Выбор застройщиком архитекторов — это поиск долгосрочного партнера для крупного «забега». Тут надежность того, кто бежит рядом, играет ключевую роль. А локальный игрок все-таки таит в себе меньше рисков, чем приглашенный со стороны, считают архитекторы
Если девелопер строит в Москве, то практически в 100% случаев заниматься проектом будет одно из московских архбюро; если девелопер строит в каком-то другом регионе, есть шанс, что он пригласит столичную архитектурную команду, но шанс этот невелик — скорее всего, и в этом случае предпочтение будет отдано местным архитекторам. «Потому что брать своих удобнее, а применительно к регионам еще и явно дешевле, и контролировать их проще, и специфику местную они знают лучше, а стало быть, утверждение проекта во всех инстанциях должно пройти спокойнее (а уж если бюро с именем и богатым портфолио, то тем более)», — рассказывала «Бизнес FM» в первой части материала.
Собеседники радиостанции — представители девелоперских компаний говорили о том, что отличительная черта столичных архбюро — большой, более разнообразный опыт и серьезная международная насмотренность, а это крайне важно для создания интересного ЖК на нынешнем высококонкурентном рынке Москвы. Что очень важно, чтобы архитектор жил в среде, для которой разрабатывает проекты, — тогда он понимает структуру города и принципы формирования городской ткани. Что работать с местными специалистами проще с точки зрения организации встреч и обсуждений и так далее.
А еще о том, что, выбирая архитекторов для нового проекта, застройщики всегда оценивают их работоспособность, оригинальность идей, умение укладываться в заявленные сроки и бюджеты, но главное — знание особенностей и нормативов локального рынка и способность создавать контекстный продукт. И еще и потому, как правило, отдают предпочтение местным командам.
Фото: Дмитрий Калиновский/Фотобанк Лори
Согласны ли сами архитекторы с такими критериями их выбора? Не считают ли как минимум нечестной практику, когда столичные проекты в подавляющем большинстве случаев делают столичные же архитекторы, лишая всех остальных возможности взлететь? И что такое приход московских архбюро на региональные рынки — стимул или препятствие для развития местных команд? Вот что говорят по этому поводу московские профессионалы.
Юлия Тряскина, архитектор, руководитель и партнер UNK Interiors
«Как правило, девелоперы выбирают архитектурное бюро в первую очередь по релевантности опыта: стиль работы, творческий почерк и, конечно, соответствие задачам, которые стоят перед заказчиком. Архитектор — это не просто творец, но и профессионал, ориентированный на результат. Поэтому успешность ранее реализованных проектов бюро на девелоперском рынке играет решающую роль. Архитектура всегда добавляет проекту дополнительную ценность и привлекательность. Если она выполнена качественно, то объект легче продать, потому что он вызывает эмоции. Что касается творческих конкурсов, то их можно избежать, если у бюро уже есть успешный опыт работы с другими застройщиками и хорошая репутация на рынке. В таких случаях всегда можно оценить успешность предыдущих проектов с точки зрения продаж и решения задач девелопмента. Выбор архитекторов — это поиск долгосрочного партнера для крупного «забега». Здесь критически важны сплоченность команд, понимание задач, общее видение целей и способность говорить на одном языке. По моим наблюдениям, существует определенная ориентация архитектурных бюро на локальный рынок и его специфику. В регионах девелоперы чаще сотрудничают с местными институтами: это позволяет снизить затраты и учесть локальные особенности. Московские же бюро обычно привлекаются для высокобюджетных или крупных федеральных проектов. Для Москвы существует определенный риск при приглашении бюро из других регионов: необходимо быть уверенным, что проект «выстрелит» в столице. Интересно, что региональные девелоперы, выходя на московский рынок, часто привозят с собой своих архитекторов. Однако со временем они нередко переходят на сотрудничество с московскими бюро из-за специфики местного рынка, требований и процесса согласования проектов. Приглашение московских архитекторов в региональные проекты можно сравнить с опытом привлечения иностранных специалистов в Москву: это стремление создать знаковый объект с «именем», гарантированным результатом и возможностью привнести в регион новые тренды и опыт. Однако реализовывать инновационные решения в регионах сложнее из-за удаленности от производственных баз и ограниченных финансовых возможностей».
***
Сергей Труханов, руководитель архитектурного бюро T+T Architects
«С точки зрения архитектурного бизнеса, разумеется, всегда удобнее обойтись без временных и финансовых издержек на конкурсные процедуры. В таком формате схема работы с заказчиком достаточно проста и линейна: сначала демонстрируется портфолио и подтверждается необходимый опыт, затем выставляется коммерческое предложение, достигается договоренность по цене, а после уточнения деталей и формальностей запускается процесс проектирования. С позиции заказчика взгляд на ситуацию может быть несколько иным. Так, если он дебютирует на рынке в определенном сегменте или регионе или работает с пулом неизвестных ему бюро, то выбирать проектировщика, исходя лишь из ценового предложения, несколько рискованно. Более рациональной стратегией в такой ситуации будет подбор подходящих по параметрам бюро с проверенной репутаций. И если хочется попробовать свои силы в чем-то новом, поэкспериментировать, то разумно организовать конкурсную процедуру среди шорт-листа потенциальных подрядчиков. Это может обезопасить компанию от некорректных и неуместных предложений. Достаточно долго на рынке существовали устойчивые стереотипы бизнес-мышления. Одним из них являлось мнение о том, что если есть необходимость построить броский и востребованный проект с ярким маркетингом, хорошими продажами и маржинальностью, то непременно нужно пригласить иностранного архитектора. Если стоит задача создать крепкий, классный продукт с четким пониманием концепции и вменяемыми исполнителями, то необходимо обращаться к лидерам российского рынка из условного топ-20. Вот только сегодня индустрия развита уже более равномерно, многие региональные игроки способны выдавать продукт высокого качества не хуже московских бюро, прекрасно понимают цену своих услуг и не демпингуют. В целом сейчас региональные архитекторы обладают хорошей насмотренностью, опытом, компетенциями, не боятся новых для себя типологий и расширения географии проектов. Поэтому основная причина, почему московские девелоперы выбирают столичные бюро, — простота логистики и взаимодействия. Офис подрядчика может располагаться в часе пути от офиса застройщика, а то и вовсе в одном деловом кластере».
