Гибкость формата, широкий круг интересантов, релокация промпроизводств, программа создания мест приложения труда — это далеко не полный список причин, обеспечивших столичному сегменту light industrial почти вертикальный взлет
Для столичного рынка light industrial 2024 год стал очень удачным, и большинство аналитиков утверждают, что 2025-й должен стать еще удачнее. По оценкам компании IBC Real Estate*, в Москве и Московской области общий объем предложения (классов А и В) в сегменте light industrial в 2022 году составлял 505 тысяч, в 2023-м — 656 тысяч, в 2024-м — уже 986 тысяч, а в 2025-м, предположительно, составит 1386 тысяч квадратных метров (по состоянию на нынешний март рынок уже достиг отметки 1010 тысяч квадратов).
«Что касается нового строительства, то тут показатели — 108 тысяч, 151 тысяча, 330 тысяч и 400 тысяч квадратных метров соответственно. Прошлогодние 330 тысяч — рекорд, но в этом году он должен быть превзойден, причем на солидные 21%», — отмечает директор в департаменте по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Игорь Кротенков.
Поясняя, почему 2025 год может стать для сегмента «тучным», CEO агентства индустриальной недвижимости Herzen Ярослав Туа говорит о рекордных анонсах (масштабных проектах, заявленных за последний год) и об успехе частных девелоперов с их «бутиковыми» проектами, в ряде которых уже запускаются вторые-третьи очереди. «Буквально волна запросов: мы фиксируем рекордное число заявок на сопровождение проектов формата light industrial. Чаще это небольшие объекты (10-20 тысяч квадратных метров) в несколько очередей. Портрет девелопера — владельцы капитала в 400-500 млн рублей, ищущие безопасные способы его, капитала, удвоения. Старт «хайпа» пришелся на 2021-2022 годы: те, кто стартовали тогда с нуля, только сейчас выходят на рынок. В 2025 году ожидаем не меньше инфоповодов, но трехкратный ROI (как в 2021-2023 годах) уже недостижим, конечно. Однако такие истории все еще вдохновляют новичков и ветеранов рынка», — делится наблюдениями эксперт.
Впрочем, по подсчетам директора департамента складской и промышленной недвижимости компании Remain Александра Федорова, «в 2025 году к вводу в эксплуатацию планируются 502 тысячи квадратов. Но из-за продолжительного периода жесткой денежно-кредитной политики с большой вероятностью на рынок выйдет не весь объем заявленного предложения. Ожидаем, что из заявленного будут введены 70-75%».
«Сегмент активно эволюционирует, в фокусе — оптимизация, эталонные нишевые решения и борьба за инвесторов. Брокеры и консультанты придумывают новые классификации, даже пиарщики не скучают — это верный признак роста. 2025 год подтвердит тренд на light industrial, но «золотой лихорадки» пока не ожидаем», — добавляет красок в общую картину Ярослав Туа. Правда, с оговоркой, что в 2021-2022 годах тоже никто ничего не ждал.
Как подчеркивают в IBC Real Estate, в сегменте растет не только объем предложения, но и ставки, поскольку стройка лишь относительно успевает за спросом, и доля вакантных площадей остается практически неизменной (в 2024 году — 14,9%, в марте 2025 года — 13,6%, прогнозно к концу этого года — 15%). «Реализация даже всего заявленного объема не покроет существующий на рынке дефицит. По итогам прошлого года мы получили запросы на покупку и аренду light industrial на 3,5 млн квадратных метров. И в этом году не ожидаем сокращения спроса», — рассказывает управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин.
В итоге, например, ставка аренды квадратного метра помещения light industrial класса А в столичном регионе (в тысячах рублей в год) с 2022 по 2024 год выросла с 8,5 до 14,8, а в 2025 году обещает добраться до 15,5. Ну и стоимость продажи тоже рванула вверх: три года назад за квадратный метр А-класса просили 80 тысяч, сегодня просят 118 тысяч, к концу года будут просить 125 тысяч рублей, отмечают в IBC Real Estate.
Фото: kuvekino-prom.ru
По прогнозам аналитиков NF Group*, к середине 2025 года ставка аренды в объектах light industrial в Московском регионе увеличится более чем на четверть (+27%), при этом ее рост будет более выражен, чем рост стоимости квадратного метра (+12%), что подтверждает сформированный запрос бизнеса на аренду площадей. «В структуре запроса аренда будет значительно преобладать над покупкой. Такое преимущество будет особенно явным впервые с четвертого квартала 2021 года, так как ранее стоимость аренды и покупки увеличивалась пропорционально. По оценкам экспертов, средняя стоимость к середине 2025 года прогнозируется на уровне 117 тысяч рублей за квадратный метр, а ставка аренды достигнет 14,2 тысячи рублей за квадрат (без НДС и ОРЕХ)», — считают в NF Group.
