Конечно, новостройки выигрывают за счет более современных продуктовых и технологических решений, разнообразия возможностей для организации повседневной жизни и досуга и так далее. Но и у вторички есть неубиваемые козыри, главный из которых — цена
Приведенные в прошлый раз данные «ЦИАН.Аналитики» о том, что в среднем ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком в 35 крупнейших российских городах составляет 23%, безусловно, нуждаются в определенных пояснениях. «Во многом разрыв между вторичным рынком и новостройками формируется за счет устаревшего жилого фонда, цены в котором не могут быть выше. Когда-то и эти старые кварталы казались воплощением передовых градостроительных решений. Но жилищное строительство в России за последние годы совершило качественный рывок, и речь как про технологии, так и про продуктовые характеристики ЖК: современное жилье — это не только квартиры, но и разнообразие возможностей для удобной организации повседневной жизни, досуга и спорта», — отмечает управляющий партнер компании «Прайм лайф» Денис Коноваленко.
«Начнем с того, что есть три вида лжи: обычная ложь, ложь во спасение и статистика. Представленные данные, скорее, относятся к третьему виду, когда происходит сравнение несравнимого. Подобный обзор уже публиковался в сети Интернет. Данный разрыв в ценах был обусловлен качеством предложения на вторичном рынке. В частности, дома, построенные в 70-х годах прошлого века, могут стоить на 30-40% дешевле нового фонда. Это, прежде всего, обусловлено состоянием и качеством жилья. Если же сравнивать цены на новостройки с ценами вторички 2010-х и позднее, разница будет менее заметной», — считает директор по экономике компании «Железно» Ярослав Шеин.
Фото: Алекспандр Кузнецов/Фотобанк Лори
И действительно, аналитический центр «Движение.ру» тоже изучил цены предложения строящегося и готового жилья в крупнейших российских городах* (в расчет брались миллионники и Тюмень как город с большими объемами строительства и предложения квартир как на первичном, так и на вторичном рынке), но при этом попробовал исключить из выборки старый жилой фонд и учитывать только вторичку в домах, возведенных не позднее 2020 года. В этом случае средний разрыв в цене квадратного метра сокращается до минимума и составляет лишь 1,5%.
При этом есть миллионники, где разница достигает двузначных значений как в одну, так и в другую сторону. Например, в Ростове-на-Дону стоимость квадратного метра в сданных за последние годы новостройках превышает цену на первичном рынке на 10,5%, в Екатеринбурге — почти на 9%, в Нижнем Новгороде — на 6,5%. С другой стороны, есть города, где квадрат недавно появившейся на рынке вторички существенно дешевле первичного: это Краснодар (-16%) и Челябинск (-11%).
«Сравнивать вторичное жилье с новостройками можно только по стоимости. При этом необходимо объяснить клиенту, почему сейчас новостройка дороже, чем, например, дом, построенный в 2000-х или 2010-х. За последние 10 лет продукт очень сильно изменился — посмотрите планировки, МОПы, благоустройство домов. Именно за эту разницу клиент платит больше, чем за вторичное жилье. Кроме того, не стоит забывать: ежегодно растут цены на услуги естественных монополий, цены на топливо и так далее. Весь этот рост цен трансформируется в рост стоимости строительных материалов, услуг и работ, что, в свою очередь, ведет к росту цен на новостройки. Второй момент: стоимость вторичного жилья снижается потому, что клиенты, которые хотят приобрести квартиру в новом доме, вынуждены снижать цену на свою квартиру, так как сейчас сложно найти покупателей на вторичку (в том числе из-за высоких ставок по программам кредитования)», — утверждает ведущий экономист отдела бизнес-аналитики компании «Железно» Андрей Шерстков.
Фото: Александр Замараев/Фотобанк Лори
По его мнению, для застройщиков разрыв стоимости между новостройками и вторичкой, построенной 10-20 лет назад, не так опасен по целому ряду причин. «На текущий момент в большинстве регионов РФ не выполняется показатель обеспеченности квадратного метра на человека. Сейчас часть застройщиков притормозили или заморозили вывод новых проектов на рынок. С каждым годом увеличивается количество аварийных и предаварийных домов, из которых людей нужно будет расселять. Все эти причины говорят о том, что в перспективе пяти-десяти лет рынок нового жилья будет дефицитным», — думает Андрей Шерстков.
А в других девелоперских компаниях царят столь же спокойные настроения? Видят ли там опасность потери клиентов, которых ценовая разница может начать все активнее гнать с первичного рынка на вторичный — пусть морально и физически устаревший, зато более доступный? Готовы ли девелоперы предпринимать какие-то шаги, чтобы не допустить подобного развития событий?
