Вторичный рынок столицы, на котором за внимание покупателей борются Новая Москва и районы сложившейся застройки

2024-й стал для столичной вторички годом практически полного отсутствия ценовой динамики, говорят эксперты. Хотя в 2025 году цены, скорее всего, поползут вниз. А вот покупательский интерес к районам, где немного новостроек, но высоко ценятся существующее жилье и среда, — вряд ли

Рассмотрев данные «СберИндекса» по стоимости квадратного метра на вторичном рынке в фактических ипотечных сделках за декабрь 2024-го и декабрь 2023 года и вычислив соответствующую разницу, аналитики «Домклик» назвали регионы, в которых вторичный квадрат за прошлый год подешевел больше всего (в процентном отношении)*. В лидерах оказались Ханты-Мансийский автономный округ (-7,7%), Карачаево-Черкесская Республика (-5,7%) и Республика Коми (-3,9%).

В пятерке Камчатский край (-3,1%) и Республика Тыва (-2,7%), до которой совсем немного не дотянула расположившаяся на шестом месте Республика Карелия (-2,6%). В топ-10 попали Хабаровский край (- 2,1%) и Республика Башкортостан (-1,9%), а замкнули десятку Костромская область (-0,9%) и Республика Дагестан (-0,7%).

Москвы в списке самых подешевевших регионов нет. И вообще, по оценкам аналитического центра IRN.ru*, для столицы 2024 год уникален практически полным отсутствием ценовой динамики на вторичном рынке. «Цены все время топтались на месте и выросли в пределах статистической погрешности — на 0,8% (до 272 500 рублей за квадратный метр). В Новой Москве квадрат подорожал за год на 0,3% (до 204 400 рублей), в Подмосковье цены снизились на те же 0,3% (до 153 200 рублей). В старой Москве хуже рынка в среднем выглядели дешевые типы жилья — старая (+0,1%) и типовая советская панель (-0,1%) и самые ликвидные квартиры — однокомнатные (-1,1%). Лучше рынка оказался средний ценовой сегмент — нормальное, но не самое дорогое жилье: квартиры в кирпичных домах (+1,1-1,5%), а также трешки, которых мало на первичном рынке (+1,9%)», — делятся подробностями эксперты.

Фото: Lana 1501/Фотобанк Лори

Согласно подсчетам компании «Метриум»*, на вторичном рынке старой Москвы продажи сейчас ведутся в 120 районах. Покупатели могут выбирать из 44 тысяч квартир и апартаментов, средняя цена квадратного метра в них составляет 479,7 тысячи рублей. При этом в городе, конечно, есть районы, в которых вторичный квадрат вдвое, а то и втрое дороже. Например, в Хамовниках средний показатель находится сегодня на отметке 1,45 млн рублей, на Арбате — 1,13 млн рублей, на Якиманке — 949,9 тысячи рублей.

«Вторичный рынок недвижимости на распутье. С одной стороны, отсутствие доступной ипотеки уже больше года давит на цены. С другой — снизу их поддерживает высокая инфляция. Кроме того, переток покупателей с первичного рынка, где квадратный метр значительно дороже, не дает накапливаться ликвидному предложению. На фоне таких разнонаправленных факторов стоимость жилья в среднем пока стоит на месте. Однако перспективы рынка показывает не средняя стоимость метра, а динамика в наиболее бюджетных и ликвидных сегментах с короткими сроками экспозиции, а там цены постепенно ползут вниз. Скорее всего, в 2025 году этот тренд станет более выраженным», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко.

Пока же речь между продавцами и покупателями идет о скидках, которые, по оценкам «Домклик», в среднем по стране составляют 6%, в Воронежской области и Краснодарском крае доходят до 11,4% и 11,3% соответственно, а в Москве фиксируются на отметке 4,1%. При этом столица входит в тройку регионов с наибольшим процентом квартир, реализованных через «Домклик» с дисконтом: данный топ-3 — Республика Татарстан (52,5%), Воронежская область (51,9%) и Москва (51,2%).

Что касается спроса, то, проанализировав 43 тысячи объявлений о продаже московской вторички, эксперты ЦИАН* пришли к выводу: в 2024 году чаще всего покупатели просматривали новомосковские объявления. Причина очевидна — оптимальное соотношение цены и качества: стоимость квадрата в Новой Москве ниже среднегородской, а многие локации рядом с метро уже не уступают территориям внутри МКАД ни по обеспеченности инфраструктурой, ни по качеству жизни в целом.

В лидерах просмотров центровые районы столицы (Пресненский, Таганский, Басманный). Правда, здесь покупательский интерес весьма специфичен — его основой эксперты ЦИАН считают желание приобщиться к красивой жизни: некоторые пользователи просматривают фотографии элитных предложений буквально в качестве досуга. Кроме того, продавцы дорогих лотов в центре Москвы чаще используют инструменты продвижения, что увеличивает число целевых действий с этими объявлениями.

Активным продвижением инвесторами своих предложений в ЦИАН объясняют и высокое число просмотров в районах, расположенных в срединной зоне города и способных похвастать большим числом новостроек (Раменки, Хорошево-Мневники, Хорошевский, Даниловский и ряд других). А вот спальные районы с высокой плотностью застройки (Южное Бутово, Марьино, Щукино и так далее) всегда в топе даже без особых продвиженческих усилий: просто здесь очень много домов, а в них много продающихся квартир.

Но если ранжировать районы по среднему числу просмотров одного объявления, то в лидерах оказываются уже другие муниципалитеты — места со сложившейся застройкой и развитой инфраструктурой в разных частях столицы. Примечательно, говорят в ЦИАН, что почти в каждом секторе Москвы возникли территории с устойчиво более высоким спросом со стороны покупателей квартир на вторичном рынке. Их объединяет высокая лояльность местных жителей, которые при переезде чаще, чем в среднем по городу, выбирают новую квартиру в тех же локациях.

Этот второй список уже лучше отражает популярность локации в зависимости от соотношения цены и качества жизни. Примерами таких районов (где относительно немного новостроек, но одновременно очень высоко ценятся существующее жилье и среда) являются Гагаринский, Сокол, Измайлово, Чертаново, Свиблово. И в двух вариантах топ-20 самых популярных муниципалитетов Москвы есть лишь два пересечения — районы Таганский и Академический.

Источник