Илья Фролов: «Стратегия «сразу и много» — это обычно стратегия в казино, и в такой стратегии, как правило, люди теряют свои деньги, а не зарабатывают и не сохраняют»

По его словам, важно понимать, что недвижимость — это защитный актив, который применяется людьми для того, чтобы не потерять деньги

Молодые инвесторы рынка недвижимости — начинающие, не очень опытные, вне зависимости от возраста, способные наделать множество ошибок и набить шишки величиной с кулак. Можно ли уберечь их от этого, изменив классический паттерн? К чему им можно посоветовать присмотреться, а от чего — бежать не раздумывая, и как можно быстрее? И вообще, насколько интересна сегодня сфера real estate с инвестиционной точки зрения, а если интересна, то всеми ли своими сегментами? Об этом рассказал управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов.

Вопрос, который интересует всегда и всех, особенно в последнее время: недвижимый сегмент — он в принципе сегодня конкурентоспособен на инвестиционном рынке? Можно сказать инвесторам — да, вы непременно должны смотреть на недвижимость? Илья Фролов: Безусловно! Рынок недвижимости — он всегда конкурентоспособен. В принципе недвижимость — это область, куда мировой капитал вкладывает максимальное количество денег, и все крупные инвесторы предпочитают видеть недвижимость в перечне своих вложений.Почему?Илья Фролов: Потому что недвижимость — это понятный, реальный актив, на него не надо тратить много внимания и заниматься его микроменеджментом. То есть купил гостиницу или, например, 200 гостиниц, и они приносят доход годами. Через десять лет сделал реновацию, через 20 лет перестроил. То же самое касается торговых центров, офисов. Кто-то вкладывается в квартиры, кто-то еще в какие-то недвижимые варианты — скажем, покупает производственные или складские помещения и так далее. Им не нужно много внимания, в отличие от других рынков — скажем, от денежных рынков, от акций, облигаций, от каких-то компаний, где нужно погружаться в бизнес и все время следить за конъюнктурой. Сегодня следишь, через неделю все уже поменялось — компания банкрот. В недвижимости это все гораздо спокойнее и надежнее. И люди, с большими особенно капиталами, — для них важно, чтобы их внимание не распылялось.Мы уже привыкли к тезису «недвижимость — это актив, который никогда не будет равен нулю». Это работает до сих пор?Илья Фролов: Нет! И недвижимость может быть не просто равна нулю — ее стоимость, стоимость этого актива может быть вообще отрицательной. То есть, если инвестора угораздило купить недвижимость в какой-то непонятной локации, в непонятной стране, сделанную из непонятных материалов (например, дом на берегу моря, который сделан из материалов, не предназначенных для строительства в этой локации), — этот дом может, во-первых, просто развалиться и, во-вторых, потреблять больше денег, чем приносить. Ну, то есть приносит ноль, а его надо еще содержать, эксплуатировать, убирать, платить налоги или сносить за свой счет и так далее.То есть не так все просто, как хотелось бы. Вы произнесли слово «дом», и, естественно, следующий вопрос будет про жилье, потому что именно жилые лоты всегда являлись классикой жанра для начинающих инвесторов: в любом непонятном случае покупай жилье, оно себя прокормит. Сегодня статистика говорит о том, что самый востребованный сегмент на рынке, по крайней мере Москвы, — это жилье от высокого бизнес-класса и выше. Тогда правильно ли посоветовать инвесторам смотреть сегодня именно на высокобюджетные жилые варианты?Илья Фролов: Не совсем. Вы правильно сказали, что не все так просто даже в недвижимости, хотя недвижимость — вроде бы самая простая для понимания стратегия инвестирования, в недвижимость действительно просто инвестировать. А вот дальше поговорим о том, в какой сегмент, поскольку важно инвестировать в востребованную недвижимость. Так вот, логика «надо инвестировать в дорогие элитные квартиры, потому что они всегда пользуются спросом, так как богатые люди всегда были и будут», — это инвестиционно неверная логика, дело тут совершенно в другом. Просто есть недвижимость, которая сейчас, прямо пока она строится, уже морально устарела. Ну, например, кто-то сейчас возводит жилой дом, где в подъезд надо заходить по ступенькам, — я такие прецеденты знаю. Почему это происходит, неизвестно, но факт, и это уже морально устаревший формат. Или почему-то сейчас, когда существует прозрачное понимание, что через 10-15-20 лет абсолютно не будет никаких бензиновых автомобилей, а будут электромобили, люди все равно строят дома без зарядок, без розеток для них, хотя понятно, что такое строительство неактуально. В экономклассе жилье меньше, скажем так, следит за тенденциями развития, и именно в экономклассе есть дома со ступеньками или без зарядок. В бизнес-классе, в премиум-классе и более высоком сегменте вся эта перспективность уже заложена в здание. Например, у нас в проектах есть весь необходимый сервисный набор, есть отдельные входы для курьеров, есть зарядки для электромобилей. То же самое касается климатических систем, высокоскоростных цифровых сетей и так далее.