По мнению эксперта, вряд ли структурирование проектных услуг можно назвать нечестной практикой, ведь оно не навязано откуда-то извне. Это обычная рыночная практика, а рынок диктует свои правила в любом виде бизнеса. «Действительно, в Москве объем финансовых ресурсов и строительства невероятно большой, а значит, и концентрация архитекторов/проектировщиков здесь на соответствующем уровне. Кроме того, в город в поисках работы и реализации амбиций часто переезжают ценные и перспективные специалисты. Поэтому количество создаваемых бюро в регионах на порядок меньше. В данном контексте скорее можно говорить о тренде на рост московских архитектурных бюро за счет региональных кадров. Не столь большая масса игроков из других городов может в принципе набрать такой коллектив, который позволит прийти в столицу за крупными проектами», — поясняет Сергей Труханов.
Фото: мобильный репортер/АГН«Москва»
Что же касается прихода московских и петербургских бюро в регионы, то, по его словам, это позитивно сказывается на местных рынках, как и деятельность региональных мастерских на индустрии в столице. «Любая качественная архитектура увеличивает насмотренность, улучшает понимание, какие классные проекты можно реализовать в будущем. Отличия в большей степени состоят в разности потенциалов для ведения бизнеса в Москве и регионах. Не все города могут похвастаться активной строительной политикой, динамикой девелопмента, которая способна обеспечить интересными заказами большое количество бюро. Пожалуй, хорошим сценарием в данном контексте можно назвать создание таких правовых условий, инвестиционной и девелоперской активности, которая позволит региональным специалистам не переезжать в Москву, а реализовать свои замыслы и делать хороший бизнес на местах», — уверен Сергей Труханов.
Глава краснодарского архитектурного бюро Archivista Маргарита Авдышева отмечает, что сегодня в регионах есть действительно качественные проектные бюро и команды, действующие во всех сегментах рынка недвижимости. «Конечно, в любом городе существуют свои локальные особенности ведения бизнеса, правовые, географические и другие нюансы, знание которых облегчает работу местным командам. То же самое можно сказать и о Москве, которая характеризуется не только высочайшим уровнем конкуренции, но и крайне специфичными правилами игры в индустрии. Зайти сюда извне, а тем более закрепиться очень непросто. «Впрочем, при достаточном уровне мотивации можно адаптироваться к любым условиям», — считает эксперт.
Маргарита Авдышева глава архитектурного бюро Archivista (г. Краснодар) «В целом столичные застройщики действительно крайне редко обращаются к внешним бюро, работая в Москве. А вот при экспансии они часто стараются контрактоваться именно с региональными игроками, так как те хорошо знают местную кухню. То же самое происходит и в обратной ситуации: условный девелопер из Сибири, скорее всего, дебютирует в столице в партнерстве с московскими архитекторами. Иногда можно встретить и комбинированные схемы, когда архитектурно-градостроительную концепцию выполняет одна мастерская, а проектную и рабочую документацию заказывают компании из другого города. Основные же риски работы московских бюро в регионах заключаются в специфичности локальных рынков. Факторы, влияющие на строительство в нашей огромной стране, настолько многочисленны, что даже самый опытный подрядчик не всегда может их полностью учесть. Например, в Краснодарском крае довольно сложные нормативы, сейсмика, рельеф, ограничения по высотности, конструктиву, инсоляции и так далее. После динамичного старта проектирование может увязнуть в многочисленных переделках и переосмыслениях, связанных с местными особенностями. В таких случаях возможна схема, когда концепцию заказывают столичной мастерской, а затем эстафету принимает региональный игрок».
По наблюдениям эксперта, крайне важным при выборе подрядчика является фактор стоимости, о которой не всегда полностью известно в условиях конкурса, если таковой проводится. В этом случае есть вероятность, что творческое соревнование может выиграть команда, не соответствующая требованиям застройщика по цене. Поэтому очень важно корректное составление технического задания, уточнение границ ценового сегмента проекта.
«Порядок проведения конкурса может быть очень разным в зависимости от типологии, бюджета, сроков и так далее. Наиболее надежный вариант для заказчика — заказать платную концепцию сразу у нескольких бюро, а затем провести среди них творческий и коммерческий тендер на весь комплекс работ. В ходе этих процессов станут понятны качество и адаптивность идей, готовность архитекторов реализовать их на практике. Впрочем, чтобы довести любой проект до финала, необходимо наличие у бюро-победителя соответствующего ресурса, пула подходящих субподрядчиков», — напоминает Маргарита Авдышева.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.