Истории торговой площади, часть II: коммерция в составе ЖК — от первых этажей до отдельных ТЦ
Отдельно стоящие торговые центры, входящие в состав жилых комплексов, не могут, да и не должны конкурировать с крупными городскими ТЦ. У них есть свои серьезные преимущества и свои преданные поклонники
Прежде чем продолжить разговор о нынешних взаимоотношениях в паре «жилой комплекс — торговый центр», имеет смысл привести несколько статистических выкладок. Первые содержатся в материале газеты «Коммерсантъ» и гласят, что «рост объемов интернет-торговли и уход с российского рынка крупных международных ретейлеров снизили привлекательность торговых центров среди девелоперов. Объем текущего строительства таких объектов по всей России сократился на 13% год к году, до 1,3 млн квадратных метров. Даже в 2022 году, когда только начинался текущий геополитический кризис, показатель был выше — 1,6 млн квадратных метров, уточняют консультанты (эксперты компании CMWP. — BFM.ru). Сегодня девелоперы завершают реализацию ряда крупных проектов, запущенных в 2020–2021 годах, но новых пока не начинают. В этом году застройщики отдают предпочтения комплексам малых размеров, поясняет руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
А вот данные исследования, которые предоставила BFM.ru компания «Главстрой регионы». Общероссийский опрос был проведен после того, как в Московской области вступили в силу новые правила проектирования, согласно которым в заявившихся к строительству многоквартирных домах больше нельзя делать первые этажи жилыми: там могут размещаться только коммерческие структуры, службы быта и так далее. Высота первых этажей отныне должна составлять не менее 4,2 метра. Отступление от данных норм возможно лишь в отношении домов ростом не более четырех этажей.
Эксперты «Главстрой регионы» поинтересовались у россиян, поддерживают ли они подмосковную инициативу. Согласно полученным данным, лишь треть опрошенных (32%) оценивают новые правила негативно, остальные же относятся к ним либо позитивно, либо как ко вполне закономерной данности.
В компании также полюбопытствовали, что именно хотели бы видеть респонденты на первых этажах жилых комплексов. Оказалось, что востребованы объекты практически всех направлений. 29% опрошенных высказались в пользу сегмента HoReCa (кофейни и рестораны, еда навынос и прочее). Второе место разделили досуговые объекты и точки розничной торговли на пару с ПВЗ (по 24% голосов). Еще 23% участников опроса хотели бы, чтобы в доме располагалось больше бьюти- и велнес-проектов — салонов красоты, парикмахерских, стоматологических клиник и так далее. Также каждый третий респондент признался, что посещает коммерческие объекты на первых этажах своего дома ежедневно или еженедельно, 42% — по необходимости, 28% не посещают.
«Результаты опроса оказались вполне ожидаемыми, ретейл уже давно идет навстречу покупателю, используя не только современные тренды, стратегии и технологии розничной торговли, но и опираясь на накопленный опыт. Время, потраченное в молле или торговом центре, современный потребитель может существенно сократить благодаря магазинам, кафе и пунктам выдачи заказов, располагающимися непосредственно в доме. Принятые в Московской области нормы позволят привлечь новые бизнес-идеи и расширить пул предоставляемых услуг для жителей новостроек с учетом того, как меняются их предпочтения. А это, в свою очередь, позволит сделать жизнь на территориях ЖК более комфортной», — говорит руководитель отдела аренды компании «Главстрой-недвижимость» Никита Николаев.
А вот теперь слово девелоперам и их рассуждениям о важности торговой инфраструктуры в периметре жилых комплексов. О причинах строительства в их составе отдельно стоящих торговых центров и отличии этих объектов от соседних районных ТЦ. И о том, что же такое отдельные торговые объекты на территории ЖК — набирающий силу тренд или по-прежнему исключения из правил.
Анастасия Бецкова, руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости ГК ФСК:
«Коммерческая недвижимость в виде отдельных торговых блоков или небольшого торгового центра районного формата в составе ЖК, который обеспечивает потребности жителей, — ликвидная история с точки зрения девелоперского бизнеса и востребованная с точки зрения самих жителей. Как правило, коммерческие (торговые) помещения мы закладываем на первых этажах жилых домов, но не только — это могут быть и отдельно стоящие здания, и первый этаж паркингов. Доля коммерческих площадей может колебаться от 3% до 10%, все зависит от концепции проекта, его расположения и «проходимости» локации. Внутренняя торговая инфраструктура, в том числе и небольшой торговый центр в рамках ЖК, имеет важное преимущество — расположение в шаговой доступности для жителей комплекса и близлежащих территорий. Наполнение такого ТЦ будет соответствующим: преимущественно товары категории FMCG и услуги (химчистка, салон красоты и прочее). В частности, подобный объект построен в нашем жилом комплексе «Датский квартал». Важно отметить, что такой торговый центр нельзя сравнивать по масштабу и наполнению с крупными ТЦ, куда люди едут целенаправленно на шопинг. Тем не менее наличие развитой торговой инфраструктуры в рамках жилого комплекса — растущий тренд, который будет только набирать обороты».
