Что входит в обязанности управляющей компании в многоквартирном доме

Рассказываем, чем регулируется деятельность управляющей компании, какие работы она должна проводить в многоквартирном доме и что делать, если УК не реагирует на заявки жильцов

Управляющая компания (УК) тесно связана с жизнью и функционированием многоквартирных домов (МКД). Жильцам многоэтажек регулярно приходят квитанции от УК, в которых есть графы за ремонт и содержание дома. Стоимость услуг управляющей компании в некоторых случаях может достигать четверти от всей суммы квартплаты.

Рассказываем, что входит в обязанности управляющей компании при обслуживании многоквартирного дома и что делать, если УК не выполняет своих функций.

Содержание

1. Что такое управляющая компания
2. Чем регулируются обязанности управляющей компании
3. Что входит в обязанности управляющей компании
4. Что делать, если УК не выполняет своих обязанностей

Эксперты в статье:

Руслан Катана, юрист практики разрешения экономических споров МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»;

Сослан Каиров, генеральный директор юридической компании «Митра»;

Анастасия Гришина, старший юрист адвокатского бюро BGMP;

Марина Маньянова, владелец агентства недвижимости Madary;

Антон Емелин, старший партнер МКА «Аронов и партнеры», руководитель практики «Недвижимость и строительство»;

Сусана Киракосян, советник адвокатского бюро «БВМП», зампредседателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ.

Что такое управляющая компания

Фото: Алексей Никольский / РИА Новости

Управляющая компания — это посредник между собственниками и подрядчиками. Задача УК заключается в том, чтобы организовать содержание дома, начиная с уборки подъездов и заканчивая ремонтом крыши. Для того чтобы стать управляющей компанией, необходима соответствующая лицензия. УК не обязана выполнять работы сама, поэтому часто заключает договоры с обслуживающими организациями, контролирует их и распределяет средства, объясняет Руслан Катана.

В свою очередь обслуживающая компания является подрядчиком, который физически выполняет работы (например, чистит снег или ремонтирует трубы). Ее нанимает либо УК, либо ТСЖ. Таким образом, управляющая компания — это «дирижер», а обслуживающая компания — «музыкант», добавляет эксперт.

Чем регулируются обязанности управляющей компании

Согласно письму Минстроя России конца 2024 года, в обязанности управляющих компаний входит:

прием заявок от жителей дома по вопросам некачественного предоставления коммунальных услуг;

взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями;

создание круглосуточной аварийно-диспетчерской службы для приема обращений, а также локализации и ликвидации аварий во внутридомовых инженерных системах;

уведомление ресурсоснабжающих организаций об авариях в многоэтажке и устранение повреждений;

обеспечение жильцам многоквартирного дома возможности лично обратиться офис УК.

Анастасия Гришина объясняет, что УК также должна выполнять работы по обслуживанию многоквартирных домов, руководствуясь нормативными актами в сфере ЖКХ. Вот основные из них:

общие требования к управлению многоэтажками указаны в ст. 161, 162, 163, 164 и 165 Жилищного кодекса;

требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены в постановлении Госстроя № 170;

порядок и правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами утверждены постановлением правительства № 416;

минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества и порядка их оказания в многоквартирном доме, утвержден постановлением правительства № 290;

правила содержания общего имущества в МКД и правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению ненадлежащего качества утверждены постановлением правительства № 491;

правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах утверждены постановлением правительства № 354.

Что входит в обязанности управляющей компании

Проверка подвалов, проверка крыш

Фото: true Pixel Art / Shutterstock / FOTODOM

Управляющая компания обязана регулярно заниматься осмотром подвальных помещений на предмет протечек, плесени, грибка, повреждений коммуникаций. Это важно для предотвращения аварий и поддержания санитарных норм. Также УК должна контролировать температурно-влажностный режим подвальных помещений, говорит Руслан Катана.

Крыша должна проверяться на наличие повреждений, протечек и скоплений мусора. УК обязана устранять дефекты, чтобы предотвратить разрушение кровли и протечки в квартиры. Очистка кровли от мусора и грязи производится два раза в год: весной и осенью, а удаление снега и наледей — по мере необходимости, добавляет Марина Маньянова.

Регулярная проверка чердаков

Чердаки проверяются на предмет целостности перекрытий, наличия грызунов и посторонних предметов. УК также обязана контролировать температурно-влажностный режим и воздухообмен на чердаке, поясняет Анастасия Гришина.

Контроль состояния лестниц

Фото: evgeniykleymenov / Shutterstock / FOTODOM

Лестницы должны быть чистыми, для чего регулярно проводится сухая и влажная уборка. На лестницах не должно быть больших трещин, сколов и других повреждений. Деревянные лестницы должны обрабатываться антисептическими и антипиреновыми составами. УК обязана своевременно ремонтировать ступени и перила, чтобы обеспечить безопасность жильцов, объясняет Сусана Киракосян.

