Управляющая компания появляется в доме, когда он уже построен, — безвозвратно устаревший формат. Сегодня передовые девелоперы приглашают УК к работе, когда дом только-только задуман
Находящийся сегодня на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в статью 162 Жилищного кодекса Российской Федерации» предлагает изменить срок, на который заключается первоначальный договор между застройщиком и УК. Как отмечается в пояснительной записке к законопроекту, «договор управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более чем три месяца. Указанный срок, по смыслу, определенному законодателем, необходим для фактического заселения многоквартирного дома и выбора собственниками способа управления. При этом практика показывает, что в указанный период собственники в приобретенных ими помещениях не проживают. В отдельных случаях в первые три месяца после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию реализуются процедуры по приемке квартир. При этом часть помещений может принадлежать застройщику и отчуждаться им в течение длительного периода. Таким образом, в первые месяцы не образуется система социальных коммуникаций, позволяющая сформировать волеизъявление собственников помещений относительно способа управления многоквартирным домом, а равно порядка и особенностей содержания и текущего ремонта общего имущества, что свидетельствует о фактической невозможности проведения общего собрания в данный период».
Короче говоря, законопроектом предлагается увеличить срок действия такого договора с трех месяцев до одного года. Кроме всего прочего, этот удлиненный срок, по оценкам авторов документа, позволит УК провести «донастройку» лифтов, систем вентиляции, отопления, водоснабжения, электроснабжения и безопасности, необходимую в первый год эксплуатации. Таким образом, будет полностью достигнута основная цель управления многоквартирным домом, а это «не только обеспечение благополучного, комфортного и безопасного проживания в жилых помещениях собственников, нанимателей и членов их семей, а также иных лиц, но и содержание общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии», говорится в пояснительной записке.
Обслуживание лифтового оборудования в многоквартирном доме. Фото: Юрий Поздников/Фотобанк Лори
Еще одна «донастройка», над которой сейчас идет работа, связана с лицензированием управляющих компаний. Как рассказала телеграм-каналу «Законы стройки» руководитель аппарата комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан Инга Яценко, сейчас в профильном думском комитете обсуждаются три возможных сценария. Видимо, предложен будет тот, который позволит по-максимуму снять проблему формирования фондов капремонта и собираемость взносов в них, проблему текущей эксплуатации через «цифру», проблему техобследования и так далее.
Со своей стороны, управляющие компании тоже предлагают варианты если не законодательной, то как минимум практической «донастройки» их взаимоотношений с девелоперами. Одно из предложений — наконец-то начать привлекать УК не в самом конце, а в самом начале проекта, то есть, на этапе даже не строительства, а разработки концепции и проектирования.
Как считает Александр Устинов, директор по развитию компании Professional FM, которая активно продвигает эту тему, «основная задача системных застройщиков — создавать такие продукты, которые позволяли бы им строить будущие продажи на лояльности своей целевой аудитории. Если прежде ключевым преимуществом проектов становилось расположение, то сейчас четко формируется тренд на сервисные концепции как фактор выбора. Некоторое время назад застройщики конкурировали дизайном фасадов, лобби и благоустройством. Современная конкуренция ушла в плоскость комфорта дома после его ввода в эксплуатацию».
Александр Устинов директор по развитию компании Professional FM «У любого объекта есть свой жизненный цикл, и отличается он именно сервисной концепцией. Для детального анализа и формирования таких концепций привлекаются управляющие компании, но только имеющие опыт консультаций и эксплуатации домов на разных этапах их существования, опыт работы в связке с архитекторами и решения вопросов на стыке дизайна и эксплуатации. Участие УК — это множество возможностей: на стадии проектирования — точно определить состав сервисных помещений, создать максимально удобную концепцию мусороудаления, разделения на фронт- и бэк-зоны, к тому же расчет тарифа на управление на ранних этапах проекта позволяет вообще оценить рациональность тех или иных решений проектировщиков; на стадии оформления разрешительной документации — сформировать рекомендации поставщикам и отдать предпочтение хорошо зарекомендовавшим себя решениям; на стадии предэксплуатации — организовать независимую приемку помещений и инженерных систем с составлением детальной ведомости и тонкую настройку работы систем автоматизации и диспетчеризации под будущие сценарии эксплуатации здания. Стоимость внесения изменений в проект и их риски для застройщика растут от этапа к этапу, и чем раньше управляющая компания начнет погружаться в проект, тем больше системных решений можно предусмотреть для здания».
При этом, по словам эксперта, чем выше класс жилья, тем более заметно влияние консультаций с УК на этапе проектирования и строительства. «Интересно, что именно в бизнес-классе, как в «золотой середине» рынка, сейчас сконцентрирован максимальный запрос на такие услуги. Это связано с тем, что аудитория, покупающая такое жилье, наиболее требовательна к соотношению цена/качество/комфорт и ищет максимально рациональных решений», — делится наблюдениями Александр Устинов.
«Все чаще управляющие компании занимаются проектированием инфраструктурных помещений (amenities), это новый тренд в реализации девелоперских проектов. Комплексы с клубной инфраструктурой пользуются большой популярностью, что заметно по темпам продаж. Консалтинг по таким помещениям включает в себя функциональное планирование (разделение на зоны), юридические консультации, определение сервисных функций, создание финансовых моделей работы общей инфраструктуры. Стоит отметить, что для таких задач в управляющей компании должно быть отдельное подразделение, в состав которого входят не только специалисты по управлению недвижимостью, но и архитекторы и продуктологи», — отмечает собеседник BFM.ru.
Согласны ли его коллеги с тем, что привлечение УК на этапе замысла проекта решает целый ряд проблем? Как смотрят на такое сотрудничество архитекторы? Имеет ли значение, какая именно УК участвует в проектировании — сторонняя или та, что входит в структуру застройщика? И если все так здорово, почему же УК до сих пор не всегда являются частью проектно-строительной команды? Об этом — в следующий раз.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.