География высокобюджетного рынка Москвы серьезно расширилась за последнее время. И теперь получается, что у инвесторов огромный выбор: с запада на восток, с севера на юг, Новая Москва, старая Москва — где угодно можно найти проект высокого класса, в принципе с теми характеристиками, о которых вы говорите. А как выбрать?Илья Фролов: Это так и есть: в целом и благосостояние людей растет, и расширяется деловая активная зона Москвы. Раньше в той же Москве активным был только центр, к которому потом добавился ММДЦ «Москва-Сити», а на окраинах были так называемые спальники, то сейчас все принципиально по-другому — децентрализация. Сейчас деловой центр создается в районе Савеловская — Марьина Роща, деловой центр создается на востоке Москвы и также в южной части города, Москва увеличилась на территорию Новой Москвы, туда пошло метро. И, таким образом, спрос на премиальные локации увеличивается, более того, меняется восприятие человеком того, что такое премиум. Например, если раньше акцент был на центре Москвы, то сейчас акцент на парках, деловых зонах, экологии, школах, университетах.Если бы вам сегодня как инвестору предложили купить где-то девелоперскую площадку для строительства жилья высокого класса, вы бы на какой район прежде всего посмотрели?Илья Фролов: Я смотрю на все районы в Москве, потому что везде есть состоятельные люди. Огромное количество людей — это потенциальные потребители как минимум бизнес-класса, это семья с доходом от 200-300 тысяч рублей. В принципе для жителя Москвы это недалеко от базового уровня.Коммерческая недвижимость — сегмент, менее понятный начинающим инвесторам, однако набирающий обороты. Если сегодня открыть интернет, там будет полным-полно статей про то, как инвестировать в складские комплексы, в отели, в бизнес-центры и так далее. Вы бы посоветовали молодому, я повторю, молодому, не очень опытному инвестору вообще соваться на рынок коммерческой недвижимости?Илья Фролов: Здесь самое важное — это диверсификация своих активов. Если у молодого инвестора есть, например, 10-20-30 млн рублей, то абсолютно точно не стоит на всю эту сумму покупать офисное помещение, или гостиничный номер, или какой-то склад и так далее. То есть нужно распределить эти инвестиции и посмотреть, можно ли купить, например, одну квартиру, один офис и один гостиничный номер. Начинающему инвестору правильнее всего двигаться от понятного к непонятному. И если его стратегия — это сохранение, значит, начинать нужно с квартиры, с жилой недвижимости.Так, а если стратегия «сразу и много»?Илья Фролов: Стратегия «сразу и много» — это обычно стратегия в казино. И в такой стратегии, как правило, люди теряют свои деньги, а не зарабатывают и не сохраняют их. Я бы такую стратегию не советовал. И вообще, если человек зарабатывает деньги в какой-то отрасли, то в недвижимости он их в основном сохраняет: очень важно понимать, что недвижимость — это защитный актив, который применяется людьми для того, чтобы не потерять деньги. Заработать деньги в недвижимости — это отдельный бизнес, и если человек изначально им не занимается, не потратил на это 10-20-30 лет своей жизни, то, наверное, не стоит сразу начинать. Можно сначала просто инвестировать в сберегательный актив, например квартиру, и посмотреть, как это работает.А если я все равно не хочу инвестировать в жилой сегмент и смотрю исключительно на коммерческий, на что бы вы мне советовали смотреть в первую очередь?Илья Фролов: И снова я о своем — о диверсификации. Если мы отметаем жилую недвижимость и говорим, что берем только коммерцию, дальше нужно отталкиваться от объема инвестиций, от бюджета человека. В идеале можно купить, например, какой-то маленький офис и маленький какой-то магазинчик, например кафешку 20-30 метров на первом этаже — и пожить с этим, посмотреть, какие есть плюсы и минусы у офисов, какие есть плюсы и минусы у торговой недвижимости. Можно купить какой-то небольшой склад, сдавать его в аренду, посмотреть, как это работает, а также попробовать купить гостиничный номер. Конкретно с гостиничными номерами у нас в Москве есть проблема в плане законодательных норм: администрация и правительство не любят и не приветствуют, когда гостиничные номера покупают частные инвесторы в розницу, потому что ими это рассматривается как апартаменты для собственного проживания. Хотя на самом деле есть проекты реальных гостиниц, которые по факту являются именно гостиницами, и инвесторы в них — это частные инвесторы, и каждому принадлежит номер. Это тоже вполне себе вариант, и этот вариант гораздо прозрачнее и надежнее, чем офисы и склады. Это ближе к жилой недвижимости.Про офисы хочу поговорить отдельно, потому что офисы все-таки это самый масштабный сегмент рынка коммерческой недвижимости Москвы. Мы слышим последнее время об активном развитии формата гибких офисов, да и классические никуда не ушли. У арендаторов, по вашим наблюдениям, изменились предпочтения? Точнее, изменились ли они так, чтобы инвесторы сказали: «Сегодня надо смотреть именно вот на такие офисы, а вот такие остались в прошлом»?