С 1 марта 2025 года на рынке индивидуального жилищного строительства заработали счета эскроу. К сожалению, при всех положительных сторонах этого механизма его недонастроенность привела к ряду отрицательных эффектов
Игроки рынка ИЖС активно готовятся к наступлению высокого сезона. Так, в банке «Дом.РФ» отмечают, что обороты по счетам подрядчиков, занятых строительством индивидуальных домов, в марте увеличились на 40% относительно начала года, а в некоторых городах (например, в Челябинске, Перми и Ростове) наблюдается их двукратный рост. В целом по сегменту средний «подрядческий» оборот в прошлом месяце составил 5 млн рублей.
«Значительный рост оборотов по счетам говорит о возросшей активности бизнеса и готовности к строительному сезону. Самой популярной операцией в марте стала оплата подрядчиками строительных материалов — на ее долю приходится более 40% от всего объема. Мы ожидаем, что активность бизнеса, занятого в ИЖС, продолжит расти. На текущий момент банк одобрил лимиты финансирования почти 600 подрядчиков по строительству частных домов с эскроу на сумму свыше 23 млрд рублей. Это будущие сделки и новые дома, которые будут возводиться в течение предстоящего строительного сезона», — отмечает вице-президент, директор блока «Транзакционный бизнес» банка «Дом.РФ» Анна Корнелюк в пресс-релизе, датированном 11 апреля*.
Неделей раньше, 3 апреля, на официальном правительственном сайте было приведено сообщение вице-премьера Марата Хуснуллина, согласно которому «на сегодняшний день на платформе строим.дом.pф зарегистрированы 2,5 тысячи подрядных организаций, готовых к сотрудничеству в рамках федерального закона о применении эскроу-счетов для индивидуального жилищного строительства, который вступил в силу 1 марта 2025 года. Уже заключено свыше 100 договоров подряда с этими организациями в сфере ИЖС, а общая площадь строящихся домов превышает 12 тысяч квадратных метров. Мы видим растущий интерес у людей к частным домам и желание жить на собственном участке. Только за прошлый год было введено свыше 62 млн квадратных метров, что стало рекордом за всю историю страны. При растущем объеме ИЖС важно обеспечить людям максимальный комфорт и надежность данного сектора. Использование счетов эскроу в ИЖС поможет создать качественно новый уровень доверия между заказчиками и исполнителями».
Вице-премьер отметил, что больше всего частных домов, строящихся с помощью механизма эскроу, — в Московской, Астраханской, Тюменской областях, Краснодарском крае, республиках Башкортостан, Бурятия, Татарстан. При этом средняя площадь возводимого по эскроу дома составляет около 110 квадратных метров (наибольшей популярностью у населения пользуются одноэтажные дома — их выбирают 70% заказчиков) а средний срок строительства не превышает восьми месяцев. Кстати, среди 10,8 тысячи проектов индивидуальных жилых домов, размещенных в каталоге на платформе строим.дом.pф, около 85% доступны для строительства с применением механизма эскроу.
Фото: Зураб Джавахадзе/ТАСС
«Почти 70% российских семей хотят жить в собственном доме. Принятый закон о счетах эскроу в ИЖС — это важный шаг к повышению доступности и безопасности этого рынка. Дополнительно для подрядчиков, использующих счета эскроу, отменен НДС — это снижает финансовую нагрузку и делает строительство частных домов более доступным для россиян», — подчеркивает генеральный директор «Дом.PФ» Виталий Мутко. Для справки: по оценке экспертов Института развития, освобождение эскроу-подрядчиков от уплаты НДС позволит уменьшить расходы на строительство дома стоимостью 7,8 млн рублей на примерно на 600 тысяч рублей.
Однако именно введение на рынке индивидуального жилищного строительства счетов эскроу — то есть вступление в силу с 1 марта 2025 года федерального закона № 186-ФЗ — многие профессионалы называют сегодняшней проблемной точкой ИЖС-сегмента. Точнее, серьезные нарекания вызывает не сам механизм, а то, в каком виде он работает сегодня в сегменте ИЖС и к чему в итоге приводит его недонастроенность.
