Столичное жилье массового спроса: +112,5% в ценах, +212% в объемах, +1489% в сделках — десять лет развития

Последнее десятилетие кардинально изменило жилой рынок. В частности, в сегменте, который раньше называли экономклассом, помимо сумасшедшего роста количественных показателей, наблюдаются серьезные качественные сдвиги

По оценкам компании UDS*, развитие рынка жилья массового спроса привело к тому, что за последние годы граница между классами «бизнес» и «комфорт+», по сути, оказалась стертой. Теперь комплексы, относящиеся к этим классам, располагаются в одних и тех же районах, и их жители предъявляют практически одинаковые требования к окружающей инфраструктуре — как коммерческой, так и транспортной, образовательной или социальной. В обоих классах высоко ценятся свежие архитектурные идеи и урбанистические концепции, создающие стиль жизни, в обоих непременно присутствуют благоустроенные, четко зонированные общественные пространства, для каждого типа квартир разрабатываются несколько вариантов планировок и так далее.

Благоустроенный променад и новые дома на набережной Москвы-реки на юге столицы. Фото: Сергей Киселев/АГН«Москва»

И на рынке жилья категории «бизнес» последнее десятилетие ознаменовалось серьезными переменами: если десять лет назад бизнес-класс ассоциировался с проектами, ориентированными на статус и роскошь, то сегодня акценты сместились в сторону современной архитектуры и удобства для жизни, считают в компании Lar development*. «Современные проекты бизнес-класса стали гораздо более динамичными. Это отражается в их архитектуре, продуманной инфраструктуре и планировочных решениях. Среди ключевых новшеств последних лет можно выделить уменьшение средней площади квартир (если раньше минимальная площадь однокомнатной квартиры составляла 40-42 квадратных метра, то сегодня нормой стали лоты от 30–34 квадратов) и расширение географии (если раньше новостройки бизнес-класса строились преимущественно в центре городов, то теперь они появляются и в отдаленных районах, однако проекты по-прежнему ориентированы на престижные места с развитой инфраструктурой)», — говорят эксперты компании.

Портал «Бизнес FM» решил спросить игроков столичного рынка, какие еще изменения они наблюдают в различных жилых сегментах и какие из этих изменений считают ключевыми для последнего десятилетия. Следуя логике «снизу вверх», начнем с сегмента жилья массового спроса, который сегодня имеет сразу несколько названий, а десять лет назад именовался просто экономклассом.

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:

«Общий объем предложения первичного жилья массового сегмента в «старой» Москве сегодня составляет 20,3 тысячи квартир и апартаментов. За десять лет этот показатель вырос на 212,3%, или в 3,1 раза (в январе 2015 года он составлял 6,5 тысячи лотов). Также выросла и доля массовых новостроек на рынке: десять лет назад она составляла около 25%, а сейчас выросла до 39% (+14 процентных пунктов). Средняя цена квадратного метра на рынке массовых новостроек в текущий момент достигла 324,5 тысячи рублей, тогда как десятью годами ранее составляла 152,6 тысячи рублей — то есть новостройки в этом сегменте с начала 2015 года подорожали на 112,6%, или в 2,1 раза. Минимальная стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы десять лет назад составляла 2,9 млн рублей (за 26,2 квадратных метра), сегодня самая доступная квартира в сегменте стоит 4,4 млн рублей (за 18,6 квадратного метра). И еще: в 2024 году на рынке массовых новостроек «старой» Москвы совершено 28,6 тысячи сделок по ДДУ (с физлицами, без оптовых покупок и уступок). Это на 1489%, или в 15,9 раз больше результата 2014 года! То есть существенное увеличение покупательской активности — одно из главных изменений на рынке. Поменялись массовые комплексы и с точки зрения технологий строительства: если десять лет назад преобладали типовые панельные здания, то сейчас — монолитные новостройки по индивидуальным проектам, но с менее развитой инфраструктурой, чем в бизнес-классе».

Ксения Цаплина, директор департамента по аналитике, ценообразованию и управлению продуктом ГК ФСК:

«В разговоре об изменениях, произошедших с 2014 года по 2024 год, прежде всего стоит отметить, что в прошлом октябре ключевую ставку повысили до 21% — это максимальное значение за десять лет. А первоначальный взнос по ипотеке достиг 20-30% (для сравнения, в 2014 году он составлял 12-15%). В 2024 году доля продаж с ипотекой достигала 90% (в 2014 году было только 20-30%). Но в середине года льготная ипотека (драйвер продаж) была отменена, выросли доли продаж с рассрочками, которые дают как минимум до окончания строительства. С 2014 года средняя цена квадратного метра проданной квартиры в Москве увеличилась более чем в 2,5 раза, а ее средний метраж, напротив, сократился на 26%. Также произошел продуктовый переход: квартальная застройка, дворы без машин, коммерческие помещения на первых этажах, европланировки, подъезды на уровне земли — теперь это составляющие всех ЖК массового сегмента. Кроме того, в массовом жилье некоторые застройщики применяют даже атрибуты более дорогого сегмента: увеличенная площадь остекления, авторская архитектура и благоустройство и другие».

Ольга Гусева, генеральный директор компании Key capital:

«За последнее десятилетие рынок массового жилья претерпел значительные изменения, затронувшие как планировки квартир, так и архитектурный облик зданий. Распространены европланировки, квартиры-студии, просторные гостиные, совмещенные с кухнями. В архитектуре наблюдается тенденция к увеличению этажности и масштабов застройки, формированию кварталов по принципу «город в городе». Застройщики уделяют большое внимание развитию инфраструктуры жилых комплексов, включая не только стандартные объекты — детские сады, школы, магазины и фитнес-центры, но и нестандартные, такие как, например, коворкинги. Благоустройство придомовых территорий с ландшафтным дизайном и зонами отдыха также стало важным аспектом. Повысились требования к качеству строительства и энергоэффективности зданий благодаря внедрению новых технологий и материалов. Доступность ипотечных программ способствовала росту спроса, особенно со стороны тех групп потенциальных клиентов, которые в предыдущие годы скорее предпочли бы снимать жилье (студенты, молодые пары, одинокие люди). В Москве программа реновации жилого фонда существенно обновила городскую среду. Наряду с этими положительными изменениями отмечается значительный рост цен на недвижимость, обусловленный инфляцией, удорожанием строительства и повышенным спросом».

А как, по оценкам собеседников портала, последнее десятилетие изменило сегмент жилья бизнес-класса? И каким трансформациям подвергся элитный рынок, всегда считавшийся медлительным, консервативным и наименее подверженным влияниям извне? Об этом — в следующий раз.

Источник