Программа создания мест приложения труда даст столице почти 4 млн квадратных метров коммерческой и социальной недвижимости, построенной жилыми девелоперами
В 2024 году в столице был отменен повышенный инвестиционный платеж при строительстве и реконструкции административных зданий внутри Третьего транспортного кольца. Подводя итоги года, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов отметил, что этой мерой поддержки уже воспользовались шесть предпринимателей.
Напомним, что согласно действующим правилам в первый год аренды земельного участка для строительства или реконструкции инвесторы должны внести дополнительный повышенный платеж. Его размер зависит от площади возводимого объекта. Но по решению мэра Москвы Сергея Собянина для девелоперов, которые возводят или реконструируют офисную недвижимость внутри Третьего транспортного кольца, такой платеж отменили с апреля 2024 года.
«Появление новых коммерческих объектов способствует созданию рабочих мест. Мерой поддержки уже воспользовались шесть инвесторов, которые реализуют в Центральном административном округе проекты по реставрации и приспособлению для современного использования исторических зданий, а также реконструируют и строят новые офисные комплексы площадью почти 26,7 тысячи квадратных метров», — приводит слова Владимира Ефимова портал градостроительного комплекса Москвы.
«Отмена повышенного инвестиционного платежа внутри ТТК позволяет инвесторам реализовывать проекты, которые способствуют развитию экономики и улучшению городской среды. Например, в Красносельском районе планируется реконструировать административное здание. В ходе работ общую площадь объекта увеличат с 1,7 тысячи почти до 2,2 тысячи квадратных метров. Кроме того, девелопер построит общественно-деловой комплекс в Пресненском районе. Площадь здания составит 18 тысяч квадратных метров», — делится подробностями министр правительства Москвы, руководитель департамента городского имущества Максим Гаман.
Еще одна столичная инициатива, которую поддержали уже куда больше шести участников, — программа стимулирования создания мест приложения труда (программа МПТ), действующая в городе с 2020 года.
Суть проста: девелоперам предоставляется льгота при переоформлении земельных участков под строительство жилья, если одновременно возводятся коммерческие, промышленные или социальные объекты. Инвестор получает доходы и от реализации жилья, и от бизнес-объекта, а город и горожане — дополнительные рабочие места. По данным департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы, за четыре года город заключил уже более 80 соглашений на строительство почти 4 млн квадратных метров коммерческой и социальной недвижимости.
Действительно ли программа МПТ так привлекательна для жилых девелоперов и есть ли в ней какие-то подводные камни? Как, на основании чего принимается решение, какую именно коммерческую или социальную недвижимость строить в рамках программы? Что можно посоветовать девелоперам, которые только собираются в нее зайти? Может ли программа быть пересмотрена или вообще отменена под давлением экономической ситуации? Об этом «Бизнес FM» побеседовала с игроками рынка.
Людмила Герлиц, директор департамента аналитики компании Nikoliers:
«Недавнее повышение коэффициента по смене ВРИ (вида разрешенного использования) участка составило 29% относительно 2022 года, что, безусловно, является ощутимым приростом, благодаря чему жилые девелоперы стали активнее участвовать в программе создания мест приложения труда и возводить промышленные, офисные, торговые, логистические и прочие объекты. По нашим данным, например, около 20% от общего объема офисного строительства с вводом в эксплуатацию в 2024 году (107 тысяч квадратных метров) приходится в Москве на объекты, построенные в рамках программы МПТ. Несмотря на прогнозируемое увеличение доли ввода в эксплуатацию МПТ-проектов до 27% в 2025 году, абсолютный объем введенного в эксплуатацию нового строительства в рамках программы вырастет больше чем вдвое — до 235 тысяч квадратов. При этом за последние два года жилые девелоперы нарастили активность не только в офисном, но и в производственно-складском сегменте. Это вызвано, во-первых, появлением