Торговая недвижимость, часть III: коммерческие арендаторы убегают из жилых комплексов, когда не могут там выжить

Неправильная концепция, неконтролируемая конкуренция, завышенные ставки — да мало ли причин, по которым арендаторы коммерческих помещений в ЖК меняются слишком часто. Но можно постараться этого не допустить, а если уже допустили — исправить

Наверное, можно вслед за генеральным директором инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никитой Корниенко сказать, что у частой смены арендаторов коммерческих площадей, входящих в состав ЖК, есть объективные рыночные причины. «В любом ЖК есть топовые, есть средние, а есть плохие локации. В последних арендаторы меняются, потому что не могут выжить. В топовых локациях с хорошим трафиком арендаторы могут меняться из-за слишком высокой стоимости, не все могут оплачивать высокую аренду. На средних локациях ротация арендаторов происходит реже всего» — так эксперт описал общую картину, а затем поделился подробностями.

Никита Корниенко генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate «Первая причина частой ротации арендаторов — слишком высокая доля коммерции в жилом комплексе. 33 супермаркета на один жилой дом — это перебор, никто не сможет вести прибыльный бизнес. Один из ярких примеров — масштабный жилой комплекс в Новой Москве. Это многоэтажная застройка, в которой мало того что все первые этажи забиты коммерцией, так еще есть пристройки к каждому дому. Доля коммерческой недвижимости там — около 15% от всего жилья. Кровавый океан: все арендаторы постоянно меняются. Вторая причина заключается в завышенной стоимости. Застройщики рассказывают частным инвесторам сказки о заоблачных ставках аренды и продают площади по завышенным ценам. В результате инвестор пытается сдать объект по цене, значительно превышающей рыночную, и арендаторы либо в принципе не открываются, либо не могут выйти в прибыль и закрываются. Снижать ставки инвестор не готов, так как доходность в таком случае получается совершенно смешной. Люди считают, что ставка аренды должна зависеть от стоимости приобретения, на самом деле все ровно наоборот. Хуже всего, когда помещение приобретено по завышенной стоимости в перегруженном коммерцией ЖК. И конкуренция большая, и ставка аренды на такой объект слишком высокая. Рано или поздно он начнет сдаваться по самой низкой цене, лишь бы коммуналку отбить, но арендаторы все равно не будут сводить концы с концами из-за огромной конкуренции».

При этом, подчеркивает собеседник BFM.ru, на девелопере все это никак не отразится. «Его задача — заработать как можно больше, поэтому девелоперы строят много коммерческих помещений и продают их по завышенной цене, рассказывая про высокую аренду в будущем. Для них некритично, если арендаторы в ЖК постоянно меняются. В проигрыше здесь — владельцы коммерции, которые не могут заработать на том, что купили. Ну и арендаторам тоже приходится несладко, им сложно выжить на рынке с большой конкуренцией и высокими арендными ставками», — поясняет свои слова эксперт.

«Частая смена арендаторов, превышающая нормальные сроки, является тревожным сигналом и может указывать на проблемы — такие, как неправильно выбранная концепция места, недостаточная готовность или перенасыщенность локации, а также ошибки в финансовой модели и планировании», — делится мнением коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости ГК ПИК Никита Бобарыкин.

Никита Бобарыкин коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости ГК ПИК «Частая смена арендаторов негативно сказывается как на самом ЖК, так и на его позиционировании и восприятии жителями, поскольку приводит к пустым витринам, необходимым постоянно ремонтам, которые нарушают комфорт проживания, а также к финансовым потерям для собственников и девелоперов. Основными причинами такой ротации являются отсутствие должного программирования функционала на этапе мастер-планирования и неконтролируемое заполнение объектов арендаторами, что приводит к перенасыщению рынка: в одном комплексе могут находиться семь аптек, четыре алкомаркета и пять продуктовых магазинов, хотя локация в лучшем случае может обеспечить спрос лишь для половины из них. Кроме того, хаотичное расположение арендаторов ухудшает общую реализацию объектов».

«Частая смена арендаторов — это очевидно плохо для всех, кроме непосредственно застройщика. Жители не успевают привыкнуть к одному арендатору, он тут же съезжает, помещение пустует, появляется новый — и так по кругу. Для магазинов это тоже проблема, поскольку есть продуктовая матрица, которую они адаптируют под конкретный ЖК, подстраиваясь под потребителей», — согласен с коллегой Никита Корниенко.

Так что же можно и нужно делать, чтобы исправить ситуацию, а в идеале — ее не допустить? Грамотный анализ и максимальная бизнес-гибкость — на этом делает акцент генеральный директор УК «Карат-Групп» Евгений Заворотнов.

