Роль торговых площадей, входящих в состав ЖК, становится все более заметной на столичном рынке. И некоторые эксперты утверждают, что сегодня продажа нежилых помещений составляет внушительную часть выручки застройщика, практически конкурируя с продажей непосредственно жилья
Недавно команда исследований рынка компании CORE.XP* привела следующие данные: в 2025 году в Москве планируется ввести 96 тысяч квадратных метров новых торговых площадей, и 31% (132 тысячи квадратов) анонсированных на 2025 год открытий торговых центров составляют объекты девелоперов рынка жилой недвижимости.
«Абсолютно все новые объекты, девелоперами которых выступают компании, специализирующиеся на проектах жилой недвижимости, реализуются в качестве дополнительной инфраструктуры при существующих ЖК. 44% из них представляют собой многофункциональные комплексы, 56% — торговые или торгово-развлекательные центры», — отмечают в CORE.XP.
Подсчеты, которые по просьбе «Бизнес FM» провел сервис «Пульс продаж новостроек», гласят, что с начала 2025 года в Москве было выведено на рынок около 851 тысячи квадратных метров нового жилья. Суммарная площадь коммерческих помещений внутри этих жилых объектов составила 44 тысячи квадратов. Таким образом, доля коммерческих площадей от всего объема ввода в метрах за неполные три месяца 2025 года составила 5,2%. Для сравнения: за весь 2024 год в столице было выведено в продажу 4,9 млн квадратных метров нового жилья, при этом объем ввода коммерческих площадей в этих объектах составил 375 тысяч квадратов. То есть доля площадей, отведенных под коммерческие цели в новых ЖК столицы в 2024 году, составила 7,6%. По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в марте 2025 года более половины (68,4%) всех торговых помещений, доступных на данный момент для аренды, расположены в жилых домах. При этом доля торговых помещений, доступных для покупки и расположенных в жилых домах, составляет уже 83,4%.
По словам вице-президента Союза торговых центров Павла Люлина, действительно, значительная часть новых торговых площадей в этом году будет введена жилыми девелоперами. «Связано это с тем, что в условиях возросшей конкуренции девелоперы все чаще рассматривают торговую инфраструктуру как важный элемент своих проектов, который повышает привлекательность жилых комплексов. Это нормальная тенденция для современного рынка, особенно в условиях, когда покупатели жилья все больше ценят комфорт и доступность услуг рядом с домом. Помимо этого, торговые центры как инвестиционный проект в текущих экономических условиях не всегда интересны, а как часть инфраструктуры ЖК актуальны», — считает эксперт.
Павел Люлин вице-президент Союза торговых центров «Пять лет назад жилые девелоперы относились к созданию торговой инфраструктуры в составе ЖК скорее как к обязательному, но второстепенному элементу. Сейчас их подход изменился: они стали более осознанно подходить к планированию торговых площадей, учитывая потребности будущих жильцов и стараясь создать качественную инфраструктуру, стали активнее привлекать профессиональных операторов для управления торговыми объектами, что повышает их эффективность. Все происходящее связано не только с московской программой создания рабочих мест и КРТ, но и с общими трендами рынка. Московские программы, безусловно, стимулируют этот процесс, но даже без них тренд был бы заметен, так как он соответствует ключевым изменениям в потребительских предпочтениях».
По наблюдениям Павла Люлина, решение о количестве и типе торговых площадей в ЖК принимается девелопером на основе анализа множества факторов: демографии района, покупательной способности жителей, конкуренции, транспортной доступности и так далее. Важную роль играет и класс жилья: в премиальных ЖК чаще создаются небольшие, но качественные торговые зоны с фокусом на услуги и премиальные бренды, в массовых сегментах — более крупные объекты с широким ассортиментом.
«Элитные дома предполагают высокий уровень приватности. Мы, например, располагаем коммерческие помещения так, чтобы повысить комфорт жителей и при этом сохранить их приватность. Поэтому общедоступной коммерции в наших домах либо совсем нет, либо доступ к ней возможен исключительно с улицы. Это могут быть отдельные ретейловые особняки за периметром дома или же помещения на первых этажах», — приводит пример вице-президент по продукту компании Sminex Александр Лагутов.
Александр Лагутов, вице-президент по продукту компании Sminex «При проектировании торговых пространств как в элитных, так и в премиальных домах надо продумывать все в мельчайших деталях, в каждом помещении создавать условия для того, чтобы здесь разместился коммерчески успешный и интересный для жителей бизнес — премиальный сервис, уютный ресторан с летней террасой, салон красоты или супермаркет. Это отдельный вход с улицы, панорамные витрины, места под вывеску и инженерию, мощные вытяжки, грамотная подготовка под системы кондиционирования и вентиляции арендаторов, достаточные электрические мощности. Клиенты видят это и возвращаются за вторым или третьим помещением. Тем более что коммерция в домах высокого класса имеет ограниченное предложение: как правило, весь ретейл продается задолго до ввода дома в эксплуатацию».
Генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никита Корниенко говорит, что сам точных расчетов не проводил, но утверждение, что торговые помещения в составе ЖК становятся все более влиятельными на рынке, звучит закономерно. «Сейчас строится много жилых комплексов, в то время как объемы строительства торговых центров упали. Еще пять-десять лет назад первые этажи в основном занимали квартиры, теперь каждый девелопер готов разместить в них ретейлеров. Спрос на жилые помещения терпит сильный спад из-за ипотечной ставки, а коммерцию чаще всего покупают за наличные, поэтому тут интерес остается высоким. Сегодня продажа нежилых помещений составляет внушительную часть выручки застройщика», — поясняет свою позицию эксперт.
Никита Корниенко генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate «Рынок торговых помещений сформировался не так давно. Раньше девелоперы оставляли их себе, продавали топ-менеджменту или находили единичных профессиональных игроков, которые понимали, что с ними делать. Квадратные метры на первых этажах были обузой и продавались дешево в связи с низким спросом. Но ситуация сильно изменилась. Сейчас застройщики уделяют коммерческой недвижимости много внимания: планируют стрит-ретейл, пытаются создать разнообразную инфраструктуру, внедряют отделы продаж по коммерции, работают с брокерами. Сегодня это большой, активный рынок, на котором частный инвестор получает альтернативу инвестициям в жилую недвижимость. Квартира приносила бы ему 4-5% годовых от аренды, девелопер обещает 10% от коммерческого помещения. По факту цифра будет значительно ниже, но чаще всего такое приобретение действительно выгоднее. Можем ли мы утверждать, что на интерес жилых девелоперов к торговле повлияли столичная программа МПТ, развитие города в КРТ-парадигме и прочие московские установки? Думаю, повлияли слабо, так как коммерцию в любом случае строили бы на первых этажах. Интерес девелоперов сложился из-за рыночных обстоятельств. Спрос на коммерческие помещения выше, чем на квартиры на первых этажах, — застройщик зарабатывает. Они приносят доход больше, чем жилая площадь, — зарабатывают инвесторы. Жильцы в свою очередь получают инфраструктуру. От развития рынка выигрывают все».
А хватает ли в этом случае торговых площадей в составе ЖК всем желающим, не испытывают ли потенциальные арендаторы и покупатели дефицита и не вынуждены ли хватать, что под руку подвернется? От чего зависит уровень арендных ставок на торговые помещения в жилых комплексах? И согласны ли сами девелоперы с утверждением, что рост торговой составляющей в их проектах — результат стремления диверсифицировать источники дохода? Об этом — в следующий раз.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.