Заключение с поставщиками долгосрочных контрактов с фиксированной ценой, переход на более дешевые аналоги, предложение улучшенных вариантов только как допопции за отдельные деньги — девелоперы, сохраняющие отделку в своих проектах, ищут пути борьбы с растущими ценами на стройматериалы
По оценкам телеграм-канала «Законы стройки», с начала этого года отделочные материалы подорожали уже на 12%. Понятно, что застройщики вынуждены искать варианты, которые позволят и отделку сохранить все-таки в приличном качестве, и в трубу не вылететь.
По мнению экспертов телеграм-канала, чтобы адаптироваться к новым условиям, застройщикам придется предпринять один или сразу несколько из нижеперечисленных шагов: перейти на заключение долгосрочных контрактов (на 6-12 месяцев) с фиксированными ценами; пересмотреть логистику (возможно, будет выгоднее работать с несколькими поставщиками в различных регионах); оптимизировать проектные решения — перейти на более дешевые российские аналоги; сделать закупки комплексными, заранее приобретая материалы крупными партиями; оперативно обновлять сметы, что позволяет снизить перерасход средств; пересмотреть ценообразование (например, базовую отделку предлагать по себестоимости, а улучшенные варианты — с дополнительной наценкой).
Фото: Виктор Застольский/Фотобанк Лори
Стоимость строительных и отделочных материалов выросла, и выросла значительно — с этим утверждением согласны все игроки рынка, с которыми побеседовал BFM.ru. Мало того, как напоминают в пресс-службе группы «Эталон», «в настоящее время наблюдается рост цен не только на материалы, но и на работы специалистов-отделочников, что увеличивает как стоимость работ, так и бюджет реализуемых проектов в целом: следствием роста цен на СМР неизбежно становится рост стоимости недвижимости».
При этом, как подчеркивает генеральный директор VSN Group Яна Глазунова, в высокобюджетных сегментах люди все-таки в большей мере хотят сделать ремонт «под себя». Да и сами застройщики в бизнес-сегменте, например, «предлагают отделку очень аккуратно, так как требования к ней здесь всегда повышенные и это может вызвать множество сложностей с передачей квартиры покупателям», добавляют в группе «Эталон».
Но в массовом сегменте отделка по-прежнему высоко востребована, поскольку это стоимость ремонта, которую можно вписать в ипотечный договор и «на выходе» получить готовый к проживанию продукт, а ведь скорость переезда для покупателей в этих сегментах иногда играет ключевую роль, продолжает Яна Глазунова. «Многие застройщики задумались о том, чтобы сократить затраты и отказаться от отделки (на это их решение отчасти повлиял и «потребительский терроризм»), однако высокий спрос все равно вынуждает многих девелоперов ее, отделку, делать», — делится наблюдениями эксперт.
Яна Глазунова генеральный директор VSN Group «Да, безусловно, после отмены льготной ипотеки спрос несколько просел, но в настоящее время постепенно восстанавливается. И пропорции предложения в Москве пока сильно не меняются. Если сравнивать август 2024 года и март 2025 года, то на рынке жилья без отделки в массовом сегменте показатели 31% и 34%, в бизнес-классе — 60% и 65%, в премиум-классе — 68% и 71%. А на рынке чистовой отделки соответствующий расклад выглядит так: 54% и 48%, 9% и 9%, 18% и 19%. Возможно, после всех этапов согласования отделки и окончательного формирования отделочных стандартов (речь идет о «стандарте застройщика», с 1 марта 2025 года введенном в закон о долевом строительстве, который содержит требования к качеству отделочных работ и элементов отделки объекта долевого строительства и не может ухудшать положение участников строительства по сравнению с минимальными требованиями Минстроя), спрос на отделку несколько просядет. На рынке уже есть прецеденты, когда застройщики пытаются «продвинуть тему», что, например, пузыри на обоях, несостыковки в ламинате, кривые стены и так далее больше не попадут в список недоделок, за которые дольщики могли бы получить компенсацию».
Своей статистикой с BFM.ru поделилась и компания «Галс-девелопмент». По ее подсчетам, рыночная доля предложения с отделкой, включая категорию white box, в границах старой Москвы составляет 48%, что на 5% меньше, чем в 2023 году. В более дорогих сегментах — премиум и элитном — преобладают лоты без отделки (68% и 74% соответственно), и ряд своих высокобюджетных проектов компания также предлагает именно в таком виде. В бизнес-классе ситуация схожая (59% предложений — без отделки), а вот в сегменте жилья массового спроса, наоборот, большая часть лотов предлагается с отделкой (48%). «В массовом сегменте, который сильнее зависит от ипотеки, наблюдается незначительное снижение доли продаж лотов с чистовой отделкой. При этом популярность white box, напротив, выросла», — фиксируют эксперты компании.