Чем объясняется набирающая силу популярность сегмента light industrial? По мнению управляющего директора, партнера компании Skladman USG Евгения Нумерова, «формат привлекает гибкостью, широкой аудиторией и высоким спросом от малого и среднего бизнеса, он позволяет диверсифицировать портфель недвижимости и получать стабильный доход (более высокий по сравнению с офисными и торговыми площадями) при меньших инвестициях и времени на строительство. Так что в Московском регионе при строительстве 1 млн квадратных метров в год острый спрос на площади light industrial может быть удовлетворен через пять лет».
Ярослав Туа называет light industrial форматом, который хорошо понятен покупателям: он предсказуемо окупается за семь-восемь лет и демонстрирует высокую стрессоустойчивость в новых экономических условиях. Кроме того, такие объекты капиталоемкие, подчеркивает эксперт.
Ярослав Туа CEO агентства индустриальной недвижимости Herzen «Основными конечными потребителями (энд-юзерами) подобных площадей все-таки являются устойчивые малые и средние бизнесы с оборотом от 150-200 млн до 1 млрд рублей. Это договороспособные и платежеспособные компании, ориентированные на долгосрочное сотрудничество. Формат таких объектов позволяет гибко адаптировать пространство под арендаторов: размещать склады, лаборатории, производства, офисные и даже торговые площади в одном месте. Кроме того, это новая качественная недвижимость, выгодно отличающаяся от советского фонда благодаря современному дизайну, энергоэффективным решениям и удобной логистике. Дополнительное преимущество — возможность масштабирования. Для активно развивающихся компаний объекты light industrial удобны тем, что позволяют расширять занимаемую площадь по мере необходимости».
«Это формат, который подразумевает широкий круг возможных пользователей. Многие говорят, что light industrial — для малого и среднего бизнеса, но на самом деле это не так. Мы видим, что многие крупные компании используют эти площади для каких-то своих новых проектов, для тестовых проектов, для центров дизайна и разработки продукции, а многие логистические компании — как склады последней мили, имея где-то склады в формате big box. А уж палитра производителей, которые заинтересованы в объектах light industrial, просто огромна. Именно поэтому мы называем данный формат универсальным», — подводит итог партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании CMWP Егор Дорофеев.
Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников также уверен, что формат light industrial в начале большого пути. «И международный опыт подкрепляет нашу уверенность», — подчеркивает эксперт.
Владимир Стольников руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» «Учитывая, что развитие Москвы повлияло на релокацию производителей, потенциал этого сегмента мы оцениваем более чем в три млн квадратных метров. Это молодой рынок, и на данный момент существует один системный девелопер, который занимается профессионально строительством light industrial. Часть девелоперов пошли сюда из жилого сегмента, чтобы получить льготы и преференции. Так как данный формат позволяет реализовывать проекты меньшей площади и плотности, появилось много несистемных девелоперов. Время покажет состоятельность этой модели».
«Часть девелоперов пошли сюда из жилого сегмента, чтобы получить льготы и преференции» — речь, конечно, о московской программе стимулирования создания мест приложения труда (программе МПТ), которая действует в городе с 2020 года. Как уже рассказывал BFM.ru, суть программы проста: девелоперам предоставляется льгота при переоформлении земельных участков под строительство жилья, если одновременно возводятся коммерческие, промышленные или социальные объекты. Инвестор получает доходы и от реализации жилья, и от бизнес-объекта, а город и горожане — дополнительные рабочие места. По данным департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы, за четыре года город заключил уже более 80 соглашений на строительство почти 4 млн квадратных метров коммерческой и социальной недвижимости.
И действительно, по оценкам IBC Real Estate, среди секторов коммерческой недвижимости лидером по объему строительства в рамках программы МПТ (по уже опубликованным постановлениям) является офисный сегмент (2284 тысячи квадратных метров), а вот на втором месте — склады и производства (1606 тысяч квадратных метров), причем склады, в том числе и формата light industrial, занимают тут отчаянно большую часть. Находящиеся на третьем месте торговые центры — это лишь 268 тысяч квадратов.
«Почти все крупные игроки (ПИК, ЛСР, Level group, Sezar group, «А101») объявили о создании специализированных подразделений. Не все кейсы очевидны, но тренд сохранится — именно потому, что это (строительство коммерческих объектов) выгодно из-за стоимости смены ВРИ в рамках комплексной застройки», — подтверждает Ярослав Туа.
Словом, light industrial, очевидно, на подъеме и в центре интересов многих. BFM.ru попросил экспертов подробнее рассказать, например, о том, почему на этот формат обратили внимание участники рынка коллективных инвестиций? Почему не все так уж стопроцентно уверены, что в 2025 году спрос по-прежнему будет превышать предложение? И почему ситуацию, сложившуюся на рынке light industrial, некоторые называют нездоровой? Об этом — в следующий раз.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.