В соглашении должно быть четко и ясно указано, что инфляция может стать причиной увеличения стоимости сдаваемого объекта недвижимости. В самом договоре для точности можно вставить фразу об индексации стоимости аренды пропорционально индексу потребительских цен, рассчитываемых Росстатом. И приложить имеющийся расчет стоимости на момент заключения договора, а в случае изменения приложить расчет уже на момент увеличения цен, добавляет Виктория Ситдикова.

    Но если договор не содержит такого пункта, то периодичность изменений не должна превышать одного раза в год, как и регламентировано Гражданским кодексом, резюмирует Алина Нерсесян.


    Источник

    Комментарии закрыты.

    На данном сайте используются файлы cookie, чтобы персонализировать контент. Продолжая использовать этот сайт, Вы соглашаетесь на использование наших файлов cookie Принять Подробнее