на рынке нового продукта — light industrial (LI), который пользуется повышенным спросом, имеет меньший цикл девелопмента по сравнению с жильем и обеспечивает (в зависимости от типа реализации) быстрый возврат инвестиций, а во-вторых, большим объемом спроса на логистическую инфраструктуру (два года подряд уровень вакансии в складском сегменте ниже 1%, и в ближайшей перспективе ситуация, по оценкам Nikoliers, не изменится; на протяжении последних двух лет рост арендной ставки составляет более 40%). Общий портфель складских объектов и объектов формата LI на всех стадиях строительства жилых застройщиков на данный момент составляет более 4 млн квадратных метров без учета значительного объема технопарков, которые они реализуют. В LI-проектах (на всех стадиях готовности) доля жилых девелоперов в Москве — 21% от всего объема. Примечательно, что программа благодаря ее условиям выступает дополнительным стимулом строительства индустриально-складских проектов большей высоты (хотя это не всегда происходит только из-за МПТ, порой это обусловлено ограничениями к проектным декларациям по КРТ или из-за индивидуальных особенностей проекта). Так, например, если взять все качественные многоэтажные складские и индустриальные проекты (Big-Box и LI) на всех стадиях готовности в Москве, то также 21% от этого объема — проекты жилых девелоперов. Компаниям, которые только планируют строить проекты по программе МПТ, следует обратить внимание прежде всего на изучение регламентной документации программы МПТ (какие требования к инвестору, обязательства, требования к самому МПТ). Не менее важен детальный просчет экономики проекта с учетом размера льготы (стоит максимально внимательно ознакомиться с формулой и значениями коэффициентов). К тому же продажа и управление объектами требуют открытия новых бизнес-направлений внутри компании или налаживания партнерства с консультантами. Отмена же программы МПТ окажет негативное влияние на рынок недвижимости в целом. Успех жилого проекта во многом зависит от его местоположения. Таким образом (после гипотетической отмены программы) жилые девелоперы либо будут строить в отдаленных и непривлекательных локациях, либо будут тратить больше на смену ВРИ без льгот, что в свою очередь окажет существенное влияние на цену реализации квадратного метра. В итоге снизился бы объем предложения на и так дефицитном рынке, снизилось бы общее количество трудовых мест и темпы развития промышленности, концепция «город в городе» не развивалась бы столь активно, а значит, вырос бы риск повышения нагрузки на транспортную инфраструктуру».
Петр Виноградов, партнер компании Ricci | M&A:
«Мы видим, что последние несколько лет жилые застройщики заинтересованы в площадках под девелопмент коммерческой недвижимости — чаще офисных и складских комплексов. Благодаря программе появляется все больше проектов офисов за пределами ТТК и складов в Новой Москве. Если говорить про офисы, то из всего объема объектов, строящихся и планируемых к реализации до 2030 года, около 50% приходится на жилых девелоперов. Если выделять только проекты, которые строятся «в рынок», то эта доля будет еще выше. Всего за последние два года застройщиками было приобретено более 370 гектаров, на которых возможна реализация такого типа функции. При этом не стоит забывать и о масштабных инвестиционных проектах, участки для строительства которых могут предоставляться городом без торгов. Для жилого девелопера смыслом участия в программе по стимулированию мест приложения труда, по сути, является получение льготы на платеж за смену вида разрешенного использования. В текущем рынке без использования такой льготы экономика жилого проекта просто не работает. Для профессионального же офисного/складского девелопера программа является возможностью монетизировать льготу или попробовать свои силы в жилом сегменте. В случае же отмены программы, с одной стороны, мы, скорее всего, увидим охлаждение интереса жилых застройщиков к коммерческой функции, а с другой — напряженность в отношении доходности жилых проектов, так как плата за смену ВРИ занимает в общих расходах значительную долю, а ее размер в некоторых случаях может превышать и стоимость самой площадки».