Екатерина Наливайко, руководитель по маркетингу компании Plus Development
«Ценовой разрыв на 90% обусловлен льготной ипотекой, которая влияла на рынок на протяжении многих лет. После ее отмены летом прошлого года вторичный рынок оживился, цены начали расти. Но осталась семейная ипотека. В совокупности с колоссальной ключевой ставкой она стала главным фактором, который влияет на разрыв цен сегодня. Это, скажем так, рациональные причины того, почему разница в стоимости продолжает нарастать. Но есть и другие факторы, эмоциональные — их важно учитывать девелоперам. Сейчас цены на новостройки формируют у некоторых людей ощущение, что первичный рынок становится элитным сегментом в целом. При прочих равных это отпугнуло бы массового покупателя, который начинает воспринимать новостройки как недоступные, даже если разница в цене оправдана качеством. А так сейчас благодаря субсидированной семейной ипотеке только часть спроса оседает на вторичке, где можно активно торговаться. Если разрыв продолжит расти, а ключевая ставка снизится до уровня, когда кредит можно брать под 12-14%, застройщики могут потерять заметную долю клиентов среднего класса, которые генерируют основной спрос. Девелоперы при этом сильно ограничены в торге. Например, проектное финансирование уже не позволяет людям ловить очень низкие цены на котловане, как было раньше. В общем, конкуренция с вторичкой усиливается. Чтобы выиграть битву за клиента, многие застройщики делают акцент на современности внутренней инфраструктуры ЖК, на богатом наборе цифровых и других сервисов, на экологии и благоустройстве. Сегодня большой объем вторички находится в морально устаревших зданиях, не отвечающих потребностям современных людей. Застройщики, в свою очередь, следят за трендами и учитывают новые стандарты жизни. Надо предлагать максимум опций, которые сохранят ценность в будущем. Это в том числе закрытые дворы без машин, долгосрочная экономия на ЖКУ в «зеленых» домах, собственные детские садики или отсутствие необходимости ремонта. Правда, цена за квадрат все равно остается фактором № 1. И тут нужно предлагать набор инструментов, который просто недоступен на вторичном рынке. Например, застройщики сотрудничают с банками для создания особых ипотечных продуктов, предлагают беспроцентную рассрочку, обмен старых квартир на новые, различные бонусы (кладовки, парковочные места и другие)».
***
Алексей Гусев, генеральный директор компании «Главстрой-недвижимость»
«Рост разрыва в ценах между новостройками и вторичным рынком объясняется сразу несколькими факторами. Отдельно их влияние оценить трудно, но вместе они дают понятную картину. Первый фактор — качество. Новое жилье сильно отличается от старого, оно современное, комфортное, спроектировано с учетом актуальных потребностей. Старый фонд, наоборот, устаревает морально и физически, теряет привлекательность. Особенно это заметно в городах-миллионниках: новые покупатели не хотят жить во вторичке. Второй фактор — льготная ипотека, она стимулирует спрос. Люди стараются воспользоваться возможностями, пока условия выгодные. А интерес у них прежде всего к новостройкам: там и комфорт, и качество, и ощущение надежности. Что все это значит для девелоперов? По большому счету ничего критичного. Сам по себе разрыв в цене не опасен, но он влияет на поведение покупателей. Если раньше можно было продать старую квартиру и купить новую без доплаты, то теперь нужно найти дополнительные средства. Это может ограничивать часть спроса».
***
Ярослав Шеин, директор по экономике компании «Железно»
«Различия в цене между первичным и вторичным рынком, безусловно, будут, как ни считай. Они обусловлены наличием льготных программ, предлагаемых именно для новостроек; владельцы вторичного жилья лишены таких возможностей и вынуждены проводить сделки за наличные, что открывает возможность для дополнительных скидок. Стоит отметить, что рост цен на новостройки может быть связан с предложением рассрочек, когда часть стоимости недополученных денежных средств застройщик включает в цену договора. У нас цена за наличный расчет или ипотеку может быть на 5-10% ниже, чем при сделке в рассрочку. За последнее полугодие доля сделок в рассрочку увеличилась с 5% до 20%. В принципе, нивелирование этой разницы возможно в случае предоставления равных условий для всех клиентов как на первичном, так и на вторичном рынке. Для застройщиков продажи на вторичке важны, так как значительная часть клиентов — это те, кто стремится улучшить свои жилищные условия, а это требует продажи имеющегося объекта недвижимости».
