По словам представителей управляющих компаний, не все застройщики понимают ценность сотрудничества с УК на ранних стадиях проекта. Хотя из-за этого страдают качество строительства, стоимость последующей эксплуатации, комфорт проживания и в итоге репутация девелопера
Привлекать управляющую компанию к работе над проектом застройщик должен не в самом конце, а в самом начале, когда и проекта-то еще никакого нет, а есть только его замысел. С этим утверждением директора по развитию компании Professional FM Александра Устинова, прозвучавшим в первой части материала, безоговорочно согласны все его коллеги. Как считает партнер, генеральный директор УК CMWP Денис Троценко, подобное раннее сотрудничество — это в первую очередь про снижение накала будущих проблем и про реализацию той концепции, которую девелопер изначально закладывал в свой продукт.
«Проще говоря, если управляющую компанию зовут до первой забитой сваи, то: эксплуатация заложена в ДНК дома — инженерные системы, фасады, вентиляция, системы безопасности проектируются сразу так, чтобы потом не пришлось их переделывать; снижается стоимость обслуживания — потому что уже на стадии строительства предусматриваются энергоэффективные решения, удобные сервисные зоны, правильные технологии; дом не превращается в «серый рынок» — если УК работает с проектом с нуля, снижается риск появления некачественного управления, самозахвата общедомового имущества и прочего беспредела, да и в целом меньше риск рейдерского захвата здания неугодными УК; жильцы получают понятный сервис, а не квест «угадай, кто сегодня отвечает за ваш дом», — поясняет эксперт.
Денис Троценко партнер, генеральный директор УК CMWP «Девелоперы, которые на старте работают без УК, часто совершают серьезные ошибки. Скажем, закладывают инженерные системы, которые никто не умеет обслуживать. Потом жильцы получают домашнее задание «найди спеца по лифту, который выпускают только в одном регионе России». Девелоперы нередко проектируют дворы так, что уборочная техника не может туда заехать, не учитывают реальные потребности жителей и, например, ставят стеклянные входные группы в климате, где зимой -30 градусов. В итоге через два-три года после сдачи комплекса собственники либо получают резкий рост «коммуналки», либо живут в аварийном режиме. Добавляем сюда маркетинговые «уловки» девелопера по низким тарифам «только здесь и сейчас» и получаем то, что потом называют точками социального напряжения».
«Фасилити-оператор может рекомендовать, как упростить эксплуатацию инженерных систем в готовом здании. У проектировщиков благодаря этому появляется возможность предусмотреть решения, которые могут быть для них неочевидными без консультантов со стороны УК. В частности, FM-компания может дать советы по монтажу «инженерии», количеству и расположению люков, чтобы технический персонал имел беспрепятственный доступ к инженерным системам.
Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС
В результате не возникает потребности ни в аренде дополнительного оборудования, ни в проведении строительных работ для «открытия» коммуникаций. Это облегчает, а, следовательно, удешевляет срочный ремонт, снижает риск повреждений инженерной инфраструктуры из-за неудобного доступа к ней «по обстоятельствам», — продолжает операционный директор компании MD Facility Management Борис Мезенцев.
Борис Мезенцев операционный директор компании MD Facility Management «Еще участие фасилити-оператора позволяет сделать логистику процесса уборки оптимальной. Например, учесть маршруты перемещения персонала и используемой поломоечной техники и предусмотреть нужное количество розеток, необходимые места хранения инвентаря, уборочной техники и расходных материалов так, чтобы упростить доступ к ним. Важным аспектом является подбор материалов для отделки пола и стен. УК сориентирует, какие материалы подходят для конкретного объекта с учетом его местоположения, уровня загрязненности и других факторов. Это также сократит время и стоимость уборки, плюс снизит затраты на химические средства. Наконец, FM-консалтинг повышает безопасность объекта. Специалисты могут выявить потенциально слабые места в проекте и спрогнозировать последствия. Среди таких уязвимостей — недостаточная допустимая нагрузка на кровлю, что требует более частых работ по ее очистке в зимний период, неправильное размещение электрических панелей и связанный с этим повышенный риск коротких замыканий, ошибки в проектировании вентиляционных систем, которые могут привести к появлению плесени, и другие нюансы. Их лучше учитывать заранее, так как переделки после завершения стройки стоят дорого или бывают невозможны».
