Спрос остается неудовлетворенным, особенно в ключевых локациях, и даже серьезные объемы нового строительства ничего не изменят, говорят игроки офисного сегмента Москвы. В такой ситуации могут ли и должны ли владельцы бизнес-центров влиять на формирование пула арендаторов?
По оценкам аналитиков компании Ricci, в этом году объем ввода столичной офисной недвижимости, заявляемый девелоперами, может увеличиться вдвое и достичь отметки 1,2 млн квадратных метров*. Однако реальные значения, скорее всего, окажутся примерно на 30% ниже прогнозных, что связано с корректировкой планов девелоперов.
Так, по данным компании, в первом квартале введен в строй лишь один объект (особняк в ЦАО площадью 5,9 тысячи квадратов), да и тот предназначен для собственного использования. И в целом лишь 47% нового офисного предложения поступит в продажу: 19% предназначено для аренды, а 34% составят штаб-квартиры крупных корпораций, таких как «Роскосмос» и «Яндекс».
«Несмотря на объемы строительства, сопоставимые с рекордным 2014 годом, уровень арендной вакансии не вырастет. Большая часть объектов, которые выходят на рынок, либо предназначены для продажи, либо уже законтрактованы еще до ввода в эксплуатацию. В результате арендный спрос остается неудовлетворенным, особенно в ключевых деловых локациях. Это продолжит оказывать давление на ставки аренды и ограничит возможности компаний, которые ищут новые площади в текущих рыночных условиях», — считает партнер Ricci Дмитрий Жидков.
Стабильно неудовлетворенный спрос — это почти всегда растущие ставки, и статистика это подтверждает. В частности, как гласят подсчеты NF Group*, за год рост ставок аренды офисов класса А в пяти ключевых деловых районах Москвы (Белорусском, Ленинградском, Павелецком, Центральном и ММДЦ «Москва-Сити») составил 33%, доведя показатель до 49 191 рублей за квадратный метр в год. «Наибольшую динамику показал Павелецкий деловой район, в котором ставки увеличились на 53% за год, в ММДЦ «Москва-Сити» — на 49%, а в Центральном деловом районе — на 43%. Высокий спрос на качественную офисную недвижимость влияет также на вакантность: по состоянию на конец первого квартала 2025 года во всех сложившихся бизнес-локациях доля свободных помещений составляла от 1% до 4%», — отмечают эксперты компании.
При этом аналитики компании Nikoliers* утверждают, что именно ММДЦ «Москва-Сити», на территории которого расположено 20% всего офисного стока класса А и Prime в Москве, дорожает самыми высокими темпами. В итоге к 2027 году арендная ставка здесь увеличится почти на 20% и дойдет до отметки 79 тысяч рублей за квадратный метр в год.
По наблюдениям экспертов NF Group, сегодня среди основных арендаторов и покупателей офисов — компании с государственным участием, банки, а также производственные и технологические предприятия. Подтверждая слова коллег, аналитики Nikoliers говорят, что «среди резидентов «Москвы-Сити» — компании различных сфер бизнеса, ключевые площади занимают госструктуры, банки и финансовые компании, ресурсодобывающие компании и сектор IТ и телекоммуникаций».
Фото: Александр Жуков/Фотобанк «Лори»
Насколько владельцам и управляющим компаниям бизнес-центров вообще важно, кто именно к ним «садится»? На основании каких характеристик офисного здания формируется пул его арендаторов и можно ли управлять этим процессом? По мнению представителей рынка консалтинга, финансовые аспекты по-прежнему крайне важны, но все более важную роль начинают играть факторы, с деньгами не связанные.
Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate
«Арендодатели, как правило, отбирают арендаторов, исходя из принципов надежности, финансовой стабильности и договороспособности. Важно, чтобы арендатор был в состоянии платить согласованную арендную плату в течение всего срока аренды. То есть на принципы финансовой стабильности арендодатели обращают внимание в первую очередь. Что касается сферы деятельности арендатора, то здесь подход следующий: строгий отбор арендаторов происходит в основном в технопарках, где договор аренды может быть заключен только с компанией, сферы деятельности которой попадают под определенные ОКВЭДы (например, IT). Если офисное здание технопарком не является, то в пул арендаторов, как правило, попадают довольно разнообразные компании».
Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Nikoliers
«Для владельцев бизнес-центров действительно является важным пул арендаторов (резидентов) здания. Это основная имиджевая составляющая, которая влияет на реализацию вакантных площадей в проекте, а также на то, как воспринимается бизнес-центр гостями при посещении (в том числе это важно для инвесторов). Даже сейчас, когда многие международные бренды ушли из России и освободили офисные помещения, те бизнес-центры, которые сохранили известных арендаторов, используют эту информацию в качестве конкурентного преимущества, привлекая потенциальных интересантов. Каких-то кардинальных изменений за последнее время тут не было, за исключением того, что развивающиеся российские бренды становятся такими же знаковыми и сильными именами на доске арендаторов и приобретают такое же влияние, какое раньше имели международные бренды уровня Coca-Cola, Pepsi, Unilever и так далее. Безусловно, у владельцев БЦ есть возможность влиять на подбор арендаторов, и они очень внимательно подходят к выбору, особенно в последние пару лет, когда на офисном рынке Москвы сформировался дисбаланс: спрос намного превышает предложение. Поэтому сегодня большинство владельцев зданий при выборе потенциального арендатора ориентируются не только на коммерческие условия аренды с компанией, но и на ее репутацию».
Взгляд «полевых» игроков рынка напрямую зависит от того, в каком именно сегменте, входящем в периметр офисного рынка Москвы, они работают. В целом, по словам коммерческого директора оператора сервисных офисов Aspace Никиты Губанова, «формирование пула арендаторов — это комплексный процесс, который строится на основе многих параметров для каждого конкретного БЦ.
В их числе — тип арендаторов и их репутация, локация и транспортная доступность, инфраструктура объекта и самого квартала, маркетинговая стратегия и качество управления. Именно успешное сочетание этих элементов помогает повысить привлекательность офисного центра и его экономическую эффективность, а также создать оптимальный пул арендаторов, или так называемый tenant-mix». И все собеседники BFM.ru согласны: у владельца бизнес-центра есть и возможности, и необходимость влиять на подбор арендаторов.
Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group
«В сегменте точечного редевелопмента, на котором мы специализируемся, у игроков несколько иные подходы к выбору лотов, чем на остальном офисном рынке. Бизнес-центры представляют собой необычные концептуальные пространства и привлекают компании, чей профиль деятельности и статусность резонируют с концепцией БЦ. Среди них — креативные и маркетинговые агентства, дизайнерские студии, юридические и консалтинговые компании, архитектурные бюро, клиники премиум-класса, представительства крупных компаний. В таких бизнес-центрах формируется пул резидентов, которым важны атмосфера исторического здания, его необычная «философия» и в целом представительный вид — это помимо базовых критериев, таких как центральное расположение, премиальный класс объекта, качественная инфраструктура. Стоимость аренды выше, чем в типовых офисных объектах, соответственно, помещения в исторических зданиях выбирают компании, которые готовы платить за историю и продуманную концепцию. Что касается собственника, то он при подборе арендаторов обращает внимание на их финансовую стабильность, перспективы долгосрочного сотрудничества, деловую репутацию, гибкость контрагентов при проведении переговоров, юридическую чистоту — в частности, отсутствие судебных споров и претензий со стороны предыдущих арендодателей. Эти критерии были значимы и пять, и десять лет назад, и будут играть решающую роль всегда. Влиять на подбор арендаторов — это не только желание и возможность владельца бизнес-центра и УК, но и необходимость, которая позволяет минимизировать риски неплатежей, негативного влияния со стороны проблемного арендатора на имидж всего бизнес-центра. Кроме того, сознательный подбор резидентов из разных отраслей способствует диверсификации рисков собственника, владеющего значительными площадями в одном БЦ. В противном случае при изменении рыночной ситуации в одном из секторов может произойти отток сразу большого числа арендаторов».
Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры»
«У деловых кварталов своя специфика, влияющая на формирование пула арендаторов. Ключевой фактор — разнообразие типов помещений. На одной площадке могут быть представлены классические офисы классов В, В+ и А, сервисные офисы, помещения с мебелью и без. Низкая этажность зданий позволяет обеспечить отдельными выходами большинство арендаторов, что еще больше расширяет их пул. Благодаря этому в одном пространстве соседствуют игроки из самых разных секторов. В бизнес-кварталах открываются офисы государственных и частных компаний, заведения ретейла, креативные пространства. Благодаря такому смешению создается живая мультиформатная среда, способствующая привлечению посетителей и нетворкингу резидентов. Да, у собственников и управляющих компаний есть и возможности, и необходимость влиять на подбор арендаторов. Бывают ситуации, когда на первый взгляд надежная компания оказывается проблемной. Например, готова арендовать помещение на выгодных для собственника условиях. Но при детальной проверке выясняется, что она испытывает серьезные трудности: имеет штрафы от контролирующих органов, задолженности по налогам или находится в процессе банкротства. Такой арендатор столкнется с принудительным списанием долгов и, даже располагая средствами, не сможет гарантировать стабильность платежей. Фильтрация потенциальных резидентов заключается в оценке их финансовой надежности, анализе репутации, истории аренды, платежной дисциплины, проверке юридической чистоты. Собственникам и УК важно мониторить контрагентов и после заключения договоров, чтобы снизить свои имиджевые и эксплуатационные риски».
Никита Губанов, коммерческий директор оператора сервисных офисов Aspace
«Формирование пула арендаторов всегда является сочетанием двух факторов: случайности и работы управляющей компании. Если мы говорим о работе УК, то я бы выделил два разных стратегических подхода. Суть первого состоит в том, чтобы разместить в здании тех клиентов, которые могут въехать как можно быстрее и заплатить как можно больше. Такой подход направлен в первую очередь на максимизацию денежного потока в моменте. Второй подход нацелен, напротив, на стратегическое, долгосрочное развитие преимуществ БЦ. В его рамках важно сформировать такой набор арендаторов, где каждый будет выступать в некотором смысле примером для других, а также улучшать и поддерживать инфраструктуру бизнес-центра. В этом случае выбираются компании с наиболее сильными брендами, а также те, кто готов активно инвестировать в улучшение БЦ, в частности, в отделку помещений, инженерно-техническую модернизацию отдельных этажей, обновление внутридомовых систем и так далее. УК делает выбор в пользу тех компаний, которые готовы на долгий срок арендовать офисы с достаточно сложными многолетними контрактами, направленными на долгосрочную капитализацию БЦ».
Как подчеркивает эксперт, за последние пять лет стало понятно, что при построении tenant-mix здания нельзя ориентироваться только на иностранных игроков (многие из которых сегодня сократили свое присутствие в России). И бизнес-центры начали обращать внимание на представителей тех секторов экономики, которые ранее не рассматривались при формировании пула арендаторов.
«Ярким примером являются государственные компании, работа с которыми накладывает ряд ограничений. Госкомпании не могут заключить договор более чем на три года, так как именно на этот срок составляется проект бюджета в РФ. Кроме того, у госкомпаний обычно есть сложности с выплатами больших авансов или депозитов. Однако сегодня ситуация изменилась. На фоне ухода крупных западных игроков уже нельзя отказываться от государственных и окологосударственных компаний, ведь их число, наоборот, увеличилось», — рассказывает Никита Губанов.
Еще одно примечательное, на его взгляд, изменение последних пяти лет — рост лояльности бизнес-центров. «Это связано как с ситуацией на рынке, так и с изменением портрета потребителя. Например, ранее в некоторых бизнес-центрах нельзя было арендовать площади, если сотрудники компании не соблюдали дресс-код и ходили на работу в кроссовках или в спортивном стиле. Сейчас рынок изменился: если компания готова оплачивать аренду, ее сотрудники могут ходить, в чем захотят», — делится наблюдениями эксперт.
А есть ли в Москве примеры, когда влияние владельца или УК бизнес-центра на подбор арендаторов настолько велико и концептуально, что они, арендаторы, принципиально выбираются «тематически» — из одной или как минимум смежных областей? Порождает ли это синергетический или какой-то иной эффект со знаком плюс? А со знаком минус? И насколько удачным оказался подобный опыт офисного рынка Санкт-Петербурга? Продолжим.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.