***
Михаил Шмыков, коммерческий директор компании UDS
«Рост ценового разрыва между новостройками и вторичными предложениями демонстрирует, что разница средневзвешенной цены квадратного метра на первичном и вторичном рынке достигла опасного для застройщиков предела. Если руководствоваться данными «ЦИАН.Аналитики», то в регионах, где мы строим жилье, ценовой разрыв отличается: в Москве он составляет 14%, в Ижевске — 23%, в Нижнем Новгороде — 26%, а в Перми — 41%. Поэтому для нас большее опасение вызывает ситуация, сложившаяся в Перми, Нижнем Новгороде и Ижевске, чем в Москве. И мы осознаем, что появятся покупатели, которые переориентируются на вторичный рынок. Речь, в частности, идет о тех, кому доступна только рыночная ипотека. Условно, более низкая цена квадратного метра на вторичном рынке нивелирует и размер ставки по ипотечному кредиту. По нашей оценке, первичный рынок может потерять до 15% от числа покупателей, которые изначально ориентировались на новостройки. Этот порог вряд ли будет преодолен по той причине, что на первичном рынке останутся практически все покупатели, у кого есть право на льготную ипотеку или им доступны другие механизмы покупки новостроек ниже рыночных ставок. Но это все равно серьезный отток, и он чувствителен для каждого девелопера. Разрыв особенно заметен, когда покупатель, который намеревался купить квартиру у девелопера, отказывается от сделки, потому что нашел лот на вторичном рынке дешевле. Конечно, на первичном рынке уже есть схемы, которые привлекают людей, и мы их используем тоже. Например, предоставляем в какой-то период скидки на определенный пул квартир. Также у нас действуют специальные цены для представителей определенных профессий, мы даем беспроцентную рассрочку, увеличиваем сроки бронирования квартир, используем механизм trade in. Еще спецпредложения получает покупатель, который вносит 100-процентную оплату. Есть бонусы для покупателей, приобретающих у девелопера уже не первую квартиру. Эти схемы помогают снизить конечную цену лота. Девелопер может внедрять собственные схемы, но на рыночную ситуацию они влияют незначительно. Застройщик не может снизить цену на 30% — это приведет к нежелательным, а то и катастрофическим последствиям для него самого. Цены на строительную технику и материалы выросли, подорожали трудовые ресурсы, возможностей для маневров по снижению цены квадратного метра становится все меньше и меньше. Поэтому я не думаю, что снижение цен на первичном рынке станет популярным инструментом».
Что могут предложить девелоперы в условиях конкуренции с вторичными лотами — это более современный и качественный продукт, считает Михаил Шмыков. «Это актуальная архитектура, квартиры с трендовыми планировками, просторные холлы, разнообразная инфраструктура внутри жилого комплекса, концептуальные благоустроенные дворы без машин, паркинги с зарядками для электромобилей и многое другое. За всем этим покупатели обычно идут на первичный рынок. На вторичном рынке многие из опций недоступны. Такой тренд сохранится и в будущем», — уверен эксперт.
«Сейчас рынки первичного и вторичного жилья в плане цен будут балансироваться относительно друг друга. В городах, где свежее готовое жилье при существенном объеме предложения стоит дешевле новостройки, девелоперам придется быть гибче и корректировать цены в сторону снижения. В тех миллионниках, где такая вторичка стоит ощутимо дороже строящегося жилья, снижения цен на первичном рынке ждать не стоит, скорее, свои цены будут пересматривать продавцы вторички», — рассуждает руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.
Тут, кстати, нелишним будет познакомиться с результатами исследования, которое недавно провела компания «Главстрой регионы» и которое было посвящено положению дел в одной конкретно взятой Московской области. Ключевые выводы: скидки на новостройки здесь больше не воспринимаются как временное решение — они стали частью устойчивой ценовой стратегии. Каждый четвертый подмосковный ЖК предлагает дисконты от 20% и выше, дисконты от 5% до 20% и выше присутствуют в 64% проектов, и все это уже воспринимается не как акция, а как нормальный этап переговоров с покупателем. В итоге средняя цена квадратного метра в экспозиции по итогам первого квартала 2025 года составила 202,8 тысячи рублей, прибавив 3,3% за квартал, а вот средняя цена сделок снизилась до 192,9 тысячи рублей — минус 6,2% за тот же период. И это прежде всего результат предоставления скидок со стороны застройщиков для поддержания темпов продаж.
Фото: Сергей Булкин/ТАСС
«Гибкость и персонализированный подход становятся новыми правилами игры. Важно отметить: речь не о распродаже, а о внимании к покупателю. Скидка — это не потеря в цене, а инвестиция в сделку. При высокой ставке именно прозрачные, адаптированные условия позволяют рынку оставаться активным без внешней поддержки. Это особенно актуально на фоне сокращения государственных программ и перехода к более рыночным сценариям. Впрочем, сам по себе дисконт не будет панацеей, если проект не отвечает запросу потребителей. Скидка служит дополнительной мотивацией, но ключевыми факторами остаются характеристики жилого комплекса: местоположение, транспортная доступность, планировки, наличие инфраструктуры и прочие», — резюмирует коммерческий директор компании «Главстрой регионы» Алексей Артошин.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.