Как утверждают эксперты, в каждом ЖК есть 10% высоколиквидных торговых площадей, за которыми идет настоящая охота, и 90% «площадей так себе», часть которых из-за своей непривлекательности продается годами. Можно ли в такой ситуации говорить о настоящем дефиците?
Роль торговых площадей, входящих в состав ЖК, становится все более заметной на столичном рынке, и некоторые эксперты утверждают, что сегодня реализация нежилых помещений составляет внушительную часть выручки застройщика, практически конкурируя с продажей непосредственно жилья. А хватает ли торговых площадей всем желающим, потенциальным арендаторам и покупателям? Не вынуждены ли они под давлением дефицита «хватать» не то, что нужно, а то, что дают? Прежде всего стоит на берегу прояснить один важный момент, считает вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.
Павел Люлин вице-президент Союза торговых центров «На мой взгляд, классические ТЦ и торговые помещения в составе ЖК относятся к разным секторам одного рынка. Говорить, что спрос в одном сегменте выше или ниже, чем в другом, не совсем корректно, так как профессиональный арендатор выбирает, исходя из локации, посещаемости и наличия своего покупателя и делает это во всех секторах, а непрофессиональный — исходя из своего понимания рынка, близости к дому, наличия свободных площадей и так далее. И в классических ТЦ профессиональных арендаторов больше».
Фото: ПИК
Соглашаясь и с тем, что интерес застройщиков к торговым площадям в составе жилых проектов вырос, и с тем, что на создание коммерции в ЖК сильно повлияло изменение потребительских предпочтений и концепция 15-минутного города, и с тем, что сегодня наличие полезной коммерции — мощное преимущество жилых проектов (особенно в Москве с ее расстояниями и транспортной загруженностью) и одновременно возможность для девелопера диверсифицировать источники дохода, директор по развитию компании Plus Development Дмитрий Можаров в разговоре о дефиците считает нужным оговориться: в большинстве проектов массового рынка доля коммерческих площадей часто не превышает 3-5%. И это нормально.
Дмитрий Можаров директор по развитию компании Plus Development «Понятно, что в такой ситуации конкуренция за площадки в хороших локациях будет высокая, особенно когда речь идет о небольших помещениях в 50-100 квадратных метров. Рост популярности онлайн-торговли и доставки снижает потребность в традиционных крупных магазинах, но увеличивает спрос на помещения под пункты выдачи заказов, склады последней мили и другие форматы, связанные с e-commerce. При этом пока сильно выраженного дефицита мы не наблюдаем. Вероятно, он проявится ярче в 2027-2028 годах, поскольку в данный момент многие девелоперы откладывают старт новых проектов в ожидании более комфортных банковских условий. Сейчас же можно отметить, что, например, в новых районах Москвы (таких как Коммунарка, Филимонковский и другие) спрос на коммерческие помещения часто превышает предложение, так как эти территории активно заселяются, а инфраструктура еще не успевает развиваться. В то же время в более зрелых районах с уже сформированной инфраструктурой дефицита может не быть, так как предложение более сбалансировано».
«Все хотят купить качественный объект: с высоким трафиком и хорошей видимостью, в центре ЖК, на прогулочной дороге, на месте у въезда, угловое помещение, место возле супермаркета… Но таких мало, а коммерция занимает всю площадь первых этажей. В результате в каждом ЖК существует всего 10% выгодных помещений и 90% неликвидных. Вряд ли хороший арендатор выберет второе. Наблюдается нехватка действительно качественных помещений. Все крупные профессиональные игроки жалуются на сложности с приобретением ликвидных объектов», — продолжает «дефицитный» разговор генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никита Корниенко.
Никита Корниенко генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate «На рынке полно неликвидных площадей, которые продаются годами, и застройщики не снижают на них цену. К сожалению, частный инвестор имеет риск приобрести такое помещение, поверив сказкам девелопера, которому выгоднее продать, чем мучаться с такой арендой. Часто застройщики мечтают о хорошей инфраструктуре внутри ЖК: фитнес-центры, детские учреждения, больницы. Но тот же фитнес-центр готов платить за квадратный метр в три раза меньше супермаркета. Деньги побеждают, и мы видим в одном комплексе по сорок алкомаркетов, тридцать аптек, десять продуктовых — и при этом дефицит садиков, социальной инфраструктуры, спортивных залов, клиник и так далее».
И, по оценкам акционера, члена совета директоров ГК РКС «Девелопмент» Станислава Сагиряна, спрос на высоколиквидные торговые площади в жилых комплексах уже сегодня превышает предложение. «Начиная с 2020 года в России наблюдается устойчивый рост спроса на коммерческие помещения. Коммерческие пространства стали востребованным активом, в который активно вкладываются инвесторы, так что на рынке фиксируется дефицит таких объектов», — утверждает эксперт. И это обстоятельство, по его мнению, наверняка повлияет на девелоперские подходы ближайшего будущего.
Станислав Сагирян акционер, член совета директоров ГК РКС «Девелопмент»«Проектирование коммерческих помещений на первых этажах жилых корпусов должно учитывать функциональное назначение, удобную планировку и градостроительные требования. Конечно, девелоперы обычно предпочитают продажу коммерческой недвижимости вместо аренды для быстрого получения капитала, снижения рисков и упрощения управления. А в 2025 году застройщики в своих стратегиях по созданию функциональных жилых комплексов будут учитывать изменение потребительских предпочтений и ситуацию с экономической стабильностью».
«Вне зависимости от класса и масштаба ЖК, арендные ставки, как и решения о продаже коммерческих площадей, всегда зависят от рыночной конъюнктуры и конкретной девелоперской стратегии. В 2025 году на решения девелоперов будут влиять все те же факторы — общая конъюнктура и конкретная стратегия, но с учетом новых трендов, таких как развитие онлайн-торговли, изменение потребительских привычек, спрос на общепит и ряда других», — резюмирует Павел Люлин.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.