С одной стороны, деньги лежат на счете эскроу до того момента, как подрядчик не завершит строительство дома; они, как и в сегменте МКД, застрахованы на сумму до 10 млн рублей; исключена или хотя бы сведена к минимуму возможность «недостроя», к тому же механизм эскроу по своей сути должен мотивировать застройщиков не затягивать стройку, что сокращает срок строительства и ввода дома в эксплуатацию; обязательное применение типовых проектов или домокомплектов способствует созданию понятного для кредиторов залога, что в свою очередь может привести к новому этапу развития рынка ипотеки ИЖС и самого производства домокомплектов. Все это положительные стороны появления эскроу, не признавать которые просто глупо.
К тому же в той части рынка индивидуального жилищного строительства, которая находится вне эскроу-периметра, в последнее время творится то, что официально называют проблемой, вызывающей серьезные опасения, а в кулуарах — настоящей вакханалией. 8 апреля на пленарном заседании проходившего в Сочи Всероссийского жилищного конгресса член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский заявил, что в России насчитываются даже не тысячи, а уже десятки тысяч обманутых граждан — конечных потребителей ИЖС. А 11 апреля РИА Новости сообщило, что депутат «направил обращение в Следственный комитет РФ с просьбой организовать проверку действий кредитных организаций, аккредитовавших застройщиков, которые совершили мошеннические действия в отношении граждан, пострадавших при реализации индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на предмет халатности и превышения полномочий».
В обращении отмечается, что пострадавшие граждане строили дома с привлечением ипотечных кредитов. Причем оформляли их в том числе по льготным государственным программам, таким как семейная ипотека, сельская ипотека и другие. «Одним из обязательных условий получения кредита было заключение договора с подрядной организацией, аккредитованной банком, что формировало у заемщиков полное доверие к такому застройщику. Однако, по словам парламентария, в ряде случаев подрядчики, прошедшие банковскую аккредитацию, оказывались недобросовестными, после перевода средств по кредиту на счета застройщиков граждане оставались без построенного жилья, но с долговыми обязательствами», — пишет РИА Новости.
Фото: Андрей Кекяляйнен/Фотобанк Лори
На этой же проблеме сделал акцент в своем выступлении на Всероссийском жилищном конгрессе замглавы Минстроя Никита Стасишин.
«Да, закон (о применении счетов эскроу) мы принимали достаточно долго: не так просто было отрегулировать правоотношения и понимание у банка предмета залога и остаточной стоимости будущего дома. А проблема, о которой говорят коллеги из Госдумы, — с ней мы сталкиваемся уже последние три года: можно было получить ипотеку, и деньги переходили не на эскроу, а, по сути, напрямую подрядчику. Но если этот подрядчик был аккредитован в банке, то тут банки несут полную ответственность за то, какой продукт они предлагали гражданам. Сейчас мы очень внимательно вместе с региональными властями, с Генеральной прокуратурой смотрим, что же это были за подрядчики, как же их банки так спокойно аккредитовали. Мы попросили наше Национальное объединение строителей посмотреть, сколько этих подрядчиков были членами СРО: увы, информация, которую мы получили, — она неутешительная».
О том, что проблемы, связанные с объектами ИЖС, которые строились через выдачу ипотечных кредитов уполномоченными банками, к сожалению, начались, BFM.ru рассказал и президент Национального объединения строителей Антон Глушков. «По просьбе Минстроя мы подняли статистику и увидели, что на сегодняшний день аккредитованы в уполномоченных банках 4100 компаний. Из них членами саморегулируемых организаций являются только 465 организаций», — подчеркнул глава НОСТРОЙ.
