Рассказываем, как изменились стоимость, предложение и предпочтения на рынке высокобюджетного жилья столицы, а также какие прогнозы дают эксперты на будущий год
В 2024 году предложение на первичном рынке элитного жилья росло, так же как и цены. Уровень спроса в отличие от новостроек массового сегмента не претерпел серьезных изменений.
Вместе с аналитиками подводим итоги на рынке премиального жилья и рассказываем, чего ждать в будущем году.
Предложение выросло
Общий объем предложения на первичном рынке элитного сегмента по результатам 11 месяцев 2024 года составил 1654 лота, говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Она отметила, что число квартир и апартаментов в продаже относительно начала года увеличилось на 34%. Существенный рост экспозиции объясняется большим числом стартов, в том числе масштабных по меркам элитного сегмента проектов, говорит Раджабова.
По словам основателя Kalinka Ecosystem Екатерины Румянцевой, рынок пополнился 18 новыми элитными проектами, однако о трех из них информация закрыта.
10 крупнейших новых элитных проектов в Москве в 2024 году
| Проект | Застройщик |
|---|---|
| Foriver Residence | Sminex |
| Imperium | Vesta Development |
| Phantom | Sense Development |
| «Vesper Кутузовский» | Vesper |
| «Монблан» | ГАЛС |
| «Никитский 6» | R4S |
| «Садовническая 69» | Balchug Estate |
| «Татарская 35» | Донстрой |
| «Тишинский бульвар» | Sminex |
| «Фрунзенская набережная» | Sminex |
Таблица: Kalinka Ecosystem
При этом подходы к строительству элитного жилья постепенно трансформируются, говорят эксперты. «Например, востребованной опцией в квартирах площадью свыше 300 кв. м становится сервисная кухня, тогда как раньше такие пространства встречались редко. Также девелоперы проектов класса де-люкс все чаще предусматривают бытовые помещения для обслуживающего персонала дома на первых этажах. Редкостью сегодня становятся варианты с отделкой от застройщика. Они встречаются преимущественно в клубных домах класса де-люкс», — рассказала эксперт «Метриума».
Рекордный спрос
Фото: Стоян Васев / ТАСС
В 2024 году первичный рынок элитной жилой недвижимости Москвы достиг рекордных показателей: к концу года ожидается реализация около 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что на треть превышает результаты прошлого года и на 10% выше рекорда 2021 года (1620 сделок), отметил партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. По его словам, элитное жилье продолжает быть востребованным инструментом для сохранения капитала даже в условиях макроэкономической нестабильности.
Средняя площадь приобретенных лотов за 11 месяцев в 2024 году составила 140 кв. м. Это почти на 3 кв. м меньше, чем годом ранее, уточнила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. Она подчеркнула, что в 2023 году была зафиксирована наибольшая средняя площадь реализованных лотов за период с 2017 по 2024 год.
Предпочтения покупателя элитных квартир не претерпели кардинальных изменений. «Традиционно целевая аудитория элитного жилья предпочитает покупку в Центральном административном округе (районы Хамовники, Арбат, Тверской, Замоскворечье, Якиманка, Пресненский). Также большим спросом в 2024 году пользовались Раменки. Покупатели элитной недвижимости — это владельцы бизнеса, государственные чиновники, предприниматели, топ-менеджмент различных компаний», — рассказала основатель Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева. При этом чаще всего сделки на столичном элитном рынке в уходящем году совершали региональные бизнесмены, уточнила Анна Раджабова из «Метриума».
«Стоит отметить, что за 11 месяцев этого года почти половина сделок была заключена с четырехкомнатными квартирами и апартаментами (+8 п.п. г/г), спрос на данный формат возвращается к пиковым значениям 2020 года. На двухкомнатные приходится 28% всех сделок (+7 п.п. г/г), а на трехкомнатные — 20% (-18 п.п. г/г). Наименее востребованным в данном сегменте традиционно является однокомнатный формат, в рассматриваемом периоде с ним было заключено 4% сделок (+3 п.п. г/г)», — уточнила Анна Мурмуридис.
Наиболее популярные среди клиентов премиального и элитного жилья архитектурные стили проектов можно назвать контрастными по отношению друг к другу. «С одной стороны, это изысканный классицизм, вызывающий ассоциации со знаменитыми резиденциями английских и французских аристократов. С другой, сейчас не менее широко востребован современный минимализм со строгими формами, монохромными фасадами, незамысловатыми геометрическими узорами, скромным декором», — уточнила Раджабова.
Что с ценами
Фото: Evgeniy Vasilev / Shutterstock / FOTODOM
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке элитного жилья, по данным NF Group, за год увеличилась на 17%, а за квартал — на 4%, достигнув 1,9 млн руб. за 1 кв. м. «Особенно заметен рост в сегменте де-люкс, где прирост цены составил 20% и достиг 2,8 млн руб. за 1 кв. м. Такая динамика обусловлена не только высокой покупательской активностью, но и выходом новых проектов с высокими стартовыми ценами», — уточнил Соловьев.
Активные продажи побудили застройщиков пересматривать ценовую политику в сторону увеличения стоимости лотов, говорят аналитики. В премиум-классе средняя стоимость составила 1,3 млн руб. за квадратный метр, увеличившись на 3% за квартал и на 13% за год. В сегменте де-люкс прирост составил 3% за квартал и 20% за год, уточнили в NF Group.
Прогноз на 2025 год
Недвижимость высокого ценового сегмента более устойчива к изменениям ключевой ставки и условий ипотечных программ, единогласно утверждают эксперты. Это объясняется тем, что доля сделок с привлечением кредита здесь традиционно невелика (чаще всего тут клиенты приобретают жилье за собственные средства (не кредитные), в рассрочку или с привлечением лизинговых программ), отметила аналитик Nikoliers. По ее мнению, высокобюджетный сегмент столичного жилья имеет потенциал роста стоимости даже в условиях нестабильной экономической обстановки.
«Однако стоит учитывать, что высокий уровень ключевой ставки может замедлить запуск новых проектов из-за роста стоимости финансирования. Девелоперы, вероятно, сосредоточатся на накоплении земельного банка. Вырастет спрос на диверсификацию активов. Элитное жилье останется привлекательным для покупателей, стремящихся сохранить капитал, однако изменения в предпочтениях инвесторов могут отразиться на структуре спроса. Наконец, возрастет конкуренция за уникальность. Для привлечения состоятельной аудитории девелоперам потребуется предлагать проекты с исключительными архитектурными и инфраструктурными решениями», — прогнозирует Соловьев.
Стоит отметить, что предложение в классе де-люкс в будущем году будет по-прежнему ограничено, несмотря на то что в редевелопмент вовлекается все больше площадок, считает генеральный директор Ricci Жилая недвижимость Екатерина Ломтева. При этом, по мнению экспертов Kalinka Ecosystem, покупатели будут рассматривать новые стратегии по инвестированию в недвижимость, чтобы максимизировать доходность по своему портфелю: увеличится спрос на покупку жилья на зарубежных направлениях вместо российских, среди них ОАЭ, Саудовская Аравия, Таиланд, Бали, резюмирует Румянцева.
Комментарии закрыты, но трэкбэки и Pingbacks открыты.