Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях и нюансах заключения договора купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи (ДКП) земельного участка — это соглашение, по которому продавец обязуется передать участок покупателю, а покупатель — принять участок и оплатить его на условиях договора.
Содержание:
- Какой участок можно продавать
- Главные шаги
- Как правильно составить типовой ДКП
- Что должно быть в договоре
- Регистрация ДК земельного участка
- Когда ДКП может быть признан недействительным
- Как оформить ДКП земельного участка по доверенности
- Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка
Какой земельный участок можно продавать
Продавать и покупать можно только те участки, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если такой информации в реестре нет, то участок необходимо размежевать и поставить на кадастровый учет.
Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных.
Главные шаги при заключении ДКП земельного участка
- Поставить земельный участок на кадастровый учет, если тот еще не учтен в реестре.
- Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену.
- Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
- Подать заявление на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, приложив к нему договор купли-продажи.
Как правильно составить типовой ДКП земельного участка в 2025 году
Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть составлен в письменном виде и содержать четко определенные условия, такие как предмет договора, его стоимость, а также порядок оплаты и передачи земельного участка, объясняет партнер юридической компании NOVATOR Legal Group, адвокат Александр Катков.
«Несоблюдение простой письменной формы договора или, например, отсутствие данных об участке могут привести к тому, что сделка будет недействительной», — предупреждает специалист юридической фирмы «Генезис» Надежда Полищук.
Эксперты также разъясняют, что при продаже объекта недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 Гражданского кодекса).
«Важно помнить, что сделка совершается в отношении всех объектов (участок и объекты капитального строительства). Технически это фиксируется в одном договоре с обозначением всех объектов, которые могут быть расположены на участке, и их цены», — добавляет старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Кравченко.
Структура договора купли-продажи земельного участка стандартна и повторяет все ДКП(Фото: Shutterstock)
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка
В договоре купли-продажи, которуый подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:
Когда ДКП земельного участка заверяет нотариус
По общему правилу договор купли-продажи земельного участка не требует нотариального удостоверения. Но это возможно в следующих ситуациях:
Образец договора купли-продажи земельного участка (скачать)
Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, говорит Надежда Полищук. По словам эксперта, передаточный акт — это письменное доказательство передачи и принятия недвижимости или же, наоборот, неисполнения одной из сторон своих обязанностей.
Надо помнить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения договора. А это может стать поводом для обращения в суд о принудительном расторжении или, наоборот, об исполнении основного договора, добавляет Полищук.
Регистрация права собственности на земельный участок
Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.
Для регистрации перехода права собственности надо предоставить следующие документы:
Способы подачи заявки:
Государственная регистрация права собственности на земельный участок через Росреестр проводится в течение семи, а при подаче через МФЦ — в течение девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для данной процедуры, предупреждает Александр Катков.
Во сколько обойдется
Госпошлина составляет 700 руб., если земельный участок относится к одной из следующих категорий:
Государственная регистрация права собственности на земельный участок через Росреестр проводится в течение семи, а через МФЦ — в течение девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов(Фото: Shutterstock)
Какие могут быть обременения
Александр Марин, юрист компании «КСК Групп»:
— Земельный участок может иметь обременения в виде запрета на регистрационные действия или быть предметом залога перед кредитными учреждениями. В первом случае сделка не пройдет госрегистрацию, во втором случае право собственности может перейти новому владельцу с обременением по чужому обязательству. На такой участок в будущем возможно обращение взыскания по обязательству прежнего собственника.
Иногда земельный участок обременен сервитутом (право ограниченного использования земельным участком, принадлежащим другому лицу). Например, через приобретаемый участок может быть предоставлен доступ к другим земельным участкам, закрыть доступ (например, установив забор по периметру) новый собственник не имеет права.
Когда ДКП земельного участка может быть признан недействительным
Договор купли-продажи может быть признан недействительным в двух случаях:
- Ничтожный договор. Это соглашение, которое заключено с нарушением закона, например при продаже земельного участка по поддельным документам. Такой договор считается недействительным с момента заключения;
- Оспоримый договор. Такой договор будет действовать, если никто не обратится в суд с требованием признать его недействительным.
Как оформить договор купли-продажи земельного участка по доверенности
Каких-либо запретов или ограничений на заключение договора купли-продажи земельного участка через представителя нет. Если договор заключается от физического лица, то доверенность, которая выдается от его имени, должна содержать в себе правомочия по заключению договора от имени доверителя с правом подписи.
По словам Александра Каткова, доверенность от физического лица должна быть обязательно удостоверена нотариусом. При этом в доверенности необходимо специально оговорить право отчуждения конкретного земельного участка с указанием кадастрового номера, адреса участка, его стоимости или ценового диапазона, за который может быть продан участок.
«Важно проверить полномочия доверенного лица, в том числе на получение денежных средств, а также действительность и законность оформления доверенности, в том числе не отменена ли она. Сделать это можно на специальном электронном сервисе проверки доверенностей», — объясняет руководитель практики по сопровождению сделок FTL Advisers Юлия Батталова.
Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — на основании решения суда.
Расскажем, какие существуют причины для расторжения ДКП земельного участка.
Нарушение договора продавцом:
Нарушение договора покупателем:
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.