Кристина Недря, директор коммерческого управления компании Stone:
«Наличие качественной торговой инфраструктуры — неотъемлемая часть современного ЖК. Покупательский трафик становится более локальным, ведь сегодня горожане все чаще предпочитают совершать покупки и получать услуги в шаговой доступности от дома. Основное преимущество локального ретейла — доступность и ориентированность на потребности жителей. По этой причине, рассматривая предложения о покупке квартир, они обращают внимание не только на локацию, концепцию и планировочные решения, но и на наличие развитой инфраструктуры в жилых комплексах. Прорабатывая инфраструктурное наполнение наших объектов, мы всегда проводим количественный и качественный анализ уже представленной в районе инфраструктуры. Так, в Сокольниках — историческом районе Москвы, где мы ведем реализацию жилого комплекса класса «бизнес+», отмечен дефицит качественной торговой инфраструктуры. Понимая ее востребованность как для наших будущих резидентов, так и для жителей района, мы приняли решение отдать часть территории ЖК под объекты инфраструктуры. В частности, помимо классического ретейла, расположенного на первых этажах жилых башен, в состав проекта вошли два торгово-инфраструктурных блока, доступ в которые будет открыт для всех горожан. Сегодня тренд на создание таких отдельных торгово-инфраструктурных блоков набирает популярность. Однако их объем зависит от окружения, обеспеченности локации инфраструктурными объектами, а также портрета целевой аудитории. Торгово-инфраструктурный блок дает возможность включать более разнообразные функции и широкий ассортимент арендаторов».
Константин Бернатов, директор по коммерческой недвижимости компании «Железно»:
«В нашем случае с ЖК Znak в Кирове сработали два фактора.
Первый — типология постройки, которая не подразумевает расположения коммерческих помещений любого профиля на первых этажах. Отдельно стоящий торговый центр дает больше возможностей: в нем точно можно разместить, к примеру, ресторан, который интересен большинству жильцов, однако мало кто хочет иметь заведение общественного питания прямо в подъезде, что, конечно, вполне объяснимо. Второй фактор — когда мы только начали осваивать этот район для застройки, нам казалось, что коммерции на первых этажах жилых зданий нужно меньше. Позже, запланировав постройку отдельного торгового центра на территории ЖК, мы, можно сказать, возместили то, чего недоставало сразу. Основное отличие — площадь самого ТЦ. Очевидно, что ТЦ внутри микрорайона строится не для того, чтобы составить конкуренцию большим городским торговым центрам, его задача — обеспечить всеми необходимыми сервисами людей, проживающих в жилом комплексе. Якорные функции у таких объектов будут абсолютно разными. Например, в небольшом ТЦ внутри ЖК невозможно разместить кинотеатр, продуктовые гипермаркеты или магазины техники, но это и не нужно. Внутренний ТЦ не конкурирует с городскими, он существует за счет трафика района. Однако, признаем: наше решение скорее исключение из правил, так как в большинстве случаев застройке не свойственно выделять отдельно стоящие торговые центры по причине дефицита земли. Мы же находились в той ситуации, когда могли себе позволить «дать другую типологию» и не выжать максимум из территории. С точки зрения застройщиков, мне видится более рациональным подходом не постройка отдельного ТЦ, а сосредоточение коммерческих помещений блоками, например, на первых этажах. Однако это тоже зависит от многих факторов, например, от этажности и материалов дома».
Сергей Абузяров, коммерческий директор ГК «БЭЛ Девелопмент»:
«Основная тенденция в жилищном строительстве состоит сегодня в создании полноценных микрорайонов, позволяющих местным жителям комфортно жить и работать, не покидая своей локации. Несомненно, в таком формате все чаще появляются «внутренние» торговые центры. Мы строим новый жилой микрорайон в рамках реализации проекта КРТ в Республике Адыгея. Территориально комплекс будет располагаться рядом с Краснодаром. В то же время это новая локация для жителей региона, в котором, в отличие от Москвы, рынок не перегрет и спрос на качественные торговые центры достаточно высок. Проектируя торговый центр, архитекторы ориентировались в первую очередь на концепцию семейного жилого комплекса. Корпуса Green Apple возводятся в идеологии «город в городе», предоставляя все необходимое для жителей микрорайона в шаговой доступности, и на данный момент в локации нет ни одного современного торгового центра сопоставимого масштаба. Основной упор в наполнении ТЦ планируем сделать на развлекательную составляющую, так как он станет новой точкой притяжения для жителей всего района, скорее местом регионального формата, поэтому мы рассчитываем увидеть федеральных операторов в составе «якорей» и «субъякорей».
Напоследок еще немного статистики, которая, возможно, подтолкнет девелоперов, по крайней мере московских, к более активному созданию отдельно стоящих ТЦ в своих жилых проектах. По данным компании Core.Xp*, доля свободных площадей в торговых центрах Москвы опустилась до 5,2% — одного из самых низких значений за последние 10 лет. На этом фоне часть торговых сетей сталкивается с трудностями при подборе подходящих помещений.
Сейчас основу составляют небольшие помещения размером до 250 квадратных метров: на их долю приходится 85% всего доступного предложения в количественном выражении. Представленных на арендном рынке блоков площадью более 1 000 квадратов в ТЦ Москвы почти не осталось, от общего объема предложения в количественном выражении они составляют всего 2%. Это уже ограничивает возможности для размещения многих крупноформатных арендаторов: популярных фэшн-сетей, фитнес-клубов, детских развлекательных центров и ряда других.
«При этом лишь треть всех помещений (35%) расположена на первом этаже, характеризующемся более высокой посещаемостью и повышенным спросом со стороны арендаторов, что позволяет ожидать более быстрого поглощения их ретейл-сетями. В перспективе ближайших месяцев доля свободных площадей в торговых центрах Москвы, с учетом ротаций, стабилизируется на текущем уровне», — приходят к выводу в Core.Xp.
Комментарии закрыты.