Есть в Москве проекты высокого класса, хотя и немногочисленные, в которых реализован комбинированный формат предложений. «В одном корпусе представлены лоты с премиальной дизайнерской отделкой «под ключ», которая включает установку подвесных потолков, межкомнатных дверей, встроенного освещения, укладку напольного покрытия из инженерной доски с натуральным деревом, «теплого пола», а также монтаж сантехники в мокрых зонах. В других корпусах квартиры продаются «в бетоне». Это дает клиентам выбор: заехать сразу, получив ключи, или делать ремонт самостоятельно. По динамике продаж видно, что оба формата одинаково востребованы», — рассказывают в «Галс-девелопмент».
Уже упомянутый «стандарт застройщика», вступивший в силу с 1 марта, — тема отдельного большого разговора, который имеет смысл начать попозже, дав рынку время на «обкатку». Так что пока о том, что все-таки предпринимают девелоперы в условиях продолжающегося роста стоимости отделки. В группе «Эталон» говорят об эффективности унификации применяемых стройматериалов и заключения среднесрочных и долгосрочных контрактов с фиксацией цены. Рассмотрение на стадии концепции замены материалов на более доступные аналоги с сохранением продуктовой привлекательности и предложение отделки квартир как дополнительной опции в компании тоже называют вполне действенными мерами.
«Галс-девелопмент» стабилизирует затраты на стройматериалы, оптимизируя логистические процессы, заключая долгосрочные соглашения, фиксируя скидки от поставщиков и производителей за объемы. «Компания постоянно расширяет базу поставщиков и проводит динамичный мониторинг цен и скидок на основные материалы и оборудование на каждом этапе реализации проекта. Это позволяет избегать зависимости от одного поставщика, оперативно переключаться на более выгодные предложения», — делятся опытом в «Галс-девелопмент».
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:
«Действительно, в последние годы наблюдается рост стоимости как строительных, так и отделочных материалов. И в конце марта ожидается очередной его виток, связанный с началом активного строительного сезона и повышенного спроса: цены на основные позиции могут вырасти на 8-15%. Кроме того, среди причин повышения цен — рост стоимости импортного сырья и комплектующих, рост затрат на рабочую силу, повышение стоимости транспортировки и инфляция. В особенности повышение стоимости затрагивает газобетонные блоки, гипсокартон, керамическую плитку, цемент и так далее. Это значит, что, например, отделка, включающая работы и затраты на стройматериалы, в квартире для новосела в середине этого года будет стоить на 25-40% больше, чем полтора года назад. На фоне удорожания материалов, а также роста издержек и нехватки рабочей силы доля квартир с отделкой продолжает снижаться, и в ближайшие годы эта тенденция сохранится. Застройщики понимают, что даже при том, что они заложат в стоимость квадратного метра определенную стоимость отделки, через полтора-два года, в момент проведения отделочных работ она может существенно повыситься, номенклатура доступных к отделке материалов может быть абсолютно иной, а целого ряда позиций не быть в принципе. Как результат, мы видим, что сегодня в новых проектах полная чистовая отделка предлагается в единичных вариантах. Еще часть проектов выходит с отделкой white box как дополнительной опцией, которую по своему желанию может заказать покупатель. Кроме того, сегодня в принципе значительная часть клиентов предпочитают квартиры без отделки, где пространство можно адаптировать под свои нужды и потребности. В некоторых своих проектах мы, например, предлагаем отделку white box как дополнительную опцию при покупке лотов, при этом перечень работ и отделочных материалов варьируется в зависимости от проекта и сегмента, в рамках которого комплекс реализуется».
