Таков прогноз рейтингового агентства АКРА. В частности, ограничения ставят банки, кредитовавшие проектное финансирование. Какие еще факторы работают на удержание цен?
Новостройки в этом году дешеветь не будут, даже несмотря на сокращение продаж у застройщиков. Это прогноз рейтингового агентства АКРА, на него ссылается газета «Коммерсантъ».
Такая коллизия сложилась из-за нескольких факторов. В первую очередь ограничения ставят банки — они выдали девелоперам более 8 трлн рублей в качестве проектного финансирования, и им придется ужесточать условия кредитования. А девелоперы напрямую от этих кредитов зависят и не могут снизить цены.
Более того, на рынке уже несколько лет, как сложилась уникальная ситуация — новостройки в среднем на 20% дороже вторички, говорит глава компании «НДВ-групп»
Александр Хрусталев:
Александр Хрусталев глава компании «НДВ-групп» «Основная коллизия на рынке недвижимости — это то, что три года назад изменилась эта статистика, вторичная недвижимость всегда была выше на 10-15%, чем новостройки. И когда формировалась цена новостроек, все говорили: цена такая-то, начинаем продавать, например, 150 тысяч рублей, дойдет до 200 тысяч, потому что рынок стоит 200 тысяч рублей. Сейчас за счет субсидирования ставок, которые изменили корреляцию рынка, правила на рынке, получается, что стоимость новостроек, наоборот, стала на 20% выше вторичной недвижимости, это как не должно быть. Понятно, что со временем это должно вернуться обратно к своим началам. То есть всегда вторичка, готовое жилье должно быть дороже, чем новостройка, которая только строится, на стадии строительства. Невзирая на то, сколько выдали денег банки, когда они выдавали деньги застройщикам, формировали стоимость реализации, затрат, непосредственно строительную себестоимость. Когда банки это выдавали, у них есть нижняя цена, ниже которой на сегодня нельзя осуществлять реализацию, не работает рынок. У банка есть некий [показатель], который на сегодня составляет 1,25-1,30 — это отношение к прибыли непосредственно на проект, то есть какая тут должна быть прибыль? Если застройщики начнут снижать, то эти показатели будут занижены, и это будет нарушением требований ЦБ, который регулирует выдачу денег застройщикам. Поэтому фактически банки являются теми заградительными отрядами, которые не пускают цены назад, а застройщики не могут опускать, то есть когда не было эскроу-счетов, застройщики могли взять и смело опустить цены на 10-15-20-30%. Застройщики осуществляют реализацию, пишут: минус 25%, минус 30%. Если на самом деле разобраться, 90% застройщиков делают скидки на накидки, сначала набрасывают 30%, а потом вам якобы показывают, что вам скинули на 25% или 30%, то есть реальных, настоящих скидок 25-30% нет. То есть, если у застройщика нет кредитных обязательств, конечно, он может как собственник всех этих метров распоряжаться и давать реальную скидку, но таких застройщиков немного».
Если жесткая кредитно-денежная политика Центробанка сохранится, ипотечный рынок России может снизиться на треть по сравнению с прошлым годом, когда было выдано почти 5 трлн рублей, считает агентство АКРА. Застройщики будут делать упор на услугу рассрочки, считает генеральный директор агентства «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков:
Константин Барсуков генеральный директор агентства «Релайт-недвижимость» «Отмена массовой льготной ипотеки застройщикам жутко не понравилась, потому что они могли использовать различного рода инструменты, с которыми ЦБ сейчас пытается бороться введением ипотечного стандарта, субсидированные ставки и прочие вещи. Они использовали и траншевые ипотеки. Понятно, что они хорошо шли именно на фоне массовой льготной ипотеки под 8%, когда можно было за счет субсидий делать через увеличение цены объекта, но уменьшением платежа, можно было распространить эту ставку на всю сумму кредита, не только на ту, которую выделило правительство. Покупаешь автомобиль за 30 млн рублей, берешь ипотеку 25 млн рублей, например, и тебе всю ипотеку дают под 8%. Понятно, что это хороший способ, у тебя стоимость вырастет, но зато платежка все равно меньше стала. То есть застройщики на фоне льготной ипотеки смогли очень сильно переломить сознание покупателя, когда он от цены объекта ушел в размер ежемесячного платежа. Представляете, какую они сделали манипуляцию?. Одно дело, когда человек приходит и говорит, что ему за квартиру нужно отдать 20 млн рублей, а они сделали манипулятивный ход, это маркетинговый ход, когда хочешь большую сумму продать, дроби ее на маленькие. Они смогли переломить сознание покупателя и сказать, ты платишь всего 50-100 тысяч рублей в месяц, и человек совсем по-другому на это стал смотреть, и для него стало без разницы, что цена квартиры стала не 20 млн рублей, а 22 млн, потому что у него платеж вместо 150 тысяч рублей стал 80 тысяч за счет субсидирования ставки. Понятно, что, когда им отрубили возможность использовать массовую льготную ипотеку, для них это было более неприятно, поэтому они сейчас бьются за рассрочку. Я, кстати, удивлен, это же не просто кто-то озвучивает, но на уровне вице-премьера было озвучено в начале года, что до конца января они внесут законопроект о рассрочке».
За период с 2022-го по 2024 год общая выручка застройщиков жилья одних только Москвы и Подмосковья составила почти 6,5 трлн рублей, следует из данных аналитического сервиса Dataflat. Застройщики Петербурга и Ленинградской области выручили в три раза меньше — около 2 трлн. По всей стране, по данным аналитического центра «Дом.РФ», за два предыдущих года россияне вложили в покупку жилья на первичном и вторичном рынках более 32 трлн рублей.
Денег на счетах россиян в качестве сбережений сегодня так много, что на доход от процентов за год при текущих ставках можно было бы купить всю строящуюся и невыкупленную недвижимость в стране. Об этом заявил руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников. Он назвал цифру шокирующей. «Не надо тратить вклады, достаточно потратить только проценты», — отметил Матовников.
По данным ЦБ, на 1 января средства населения в банках составляли 57,5 трлн рублей. 70% из них, 40 трлн, приходится на срочные вклады с начислением процентов.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.