Объем просроченной ипотеки тянется к 100 млрд руб, а ЦБ снова поднял ставку: куда покатится рынок недвижимости

С начала года объем непогашенных в срок долгов по кредитам на жилье вырос на 28%.

Объем просроченной ипотеки в России (тех, кто не платит более трех месяцев) в 2024 вырос на 28%. На 1 сентября он составил 78,1 млрд. руб., а по итогам года может превысить 100 млрд руб., считают эксперты «Долгового консультанта». По мнению аналитиков, ситуация с неплатежами быстро ухудшается: из-за высоких ставок должники не могут быстро продать имеющиеся у них старые квартиры, и погасить долги за новые. При этом Центробанк РФ третий раз за год поднял ставку рефинансирования до 21%, что сделает займы еще более дорогими. Куда покатится рынок недвижимости?

С начала года объём просроченной ипотеки вырос на 16,9 млрд руб или на 28%. Аналитики указывают на прямую связь со ставкой рефинансирования от ЦБ РФ, которая с 25 октября повышена до 21%.

Дело в том, что многие покупатели квартир, обращаясь за ипотекой, рассчитывают погасить ее за счет продажи старой квартиры, из которой переезжают в новую. Вот только при покупке новостройки еще можно воспользоваться определенными кредитными льготами. А на «вторичку» придется брать ипотеку по ставке, которая включает процент рефинансирования плюс маржу от выдающего деньги банка. По сути, на таких условиях, если выплачивать долг без досрочного погашения, человек вынужден будет отдать 3-5 стоимостей жилья. Но, самое главное, ежемесячные платежи: чтобы их потянуть, в Москве надо зарабатывать более 400 тыс., а в регионах – более 200 тыс., с учетом разницы цен на квадратный метр. Такую зарплату имеет менее 4% россиян. Поэтому спрос на «вторичку» стремительно падает. А это, как следствие, бьет по заемщикам, которые оказались не в силах платить за ипотеку.

В России меньше 4% населения могут «потянуть» сложившийся на сегодня уровень ипотечных платежей.

Также ряды неплательщиков пополняют заемщики, которые для себя решили, что период высоких ставок продлится недолго и оформили ипотеку с надеждой в будущем уменьшить ежемесячный платеж. Они рассчитывали дождаться периода снижения и воспользоваться рефинансированием. Но ключевая ставка удерживается на высоком уровне уже больше года.

В итоге, объем неплатежей по ипотеке в 2024-м превысил прошлогодний период в 8 раз! Наибольшая доля в совокупном портфеле ипотечных неплатежей накоплена жителями Москвы (16% или 12,6 млрд), Московской области (11% или 8,7 млрд рублей) И Краснодарского края (6% или 5 млрд). По прогнозу банков, по итогам осени ситуация ухудшится еще заметнее, так как проблемный портфель начнёт активнее пополняться неплатежами после отмены льготных ипотечных программ и повышения ключевой ставки в июле и сентябре 2024 года.

На фоне этого эксперты в сфере недвижимости ожидают, что в ближайшие месяцы стоимость квартир рухнет до 50%. В первую очередь, снижаться цены будут на «вторичке» – людям как-то надо выползать из долговой ямы.

Ждать аналогичных действий от застройщиков не приходится: как показывает опыт предыдущих лет, они лучше заморозят продажи и остановят возведение объектов, чем откажутся от сверхприбылей. Тем более, что «Семейную ипотеку» продлили, действуют Дальневосточная, Арктическая, сельская, а также — ипотека для IT-специалистов.

Большинству людей, чтобы купить новостройку, надо продать «вторичку». Но кто ее у них купит, когда банки предлагают кредит под 25% годовых?

Тем не менее, «первичка» и «вторичка» все равно связаны. Даже при льготных ставках значительное число покупателей новостроек рассчитывает свои возможности, исходя из продаж старой квартиры. При масштабном падении спроса, люди вынуждены отказываться от кредита даже под самые выгодные проценты.

Следствием этого стало существенное увеличение стоимости аренды жилья: не имея возможности взять ипотеку, люди снимают квартиры, и спрос на них растет. Логично, что этот процесс продолжится, и наиболее остро будет ощущаться в Москве, где мэрия приняла решение ввести мораторий на строительство апартаментов: до принятия федерального закона власти отказались согласовывать строительство новых объектов в городе. Подобные квартиры, зачастую, предназначались именно для сдачи в аренду. Соответственно, объем предложения на рынке начнет снижаться.

Источник