Анатолий Баталин, коммерческий директор ГК «Садовое кольцо»:
«Резкое удорожание стройматериалов, сантехники, мебели, как и рост стоимости самих ремонтных работ, продолжается на протяжении последних двух лет — цены увеличились на 15-40% в зависимости от позиции. Некоторые позиции товаров стали дефицитными из-за переориентации на азиатские рынки и трудностей с логистикой. Безусловно, это сказывается на общем бюджете проектов строительства жилых комплексов и, как следствие, на ценах на квартиры. Сейчас набирает популярность практика опциональной отделки, когда покупатель сам выбирает материалы и формат работ. Ценовая вилка, с одной стороны, предоставляет покупателям гибкую возможность выбора, а с другой — позволяет застройщикам снижать затраты. Такой формат будет становиться все более распространенным, особенно после вступивших с 1 марта обновлений в регламенты Минстроя по контролю за отделкой. Вместо стандартных решений компании все чаще будут предлагать несколько пакетов отделки разного уровня, минимизируя лишние траты. Конечно, для массового рынка такой подход будет сопряжен с рядом сложностей. Он потребует четкой логистики, длительных сроков и дополнительных затрат на управление процессами выбора и реализации отделки. Чаще всего опциональная отделка будет предлагаться в формате нескольких фиксированных пакетов (например, «Стандарт», «Комфорт», «Премиум»), а полностью индивидуальные решения останутся привилегией дорогих новостроек. Премиальные новостройки смогут выделяться и конкурировать за счет оригинального дизайна, использования дорогих материалов и технологичных решений. У застройщиков появится больше возможностей привлекать известных архитекторов и дизайнеров, создавая эксклюзивные проекты, хотя такая отделка потребует дополнительных инвестиций, что приведет к увеличению цен на квартиры. Тем не менее для покупателя дорогого сегмента традиционно ключевым фактором выступает не только стоимость, но и уникальность предложения. При всем при этом мы отмечаем стабильный спрос на квартиры с готовой отделкой у покупателей в первую очередь сегмента комфорт-класса. Связано это с тем, что отделку можно включить в тело ипотечного кредита, и покупателю не нужно искать дополнительные средства на ремонт. Поэтому многие готовы делегировать застройщику все сложности с ремонтом, экономя ценные ресурсы времени и средств».
Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор Capital Alliance:
«В нашем портфеле представлены жилые проекты в сегментах бизнес- и делюкс, где ситуация со спросом на квартиры с готовой отделкой отличается от сегмента комфорт-класса. Так, например, в массовом сегменте (стандарт- и комфорт-классы) спрос на готовую отделку сохраняется на высоком уровне: в старой Москве на квартиры с отделкой «под ключ» приходится 73% в «стандарте» и 57% в комфорт-классе. При этом в «бизнесе» этот показатель составляет всего 7%, а в сегменте делюкс — 5%. До недавнего времени востребованность квартир с отделкой в массовом сегменте поддерживалась возможностью включить расходы на ремонт в ипотечные программы. Однако после ужесточения льготных программ доля таких сделок снизилась. И все же рост стоимости отделочных материалов, безусловно, влияет на все сегменты. В 2024 году подорожание составило 12%. При этом с 2022 года себестоимость строительства заметно выросла в связи с перенастройкой логистических цепочек и удорожанием импортных материалов. Для нас эти изменения заметны в росте стоимости отделки мест общего пользования и в реализации проектов благоустройства. Проекты в высоких сегментах требуют соответствующего качества и уровня применяемых отделочных материалов (натуральный камень, дерево и так далее), стоимость которых в последние два-три года выросла в пределах до 40%. Нужно отметить, что в проектах класса делюкс подавляющее число клиентов предпочитают приобретать квартиру без отделки, здесь превалирует запрос на индивидуальные дизайнерские ремонты. Для бизнес-класса готовая отделка также не является востребованным критерием, скорее речь идет о предчистовой отделке (или white box). Причем как в жилом сегменте, так и в офисном, где многие арендаторы ценят возможность кастомизации».
Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продукта ГК «ФСК»:
«Рост чувствуется, мы регулярно получаем уведомления о росте себестоимости и вынуждены пересматривать цены. Мы не отступаем от давно принятой стратегии проведения тендеров на длительный период, которые внутри компании называются «гранд-тендерами». Почти вся номенклатура финишных отделочных материалов и оборудования для квартир имеет поставщика, определенного через такой тендер. Данный подход позволяет эффективно контролировать себестоимость и качество продукта, но не исключает рисков увеличения цен из-за внешних причин. При этом ценность отделки в текущей рыночной обстановке снизилась. Высокая процентная ставка заставляет покупателей минимизировать объем заемных средств, что направляет основной спрос на лоты с меньшей стоимостью».
С другой стороны, стоимость оптом для застройщика остается все равно ниже, чем ремонт силами клиентов. «Квартиры с отделкой продолжают пользоваться популярностью и у покупателей, кто в последующем сдает их в аренду, так как арендный бизнес на фоне высокого «ключа» стал более выгодным — срок окупаемости квартир с 20-25 лет снизился до 12-15», — подводит черту Ксения Цаплина.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.