Ольга Антонова, директор по коммерческой недвижимости группы «Самолет»:
«Программа стимулирования создания мест приложения труда имеет положительный эффект для всех участников процесса. Жители новых районов получают доступ к современной и разнообразной инфраструктуре — школам, детским садам, поликлиникам, торговым центрам и другим необходимым объектам, город получает новые рабочие места и динамичное развитие среды, а девелоперы в свою очередь — возможность создавать интересные и востребованные объекты, увеличивая привлекательность проектов и при этом освобождаясь от платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. В итоге благодаря программе МПТ создается комфортная и удобная среда для жизни и работы даже в наиболее удаленных от центра города районах. Но участие в программе обязывает девелоперов реализовать объекты в строго регламентированные соглашением сроки, в рамках заданных априори соотношений жилья и нежилья. Коммерческие и инфраструктурные объекты развиваются в соответствии с логикой спроса со стороны бизнеса — конечных пользователей и непосредственных драйверов создания рабочих мест. Необходимо внимательно подходить к вопросу расчета допустимой емкости с учетом возможностей будущих резидентов и меняющегося рынка. Нам кажется, стандартизировать этот сектор сложно — всегда важно учитывать особенности площадок, индикаторы рынка, вектор развития разных отраслей экономики, чтобы определять наилучшее использование. Иными словами, надо добавить данной программе адаптивность: нам кажется важным отвечать на запрос города в будущем, тут важен нелинейный подход. Девелоперы принимают решение о том, насколько насыщенной будет инфраструктура проекта, еще до мастер-планирования. Проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участков, далее распределяются ТЭП с учетом особенных требований функционала, который в данном месте будет востребован, — торговый, спортивный, индустриальный и социальный кластеры имеют разные требования к размещению. Тут учитываются множество факторов: планируемая плотность населения, наличие уже существующей инфраструктуры, нормативы, на которые ориентируется будущий бизнес, прогноз спроса, требования города. Важно определить, как будет развиваться район и его транспортная система, определить оптимальное распределение ТЭП между категориями, чтобы не допустить «зданий-монстров», фазировать объекты в соответствии с прогнозами рынка по развитию той или иной отрасли, синхронизировать подходы с согласующими институтами. Кажется, просто, но это очень большой путь, который город проходит вместе с участниками рынка».
«Если заглянуть за кулисы, видно, что у города есть четкая и долгосрочная цель в реализации этой программы. Основная цель — увеличение налоговой базы», — задает новое направление разговора сооснователь сервиса по обустройству жилья Rerooms Дмитрий Борисов.
— В Москве идет активная деиндустриализация, и это оправданно: крупные промышленные предприятия выносятся с дорогой земли, так как зачастую занимают обширные площади, но при этом работают неэффективно. Когда город передает бывшие промзоны под современную застройку, он помогает девелоперам развивать эти территории более рационально. Но один из вызовов для города состоит в том, что с жилой недвижимости поступает меньше налогов. Жители Москвы платят НДФЛ в городской бюджет, но для диверсификации и увеличения налоговой базы нужны новые источники дохода. В рамках программы по созданию мест приложения труда появляются зоны, где работают люди, которые покупают жилье в Москве и платят НДФЛ, а предприятия платят налог на имущество. Для жилой недвижимости налог на имущество незначителен, тогда как коммерческие и промышленные площади приносят значительные и долгосрочные поступления в бюджет. Владение коммерческой недвижимостью остается выгодным: индустриальные центры и промышленные зоны — это долгосрочные активы, которые приносят стабильный доход владельцам и подлежат налогообложению на протяжении длительного периода. Таким образом, создание подобных центров стимулирует рост налоговой базы, где одним из ключевых налогов является налог на имущество. Это своего рода компенсация за утраченные площади, которые были отданы под жилую застройку. Новые здания и бизнес-центры строятся по заранее согласованной стоимости. Например, бывшие промышленные зоны в Бирюлеве или Нагатине стояли на балансовой стоимости, которую трудно было пересчитать или переоценить. Сейчас на этих территориях появляются современные бизнес-центры на сравнительно небольшой площади, но с высокой стоимостью, указанной в договоре, с которой и будут начисляться налоги.
— По вашим наблюдениям, насколько застройщиков устраивает такой расклад? В чем для них состоят очевидные и неочевидные плюсы и минусы программы МПТ?