Евгений Заворотнов генеральный директор УК «Карат-Групп» «В первую очередь, чехарда с арендаторами — это плохо для формирования общей инфраструктуры жилого комплекса. При текущей ситуации на рынке жилья, когда покупатель все более и более тщательно выбирает проекты для приобретения в них квартиры, учитывается все, и инфраструктура играет немаловажную роль при принятии решения о покупке. Поэтому так важно идти от запроса потенциального покупателя, создавать востребованную социальную и развитую коммерческую инфраструктуру в жилых комплексах. Если все же наблюдается частая ротация арендаторов, стоит пересмотреть концепцию, проанализировать емкость рынка и конкуренцию среди всех категорий ретейла в ЖК. Понять, нужна ли эта категория арендаторов в таком объеме для жителей и конечных потребителей. Ну и конечно, важно быть гибким при переговорах — ведь от успеха арендатора зависит и прибыль собственника».

Если все уже случилось и помещения в ЖК меняют арендаторов как перчатки, единственный вариант действий — сдавать площади очень дешево, утверждает Никита Корниенко: тогда бедные инвесторы смогут зарабатывать хотя бы 2% годовых на своих вложениях. Арендаторам вне зависимости от ставки будет тяжело выживать в локациях, где на один дом десятки таких же, как они, — тогда в плюс удастся выйти, только если две трети коммерции в ЖК пустует. «Чтобы ничего подобного не происходило, застройщики должны строить меньше коммерции и продавать ее дешевле — по адекватной рыночной стоимости. Но их задача — заработать как можно больше, поэтому текущая ситуация на рынке неизбежна», — уверен эксперт.

Фото:Валерий Шарифулин/ТАСС

Как считает Никита Бобарыкин, ретейл в жилом комплексе следует рассматривать как горизонтальный торговый центр, где размещение арендаторов, якорных точек и ключевых функций должно регулироваться с учетом соседства функций, их количества, потока людей и грамотного расположения для активации слепых углов.

«Проблему решает мастер-планирование, то есть составление плана «организации жизни», еще до старта стройки. Например, мы на этапе мастер-планирования тщательно определяем востребованные функции для арендаторов и жителей, что и позволяет создать их гармоничное сосуществование. Также мы активно работаем со стратегическими партнерами и якорными арендаторами, распределяя их функции в соответствии с мастер-планом, и реализуем помещения с уже подписанными договорами аренды. Наконец, мы удерживаем на своем балансе ключевые якорные функции, которые формируют основное восприятие горизонтального торгового центра, что помогает избегать перенасыщения и повышает стабильность арендаторов», — делится опытом Никита Бобарыкин.

По наблюдениям управляющего партнера компании RRG Дениса Колокольникова, действительно, наиболее правильный вариант — когда девелопер владеет всей недвижимостью и сдает ее системно: в таком случае ротация арендаторов регулируется управляющей компанией. «Мы рекомендуем либо полностью владеть помещениями, либо частично владеть ключевыми объектами, влияющими на концепцию: продуктовые магазины, образовательные центры, фитнес-клубы, рестораны и так далее. Это помогает избежать ситуаций, когда, например, помещение, технологически заточенное под ресторан, становится магазином, не соответствующим ожиданиям девелопера и жильцов», — подчеркивает эксперт.

Денис Колокольников управляющий партнер компании RRG «Девелоперы, управляющие концепцией, могут идти на уступки арендаторам. Почему арендаторы не заезжают сразу? Если основная аудитория — жильцы, то пока они не заселены, внешний спрос отсутствует или ограничен, им там делать нечего. Либо обороты низкие и делают невозможным покрытие арендной ставки. Грамотные девелоперы и инвесторы предлагают так называемый степ-рент (поэтапное увеличение ставки): на этапе заселения предоставляется скидка, например, 50% от рыночной ставки с последующим ее ростом в зависимости от уровня заселения. Таким образом, жильцы получают качественную инфраструктуру, а арендаторы имеют больше шансов на рентабельность. Однако даже при системном управлении арендными отношениями избежать ротации невозможно, так как это рыночный процесс, протекающий в несколько этапов. Сначала появляются арендаторы, удовлетворяющие первичные потребности первой целевой аудитории, которая является строителями или жителями соседних домов. Затем, по мере заселения ЖК, формируется набор арендаторов, соответствующих запросам местных жителей. Через два-три года происходит стабилизация, однако не все арендаторы выживают. Многие открываются как стартапы или берут франшизы, но сталкиваются с проблемами из-за ошибок в бизнес-модели, позиционировании или исследовании рынка. Это приводит к закрытию одних арендаторов и открытию других».

Одним словом, ключевой момент — грамотная функциональная программа: важно правильно сформулировать концепцию и стратегию управления и заложить правильные технологии, что поможет если не полностью устранить, то минимизировать ротацию «правильных» арендаторов и во многом избежать появления арендаторов «неправильных», считает Денис Колокольников. Причем, опираясь на собственный опыт, Евгений Заворотнов добавляет: при разработке такой концепции нужно пройти все этапы — от анализа целевой аудитории ЖК и близлежащих районов до предброкериджа. Тогда и только тогда каждый участник цепочки «собственник — арендатор — житель» в итоге будет чувствовать себя комфортно.

Источник