Поддержка фасада здания в хорошем состоянии

Управляющая компания должна выявлять нарушения эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, а также элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках. УК обязана проводить их косметический ремонт и устранять дефекты, говорит Сослан Каиров.

Проверка внутренней отделки окон, дверей и полов в подъездах

Фото: Sergey Bezgodov / Shutterstock / FOTODOM

УК обязана контролировать состояние отделки подъездов, окон, дверей и полов. Должна проводиться сухая и влажная уборка подъездов. Для деревянных полов предусмотрена проверка работоспособности системы вентиляции. В обязанности управляющей компании также входит устранять повреждения и поддерживать эстетический вид помещений, говорит Антон Емелин.

Поддержание рабочего состояния мусоропровода и его дезинфекция

Сослан Каиров поясняет, что мусоропровод должен быть исправным, без засоров и запахов. УК обязана регулярно чистить и дезинфицировать его, чтобы не допускать нарушений санитарных норм.

Обслуживание вентиляционных систем и дымовых каналов

УК должна контролировать состояние систем вентиляции и дымоудаления, а также устранять причины недопустимых вибраций и шума при работе вентиляции, говорит Сослан Каиров. По словам эксперта, для обеспечения безопасности жильцов необходимо поддерживать в исправном состоянии системы автоматического дымоудаления и осуществлять их техническое обслуживание.

Контроль за системами водопровода, отопления и канализации

Фото: Кирилл Каллиников / РИА Новости

УК обязана следить за исправностью этих систем, устранять протечки и засоры, проводить профилактические работы перед отопительным сезоном. Также необходимо контролировать исправность внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации, а при необходимости проводить ремонтные работы, поясняет Марина Маньянова.

Содержание электрооборудования, теле- и радиокоммуникационных систем

В обязанности УК входит обеспечение сохранности общедомового прибора учета электрической энергии, установленного в помещениях, которые относятся к общему имуществу жителей многоэтажки. Электрооборудование должно быть исправным, а проводка безопасной, говорит Сусана Киракосян.

Обслуживание газового оборудования

Антон Емелин напоминает, что УК обязана проверять на утечки и неисправности газовое оборудование. Для этого должны быть организованы регулярные проверки специалистами.

Обеспечение работы лифта

Фото: evgeniykleymenov / Shutterstock / FOTODOM

Лифт должен быть исправным и безопасным. УК обязана организовать диспетчерский контроль, обеспечить проведение осмотров, техническое обслуживание и ремонтные работы.

Обслуживание земельного участка МКД

Придомовая территория должна быть чистой, убранной, в зависимости от времени года, от снега или листьев деревьев. УК также занимается починкой освещения, выкашиванием газонов и озеленением территории, разъясняет Руслан Катана.

Вывоз мусора из контейнеров и жидких бытовых отходов

Управляющая компания обязана обеспечивать своевременный вывоз мусора и следить за чистотой контейнерных площадок, говорит Антон Емелин.

Контроль за пожарной безопасностью

Управляющая компания обязана проверять исправность пожарных систем, эвакуационных выходов и обеспечивать работоспособность состояния пожарных лестниц. Также в ее обязанности входит проведение инструктажа для жильцов дома, напоминает Анастасия Гришина.

Ликвидация аварий в инженерных системах по заявкам жильцов

Фото: Сергей Аверин / РИА Новости

По действующему законодательству управляющая компания обязана оперативно реагировать на заявки жильцов и устранять аварии в кратчайшие сроки, говорит Сусана Киракосян.

Что делать, если УК не выполняет свои обязанности

Если в доме возникла проблема, жильцы сообщили о ней в управляющую компанию, но от нее нет никакой реакции, то эксперты советуют составить претензию на имя директора организации и отнести ее в УК. Ответ должен прийти в течение десяти календарных дней. Если это не поможет, то необходимо подать жалобу в вышестоящие инстанции. К ним относятся:

жилищная инспекция. Эта организация может инициировать проверку управляющей компании, которая проводится в течение 30 дней. Осуществляя лицензирование УК, жилинспекция имеет механизм воздействия на них;

Роспотребнадзор. В это ведомство уместны жалобы, если в многоэтажке нарушаются санитарные нормы. Например, не вывозится мусор или не убираются лестницы и лестничные площадки;

прокуратура. Она также может начать проверку управляющей компании и вынести свое решение в течение месяца.

Также можно сменить управляющую компанию. Это можно сделать на общем собрании собственников жилья. Для такого решения необходимо набрать 50% + 1 голос от общего количества голосов собственников.

Источник

Новости СМИ2