«Консалтинговый департамент УК становится как бы заместителем руководителя проекта, который сконцентрирован на будущей эксплуатации. Он разгружает РОПов в части сбора информации, проработки технических решений с проектировщиками, генеральным подрядчиком и субподрядчиками. УК самостоятельно проводит презентации для команд застройщика, в том числе акционеров, с детальным анализом и обоснованием принимаемых решений, работая в концепции полной прозрачности. Именно независимая экспертиза сторонней УК является ключевой ценностью: ни внутренние подразделения застройщика, ни опыт строителей не могут ее заменить. Высокая насмотренность, практический опыт и узкая специализация сформировали субрынок FM-консалтинга, состоящий из узкого пула профи-игроков», — утверждает Александр Устинов.
Фото: Яков Филимонов/Фотобанк «Лори»
Кстати, тема, какая УК работоспособнее, эффективнее и вообще лучше — своя или привлеченная с рынка, обсуждается постоянно. В данном случае Александр Устинов говорит все-таки о ценности независимой экспертизы сторонней управляющей компании и дальнейшего сотрудничества девелопера именно с ней. «Важно, чтобы она обладала необходимым профессионализмом для управления объектом со сложной FM-концепцией. УК выполняет честную аналитическую работу и создает документ, по которому можно качественно эксплуатировать объект. Но мы, например, часто видим, как сложные сценарные подходы разбиваются о скалы «невозможности» найти сотрудников, способных это реализовать. Ключевой ценностью УК здесь становится опыт и большой портфель объектов, несопоставимый с пулом даже самых крупных застройщиков со своей УК».
А вот Денис Троценко готов предложить компромиссное решение. «Если застройщик хочет получить максимальный контроль над объектом и следить за исполнением концепции, он создает свою УК и держит ее в периметре бизнеса. Это удобно, потому что своя УК знает проект досконально и может предлагать оптимальные решения еще на стадии строительства. К тому же девелопер получает стабильный доход от управления: жильцы платят в его структуру. Но есть нюанс: если УК «завязана» на проекты только одного девелопера, она может не быть конкурентоспособной. Сторонние УК, работающие на открытом рынке, зачастую более эффективны — они работают по рыночным стандартам и реально конкурируют за качество. Оптимальный вариант? Модель сотрудничества: девелопер привлекает независимую УК на стадии проектирования, но оставляет возможность контроля над процессами».
Но вернемся в русло основного разговора. По словам руководителя отдела интерьеров российского офиса бюро Blank Анатолия Артова, для архитекторов работа с управляющими компаниями на стадии создания концепции зданий — это «интересный опыт, позволяющий выйти из «зоны комфорта» в процессе проектирования». Однако, видя в таком сотрудничестве много «за», эксперт считает важным упомянуть и про его «но».
Анатолий Артов руководитель отдела интерьеров российского офиса бюро Blank «Взаимодействуя с УК и следуя их рекомендациям, мы иногда пересматривали не только отдельные элементы дизайна, но и вносили масштабные изменения в архитектуру, меняя логистические процессы для большего эксплуатационного удобства. Важно учитывать консультации и мнение УК с опытом в эксплуатации аналогичных объектов: зная, какие подводные камни могут возникнуть в обслуживании здания, можно заранее подумать об их ликвидации. Тем не менее в большинстве случаев рекомендации УК «заземляют» полет мысли дизайнера достаточно прагматичным видением. Это не всегда идет на пользу конечному проекту. По нашему опыту, договоры с управляющей компанией заключаются чаще на стадии реализации и строительства объекта (вне зависимости от его типа). В этом случае архитекторы и дизайнеры сталкиваются с ситуацией, когда в айдентику объекта вмешивается айдентика самой УК: в оформлении стендов и стоек ресепшн, в элементы навигации и даже в общее видение — принципы организации корнеров, отдельные элементы дизайна, выполненные по индивидуальному заказу. Авторский надзор со стороны архитекторов в этот момент позволяет найти компромисс: увязать разные дизайны и полярные взгляды. В этом интересном процессе мы можем также получить новый опыт сопровождения технологических процессов, который в конечном итоге усилит нашу личную экспертность. Архитектор и дизайнер объединяет в своей профессии целый спектр знаний, и понимание процессов эксплуатации — лишь его часть».