— Для застройщиков это, по сути, своего рода налоговое стимулирование. Как существуют налоговые вычеты для физических лиц, так и здесь действует схожий механизм. Государство поощряет накопления на будущее, и если ты инвестируешь, например, в долгосрочные накопления через ИИС на фондовом рынке, то освобождаешься от уплаты НДФЛ. А если застройщик хочет изменить ВРИ, перевести землю из промышленной категории под жилую застройку, то у него появляется возможность не платить налог, а вложить эти средства в создание мест приложения труда. Земля при этом остается у застройщика, он становится владельцем активов, в том числе промышленных. Однако, чтобы актив не превратился в мертвый груз, его нужно запустить: в здании должны работать предприятия. Поэтому многие застройщики ищут партнеров — профессионалов промышленного сектора, способных не только наладить производство, но и обеспечить сбыт продукции, так как умение производить — это лишь половина успеха, важно также умение продавать и умение управлять. Это новый подход для Москвы, ведь здесь редко выстраивались такие цепочки партнеров, заинтересованных в прибыли. Еще один плюс — Москва не ограничивается только территорией внутри МКАД, а это расширяет возможности для реализации программы. Можно строить проект в пределах МКАД, а места приложения труда создавать в Троицке или Зеленограде — локациях, более подходящих для промышленного девелопмента. Иногда производства ориентированы именно на московский рынок, так как иначе их логистика была бы слишком дорогой. Для девелоперов, развивающих такие проекты, наиболее простое решение — ориентироваться на смежные рынки, которые они хорошо понимают, например производство лифтов, сантехнических кабин и других строительных компонентов. Девелоперы могут гарантировать спрос на продукцию, сделав проект приоритетным, и убивают двух зайцев: промышленное предприятие не останется без рынка сбыта, а девелопер может покрывать свои потребности.
— То есть вы говорите сейчас о формировании строительно-промышленных конгломератов?
— Именно! Для города это схема, схожая с южнокорейской системой привлечения капитала. Подобные чеболям (чеболь — южнокорейская форма финансово-промышленных групп, состоящая из самостоятельных компаний под единым административно-финансовым контролем), такие компании, как Samsung или Hyundai, сначала добивались успеха в одном направлении, а затем по государственной инициативе расширялись на другие отрасли. В азиатских странах такие компании часто присутствуют в самых разных секторах, от машиностроения до пищевой промышленности. В Москве застройщики — одни из крупнейших компаний с высоким административным ресурсом, оперирующие значительными денежными потоками и обладающие внутренней структурой для реализации масштабных проектов. Когда они входят в промышленную сферу, у них не возникает задачи вернуть вложения за три-пять лет, поскольку такой подход дополняет их основной бизнес. Для крупных девелоперов проекты становятся интересными именно на уровне девелопмента, заметно повышая экономику проектов. У них появляются целые подразделения, связанные с промышленными объектами, и девелоперы, словно осьминоги, «перетекают» из одного сегмента в другой.
— В свете происходящего на рынке недвижимости, учитывая тяжесть периода, в который вступают жилые застройщики, может ли программа МПТ претерпеть какие-то изменения — в смысле интереса к ней игроков рынка?
— Да, изменения вполне возможны, но в текущем режиме программа становится еще более значимой для застройщиков. При нынешних кредитных ставках 21-25% деньги настолько дороги, что даже момент оплаты налога приобретает значение: если я плачу его сегодня, это одна ситуация, а если через год — разница может достигать 25%. Для любого застройщика в экономике его проекта льгота по ВРИ становится еще важнее. Плюс сам размер ставки по ВРИ растет, и сумма налога увеличивается. Кроме того, сегодня идти в банк за кредитом под 25% на создание новых промышленных объектов готов разве что человек с очень высокорисковым настроем. А по программе они практически бесплатные: если проект не реализован, то налог можно оплатить через три года, когда ситуация с процентными ставками изменится. Со стороны города прекращение программы в ближайшие два-три года также маловероятно, ведь это будет означать отсутствие новых долгосрочных инвестиционных проектов. Льгота по ВРИ становится ключевым элементом финансовой модели любого девелоперского проекта; без нее реализация гораздо сложнее.
Для города это тоже большой вопрос, считает эксперт. «У Москвы есть постоянные задачи: если планируется строительство большого количества новых станций метро и дорог, нужно понимать, что для этого потребуется стабильная налоговая база. Так что работа «в долгую» по укреплению промышленной базы, которая будет системно платить налоги, не менее важна. Вряд ли сейчас кто-то будет делать резкие шаги», — уверен Дмитрий Борисов.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.