Антон Глушков президент Национального объединения строителей «Стоит отметить, что Градостроительным кодексом РФ не предусмотрено обязательное членство в СРО организаций, занимающихся строительством или реконструкцией индивидуальных жилых домов. При этом аккредитация в уполномоченных банках не служит достаточным подтверждением возможности компаний осуществлять строительство или реконструкцию в соответствии с высокими стандартами качества, в то время как организации, состоящие в СРО, обеспечивают лучшее качество работ за счет предусмотренных таким членством механизмов контроля и финансовых гарантий. Особую обеспокоенность вызывает тот факт, что значительная часть аккредитованных банками строительных организаций на деле вообще не могут считаться квалифицированными подрядчиками. Многие из них — это производители домокомплектов, не обладающие необходимыми компетенциями для полноценного ведения работ по строительству или реконструкции. Такой подход к аккредитации вызывает вопросы, поскольку именно банки, по сути, формируют рынок исполнителей: отсутствие должного отбора и оценки рисков приводит к снижению качества строительства и росту претензий со стороны граждан».
Антон Глушков согласен, что внедрение счетов эскроу в сегмент ИЖС ориентировано в первую очередь на защиту интересов потребителей. «Прозрачность финансовых потоков, предусмотренная этим механизмом, снижает риски мошенничества, что привлекает новых клиентов, особенно в условиях роста спроса на индивидуальное жилье. Кроме того, замороженные на счетах эскроу средства минимизируют риски неплатежеспособности заказчиков, так как банк выступает гарантом выплаты средств после получения сведений о государственной регистрации права собственности заказчика на жилой дом, построенный в соответствии с договором строительного подряда. Для застройщиков это является, несомненно, позитивным следствием», — поясняет собеседник BFM.ru. Но вместе с тем есть, по его словам, и обратная сторона медали.
«На сегодняшний день в связи с низкими продажами обслуживание банковских кредитов при проектном финансировании обходится застройщикам очень дорого. Банки в свою очередь вынуждены закладывать дополнительные риски при выдаче кредитов, так как в текущих условиях сложно прогнозировать темпы продаж. Это приводит к тому, что застройщикам приходится либо использовать собственные оборотные средства, либо оплачивать повышенные ставки за обслуживание кредитов. Необходимость привлечения кредитных средств для финансирования строительства в условиях отсутствия авансовых платежей от покупателей увеличивает долговую нагрузку для строительных организаций. Кроме того, привязка к типовым проектам, что является условием использования счетов эскроу, сужает возможности для индивидуального строительства, что может быть критично для небольших компаний, реализующих уникальные проекты. Также возможно усиление конкуренции с «серым» сегментом, где подрядчики, не использующие счета эскроу, могут предлагать более низкие цены и переманивать клиентов, готовых к рискам».
Таким образом, «говорить об однозначном превалировании плюсов либо минусов для застройщиков сейчас не приходится, но в результате адаптации отрасли к новым реалиям внедрение механизма эскроу в ИЖС, несомненно, окажет позитивный эффект», уверен Антон Глушков.
Сегодня Центробанк рекомендует банкам подключиться к решению кредитных проблем заемщиков, пострадавших от мошенничества при строительстве индивидуального жилья. Об этом, выступая в Госдуме, заявила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина.
По ее словам, ЦБ в социально значимых случаях, когда еще нет широкого законодательства, выпускает рекомендации для банков, чтобы те использовали индивидуальный подход к пострадавшим заемщикам и реструктурировали кредиты на более длинные сроки или снижали процентные ставки.
«Обычно к этим рекомендациям банки прислушиваются, и мы планируем дать сейчас такого рода рекомендации. Здесь, конечно, нужно будет учитывать масштаб финансовых потерь. Мы обсудим с правительством, какие могут быть потери. Важны системные меры, которые принимаются в этой отрасли, в том числе и введение счетов эскроу. Будем дальше работать над этими мерами», — приводит мнение главы ЦБ «Интерфакс». А портал «Законы стройки» напоминает, что «в настоящее время Госдума взаимодействует с Минстроем по проблеме мошенничества при ИЖС. И уже готовится соответствующий законопроект».
Игроки рынка индивидуального жилищного строительства, с которыми побеседовал BFM.ru, тоже считают, что пока появление в сегменте счетов эскроу не позволяет говорить о превалировании плюсов над минусами. Продолжим.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.