Ну и почему тогда УК — до сих пор не стандартная часть изначальной проектной команды девелопера? Причин несколько, главными из которых Александр Устинов называет и то, что сам управленческо-консультационный рынок недостаточно развит («качественно консультировать девелоперов «научились» не более трех-пяти компаний, которые регулярно сталкиваются друг с другом в тендерных баталиях»), и то, что эта высокоинтеллектуальная услуга все-таки дорога, хотя ее востребованность и растет с каждым годом. «Пока к ее необходимости пришли в основном московские девелоперы, но в ближайшее время подтянутся системные региональные игроки, которые заинтересованы в росте качества продукта в регионах РФ», — думает эксперт.
У Дениса Троценко более жесткий взгляд на вещи. «Проблема в том, что до сих пор многие застройщики считают: УК — это «декоративный элемент», который можно подключить в последний момент. Потом они же страдают от аварий, плохого сервиса и жалоб жильцов. И еще давайте честно: девелоперы часто мыслят только до момента ввода дома в эксплуатацию. Застройщик хочет построить, продать и уйти. А что дальше? Ну как-нибудь разберутся», — говорит эксперт.
Фото: ZUMA/TASS
По его мнению, застройщикам нужно понять, что грамотное управление увеличивает ценность их объекта, причем вне зависимости от того, к какому классу он относится. То есть разница, конечно, есть, но ключевые принципы остаются одинаковыми.
«Если мы говорим про комфорт-класс, то здесь главная задача — дешевле, но без коллапсов. Это значит: простые, но надежные инженерные системы на базе массового производства (для нужд быстрой замены или ремонта), минимизация операционных затрат (а, стало быть, энергоэффективность и удобные для ремонта материалы), грамотная логистика дворов и подъездов, чтобы грузовики не парковались на газоне, а мусор вывозился без шоу с контейнерными баками. Если же речь о премиальном сегменте, то тут ставка на образ жизни и комфорт владельцев. Отсюда: персонализированное управление (консьерж-сервис, цифровые сервисы, круглосуточная поддержка), эстетика и долговечность (материалы, которые через пять лет не начнут «сыпаться» на голову), гибкость в эксплуатации (возможность адаптации под будущие тренды — например, обязательные зарядки для электрокаров и умные системы управления). Но есть один важный нюанс: в премиуме стоимость эксплуатации — вопрос имиджа, а в дешевых домах — критический параметр», — напоминает Денис Троценко.
Как считает эксперт, для решения вопроса можно и нужно предпринять ряд конкретных шагов, которые вполне реальны. Первый из них — внедрение обязательного сотрудничества с УК на стадии проектирования. Причем речь должна идти не просто о консультациях, а об официальном участии в проектной команде.
«Также важна привязка эксплуатационных стандартов к классу объекта. Например, в премиум-сегменте УК должна быть сертифицирована, а в комфорт-классе соответствовать минимальным требованиям по энергоэффективности и безопасности. Правильное дело — создание долгосрочных договоров с УК, чтобы после сдачи дома не оказалось, что «была одна УК, а через полгода — уже другая». Наконец, на повестке дня гибкость в выборе УК для собственников: не должно быть монополии «своей» УК, но и хаос с бесконечной сменой управленцев — тоже не вариант», — уверяет Денис Троценко.
И предлагает сделать главный вывод: грамотно встроенная УК — это не только комфорт жильцов, но и репутация застройщика. Если дом через пять лет в отличном состоянии — это не просто хороший ЖК, это актив, который дорожает. А если проект начали рушить через год после сдачи — это значит, что «забыли позвать УК в нужный момент».
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.