Илья Фролов: Арендаторы — это, по сути, конечные потребители офисов, и у них предпочтения меняются, я бы сказал, в ногу со временем. То есть востребованы все более высокотехнологичные, все более функциональные офисы. Дизайн все активнее уходит в минимализм, как такового декора для красоты в наше время становится все меньше, и важно, например, качество материалов, а не то, сколько декоративных элементов к этому материалу прикручено. Естественно, особое значение начинает приобретать техническая база, потому что подключить интернет к офису — это не так просто. Хороший интернет с несколькими провайдерами, резервными линиями, очень высокой скорости — для этого нужна специальная сеть во всем здании, в котором должны быть заложены конструктивные элементы. И это та же история, что и с зарядками для электромобилей: если их нет, значит, это офис вчерашнего дня.Про гибкие офисы скажете несколько слов? Их становится все больше, сегмент набирает мышечную массу, и понятно, что он начинает привлекать все большее внимание инвесторов, в том числе неопытных. Как здесь не ошибиться?Илья Фролов: Гибкие офисы — это, по сути, уже не недвижимость, как и коворкинги. Это все-таки оператор, который тем или иным способом используют имеющееся офисное пространство. Когда-то был настолько высокий дефицит современных офисных площадей, что просто некогда было задумываться о розничном сегменте, о каких-то там 20-метровых кабинетах, об офисах на три рабочих места. Люди были заняты тем, чтобы строить, строить, строить, сдавать по 50 тысяч, по 100 тысяч метров в одни руки. Рынок был очень дефицитный и очень ненасыщенный, и даже крупные компании с деньгами вынуждены были ютиться в старых институтских зданиях, так как не было ничего другого. Сейчас рынок все-таки приходит в развитое состояние, офисов построено много, есть выбор. И появляются мелкие блоки для мелких потребителей, появляются гибкие пространства, появляются оптовые арендаторы, которые снимают какие-то большие площади и сдают их по рабочим местам, в розницу. То есть инвестиция в коворкинг — это инвестиция в бизнес по сдаче рабочих мест, это не инвестиция в недвижимость. Это, по сути, два бизнеса в одном, и риски данного инвестиционного инструмента — результат сложения рисков недвижимости и рисков коворкинга.Илья, вы почти ничего не говорили о складских комплексах. Это потому, что Stenoy не работает с этим сегментом? Или вы в самом сегменте как-то не очень уверены?Илья Фролов: На данный момент — нет, Stenoy действительно не работает в складском сегменте и не будет. Но головная наша компания работает с производственно-складской недвижимостью. Однако скажу так: складская недвижимость — она еще сложнее, чем жилая, гостиничная, офисная и торговая. Конечно, ее тоже можно рассмотреть, и тоже есть вариант деления: взять большое помещение и сделать для ретейла, для розничного потребителя индивидуальные склады. Увы, мы знаем на рынке Москвы, даже близко к центру города, неудачные проекты такого формата: они вроде должны быть востребованы, но нет, и доход они приносят меньший, чем при сдаче склада целиком одному конкретному складскому арендатору. При этом что касается больших инвестиций и больших площадей, то, конечно, склады — это выгодная, перспективная история. Но сюда начинающим инвесторам точно входа нет, потому что там ценник — миллиарды.Если бы вас попросили назвать три слова, словосочетания, понятия, тенденции, которые всегда должен помнить начинающий инвестор, что бы это было?Илья Фролов: Главным словом на маршруте должна быть «осторожность». И диверсификация — об этом он должен помнить всегда. А еще никогда не нужно отдельно оперировать словом «доходность», это слово инвестору просто надо забыть.Это почему?Илья Фролов: Потому что доходность — это просто маркетинговая фишка, уловка. Приведу реальный пример. Собрались три человека и инвестируют в три разных инструмента с разной доходностью. Первый инвестирует с валютной доходностью в абсолютно «железобетонный» актив ETF, который дает доходность в евро 5-6%, второй — в еврооблигации, a третий — в низкодоходный рублевый актив, в ту же квартиру с доходностью 3%. И что в итоге? У первого доходность минус 95%. Второй из евробондов вышел с доходностью минус 100%, его еврооблигации заблокированы. У третьего за два-три года квартира выросла в цене в два раза, он получил и долларовую доходность, и рублевую. То есть вся доходность, которая была обозначена на входе, — это просто виртуальная цифра, которая никак не связана с итоговой.Вы хотите сказать, что недвижимость — тот самый сегмент, который наименее подвержен внешним влияниям? Илья Фролов: Нет, я тут веду речь про недвижимость, понятную для инвестора. Квартира в твоем районе, в твоей стране — это понятный актив, в который стоит инвестировать. Недвижимость в другой стране или принципиально другого типа (купить какую-то гостиницу или какой-то гостевой дом в Индонезии, в Австралии, в США) — это ненадежная инвестиция, она зависит от множества факторов. Надежная инвестиция — это та, в которой человек хорошо разбирается, и не обязательно в Москве. Если живет человек, например, в Самаре, ему лучше всего купить хорошую квартиру в Самаре. Это надежно, потому что он понимает, где в Самаре нужные востребованные районы, он понимает, какие квартиры нравятся жителям Самары, а какие не нравятся. В это и нужно вкладывать.
Источник