На фоне высоких ставок, растущей строительной инфляции, замедления роста доходов населения выходить в новый сегмент рынка рискованно, понимающе говорят эксперты. Но все еще может измениться к лучшему
На II Всероссийской конференции «Тренды развития рынка загородной недвижимости» директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков поделился результатами исследования, которое по заказу Института развития провел портал «ЕРЗ.РФ». По сути, речь идет о результатах опроса 100 крупнейших застройщиков многоквартирных домов относительно их планов по выходу на рынок ИЖС.
Оказалось, что планы эти претерпели, мягко говоря, существенные изменения. Например, в феврале 2024 года возможность такого выхода рассматривали 46% респондентов, а к декабрю осталось только 36%. И если в начале года тех, кто вообще никак не видел себя в ИЖС-сегменте, было 22%, то к концу года доля таких компаний выросла до 34%.
Что думают игроки рынка индивидуального жилищного строительства о столь заметном охлаждении интереса городских застройщиков к загороду? Как это повлияет на положение дел в ближайшей перспективе, какие коррективы внесет? И вообще каковы сегодня ключевые направления развития ИЖС-сегмента?
Валерий Лукинов, основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент»:
«Девелопмент коттеджных поселков всегда был низкомаржинальным, поэтому мы видим массовый отказ застройщиков городского жилья от реализации проектов на загородном рынке. Рынку коттеджных поселков более 25 лет, и он сформирован: уже определен концептуальный подход к строительству и продажам загородной недвижимости, есть лидеры и аутсайдеры. Новых игроков (то есть девелоперов МКД) скорее можно отнести к последним: особых успехов за городом они пока не добились, и поэтому в краткосрочной и долгосрочной перспективе заметного влияния на рынок они не окажут. Конечно, именно с крупными системными игроками обычно связывают развитие технологий, использование новых стройматериалов, разработку новых архитектурных концепций и так далее. И я в том числе ожидал, что застройщики МКД привнесут новую струю в развитие индивидуального жилищного строительства. Пока эксперты рынка негативно отзываются о технологиях, проектах и концепциях, с которыми выходят на рынок ИЖС. Существенным тормозом уже сейчас является изменение ипотечных программ, введение счетов эскроу и отсутствие дешевого проектного финансирования для ИЖС-проектов. Однако Институт развития жилищной сферы предпринимает огромные усилия для «разгона» рынка ИЖС, думаю, что ситуация в среднесрочной перспективе кардинально изменится в лучшую сторону. В ближайшие год-два развитие получит сегмент поселков бизнес- и премиум-классов, так как массовый сегмент покупателей потерял инструмент приобретения: массовую субсидированную ипотеку. Субсидированная семейная ипотека в ИЖС заработает в лучшем случае к концу 2025-го или началу 2026 года, и ее применение потребует значительных усилий со стороны покупателей и подрядных организаций».
***
Владимир Беляев, коммерческий директор компании Estima:
«Безусловно, полноценный выход крупных строительных компаний, работающих с многоквартирными домами, на рынок индивидуального жилищного строительства мог бы придать дополнительный импульс развитию отрасли. Поскольку проектный канал является основным направлением деятельности нашей компании, мы хорошо осведомлены о возможностях застройщиков, технологиях и стандартах, а также об изменениях, произошедших в последние годы. Тем не менее в России уже насчитывается несколько тысяч застройщиков, специализирующихся на ИЖС. Не секрет, что сегодня в сегменте наблюдаются кризисные явления: изменения условий по льготной ипотеке и внедрение счетов эскроу потребовали оптимизации внутренних бизнес-процессов, типизации проектов застройки и повышения качества возводимых объектов. По моим оценкам, примерно 20% компаний могут не справиться с этими изменениями. Более устойчиво чувствуют себя структуры, ориентированные на реализацию типовых проектов и модульное домостроение. И свет в конце тоннеля все же есть: объем депозитов физических лиц превысил отметку в 50 трлн рублей, и мы ожидаем поэтапное снижение ставки рефинансирования, которое начнется с марта 2025 года. Эти меры, скорее всего, приведут во втором полугодии к увеличению расходов на ремонт существующего жилого фонда и строительство нового жилья, причем наибольший рост ожидается именно в сегменте ИЖС, поскольку здесь наблюдается более короткий цикл от принятия решения до ввода объекта в эксплуатацию».
***
Алексей Попов, руководитель подразделения «ЦИАН Аналитика»:
«В исследовании «ЕРЗ.РФ», как я понимаю, речь идет об оценках на основе опросов компаний — то есть об источнике данных со значительной погрешностью. Обычно фундаментальные решения у застройщиков принимают те люди, которые в опросах участвуют редко. Но на экспертном уровне с формулировкой «снижение интереса» мы можем согласиться. Причина — общее охлаждение спроса. На фоне высоких ставок (и по ипотеке, и по проектному финансированию), растущей строительной инфляции, замедления роста доходов населения выходить в новый сегмент рынка (а де-факто в отдельный бизнес, где требуются иные подходы, иные специалисты) — это рискованно. Такие шаги и в последние годы могли позволить только самые крупные компании, готовые к принятию инновационных решений (в московском регионе это, например, «Самолет» или ГК «ФСК»). Сейчас же более консервативный взгляд на развитие бизнеса — естественная реакция на внешнюю конъюнктуру. Все менее актуальным становится и один из драйверов ИЖС-спроса начала 2020-х: удаленная работа больше не является нормой, подавляющее большинство компаний сворачивают эту практику. Это тоже сужает объем потенциального спроса, делает проекты менее привлекательными. А медленное внедрение новых технологий и архитектурных решений — далеко не самый главный вызов, стоящий перед развитием отрасли. Куда критичнее переход на счета эскроу на фоне дорогого банковского финансирования».
Рассуждая о ближайших ИЖС-перспективах, Алексей Попов прежде всего отмечает изменения в структуре спроса: происходит его смещение в сторону сделок с земельными участками (там ниже порог входа, есть интерес со стороны инвесторов, банки стали лучше кредитовать сделки с финансированием стройки «своими силами»). В продуктовых решениях растет популярность одноуровневых домов, уменьшается средняя площадь коттеджей (то есть фиксируется тренд, схожий с уменьшением метражей квартир), добавляет эксперт.
«Что же касается поведения покупателей, то при прочих равных они стараются выбирать из недавно построенных домов, лотов в свежих коттеджных поселках. Особое внимание уделяется наличию коммуникаций, инфраструктуры, а также точного оформления строений и участка в документах продавца», — резюмирует Алексей Попов.
Фото: Артур Лебедев/ТАСС
По мнению Валерия Лукинова, в 2025 году залогом успеха для игроков рынка ИЖС будет служить наличие у компании набора, состоящего из четырех компетенций: компетенции изучать и понимать рынок и потребителя, компетенции создавать высококачественный продукт на фоне ограниченных ресурсов, компетенции по оценке собственных финансовых, производственных и кадровых возможностей и компетенции без заморозки проекта решать сложные задачи при, опять же, ограниченных ресурсах. Возможно, тем, у кого такого набора нет и взять неоткуда, стоит вспомнить все чаще и чаще звучащее на рынке недвижимости слово «коллаборация».
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.